Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asuntokauppalain muuttamisesta

ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi asuntokauppalakia. Tavoitteena on parantaa ostajien ja taloyhtiöiden suojaksi annettujen säännösten toimivuutta ja poistaa soveltamisessa havaittuja epäselvyyksiä. Esitys perustuu pääministeri Petteri Orpon hallituksen hallitusohjelman kirjaukseen, jonka mukaan asuntokauppalaki päivitetään.

Esityksessä ehdotetaan, että rakennustyön tarkkailijan käyttäminen olisi pakollista, jos asuntoja myydään jo rakennusvaiheessa. Perustajaosakkaan olisi huolehdittava, että osakeyhtiöllä on viimeistään ostettavaksi tarjoamisen alkaessa rakennustyön tarkkailija. Lisäksi tarkkailijan tehtäviä tarkennettaisiin. Osakeyhtiöllä ja osakkeenostajalla olisi oikeus saada tarkkailijalta korvaus vahingosta, jonka tarkkailija on aiheuttanut tehtäviä suorittaessaan siltä osin kuin sitä ei voida saada muulta vastuussa olevalta tai vakuuksista.

Rakentamisvaiheessa myytävän asunnon ostajaa suojaavia vakuuksia koskevia säännöksiä ehdotetaan muutettaviksi. Uutta olisi muun muassa, että rakentamisvaiheen vakuutta tai rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta voitaisiin vakuuden vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä pidättää määrällä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia ostajien ja yhtiön vaatimuksia. Nykyisin laissa säädetään mahdollisuudesta korvata alkuperäinen vakuus vakuudella, joka vastaa määrältään kymmentä prosenttia tai eräissä tilanteissa kahta prosenttia suostumuksen evänneiden asunto-osakkeen ostajien maksamien kauppahintojen yhteismäärästä. Lisäksi suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuusääntelyä ehdotetaan muutettavan. Vastaisuudessa omavastuun saisi vähentää rakennuksessa ja kiinteistön muissa osissa havaituista rakennusvirheistä omavastuun enimmäismäärään saakka ja suorituskyvyttömyysvakuudesta katettaisiin kaikki kohteessa havaitut rakennusvirheet omavastuun ylittäviltä osin. Nykyisin omavastuun on saanut vähentää erikseen kustakin rakennusvirheestä rakennuskohtaisesti.

Uusina myytävien asuntojen vuositarkastusta koskevia säännöksiä esitetään täsmennettäviksi ja laajennettaviksi erityisesti virheiden ilmoittamista koskevien menettelyiden osalta. Lisäksi lakiin ehdotetaan lisättäväksi uudet säännökset jälkitarkastuksesta, joka järjestettäisiin vuositarkastuksessa havaittujen virheiden korjaamisen jälkeen.

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien niin sanottujen välimallisopimusten osalta ehdotetaan lisäyksiä varausmaksua, käsirahaa ja vakiokorvausta koskevaan lukuun. Luvun säännöksiä sovellettaisiin ennakolta perittävään maksuun oikeudesta ostaa asunto tai osuus asunnosta myöhemmin edellyttäen, että asunnon hallinnasta on lisäksi tehty huoneenvuokrasopimus. Luvussa säädettäisiin muun muassa maksun enimmäismäärästä ja sen palauttamisen ehdoista. Lakiin lisättäisiin myös säännökset tällaisen maksun sisältävän sopimuksen vähimmäisehdoista.

Lakiin lisättäisiin säännökset myyjän vastuun päättymisajankohdasta. Lisäksi käytetyn asunnon taloudellista virhettä koskevaan pykälään lisättäisiin salainen taloudellinen virhe. Sen mukaan virheenä pidettäisiin sitä, että asunnon taloudelliset velvollisuudet ovat kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman seikan vuoksi merkittävästi suuremmat kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Ehdotettu laki on tarkoitettu tulemaan voimaan keväällä 2027 noin kuuden kuukauden kuluttua siitä, kun se on hyväksytty ja vahvistettu.

PERUSTELUT

1

Asian tausta ja valmistelu

1.1

Tausta

Pääministeri Petteri Orpon hallituksen hallitusohjelman mukaan asuntokauppalaki (843/1994) päivitetään (Vahva ja välittävä Suomi, s.122). Hallitusohjelman mukaan asuntopolitiikan keskeisin tavoite on asuntomarkkinoiden toimivuuden edistäminen. Toimivat asuntomarkkinat luovat suomalaisille mahdollisuuden asua mahdollisimman hyvin ja edullisesti omia toiveita vastaavassa kodissa (s. 116).

Suomen virallinen tilasto (SVT): Asunnot ja asuinolot [verkkojulkaisu].Viiteajankohta: 2024. ISSN=1798-6745. Helsinki: Tilastokeskus [Viitattu: 14.10.2025]. Tilasto on lakkautettu 9.10.2025, eikä sen tietoja päivitetä enää, minkä vuoksi vuoden 2025 tiedot eivät ole saatavilla.

Asuntokauppalaki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Tilastokeskuksen mukaan vuoden 2024 lopussa omistusasunnoissa asui 3,7 miljoonaa henkilöä.Suomessa on tällä hetkellä vajaa 92 000 asunto-osakeyhtiötä. Kiinteistöliitto on arvioinut, että niistä reilut 80 000 on kotitalouksien omistamia niin sanotun hajautetun omistuksen taloyhtiöitä ja loput ovat yritysten, esimerkiksi vuokrataloyhtiöiden ja kiinteistösijoittajien, omistamia asunto-osakeyhtiöitä. (Isännöintiliitto: Isännöintiliiton toimialakatsaus 2024).

https://stat.fi/fi/tilasto/ashi#tables-cm8ojw9ol717r07umeyabjtaj

Tilastokeskus: [Viitattu: 11.6.2026].

Asuinhuoneiston ostaminen tulee siten ajankohtaiseksi suurimmalle osalle suomalaisista jossakin vaiheessa elämää. Asuinhuoneiston kauppa on taloudelliselta merkitykseltään osapuolille tavallisesti huomattava. Uusien asuinhuoneistojen kauppoja on tehty Suomessa viime vuosien aikana noin 2 000–12 000 kappaletta vuosittain ja vanhojen asuinhuoneistojen kauppoja puolestaan noin 50 000–80 000 kappaletta vuosittain. Tilastokeskuksen mukaan uusien asuinhuoneistojen kauppoja tehtiin vuonna 2025 1408 kappaletta. On huomattava, että tilaston pohjalla oleva aineisto kattaa noin 70 prosenttia kotitalouksien ostamista uudiskohteista. Lukumäärässä ovat mukana sekä vapaarahoitteiset että Hitas-kohteet.Asuntomarkkinoiden tilaa on selvitetty esityksen jaksossa 2.2.

Asuntokauppalaki tuli voimaan 1.9.1995. Ennen asuntokauppalain voimaantuloa lykättiin kuitenkin perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta noudatettavia vakuusjärjestelyjä koskevan 2 luvun 19 §:n voimaantuloa. Suorituskyvyttömyysvakuutta koskeva sääntely tuli asetuksella (119/1998) voimaan 1.9.1998.

Asuntokauppalakia on päivitetty kattavasti 2000-luvun alkupuolella. Asuntomarkkinoiden sekä muun lainsäädännön muuttumisen vuoksi asuntokauppalakia on jälleen tarpeen päivittää.

1.2

Valmistelu

Oikeusministeriössä järjestettiin 3.2.2023 kuulemistilaisuus asuntokauppalain muutostarpeista keskeisille etutahoille. Lain todettiin olevan edelleen pääosiltaan toimiva, mutta siinä todettiin myös joukko puutteita ja epäselvyyksiä.

Oikeusministeriö asetti 27.1.2025 työryhmän, jonka tehtävänä oli valmistella ehdotus asuntokauppalain päivittämiseksi. Työryhmän toimikausi oli 1.2.2025–31.1.2026. Työryhmässä olivat oikeusministeriön lisäksi edustettuina ympäristöministeriö, Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV), kuluttajariitalautakunta, Rakennusteollisuus RT ry (RT), Suomen Kiinteistöliitto ry, Kiinteistönvälitysalan keskusliitto ry, Kuluttajaliitto ry – Konsumentförbundet rf ja Finanssiala ry. Työryhmään kutsuttiin pysyväksi asiantuntijaksi lakimies Tapio Nevala. Samanaikaisesti asetettiin laajapohjainen seurantaryhmä tukemaan ja arvioimaan asuntokauppalain säännösten päivittämistä valmistelevan työryhmän työtä.

turva-asiakirja-asetus

asuntomarkkinointiasetus

Toimeksiannon mukaan työryhmän tehtävänä oli valmistella ehdotus asuntokauppalain muutoksista sekä ehdotus tarvittavista muutoksista turva-asiakirjoista asuntokaupoissa annettuun valtioneuvoston asetukseen (835/2005, jäljempänä myös) ja asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annettuun valtioneuvoston asetukseen (130/2001, jäljempänä myös). Työryhmän tuli laatia ehdotuksensa hallituksen esityksen muotoon. Työryhmä pyysi toimikautensa aikana Suomen Asianajajilta sekä konkurssiasiamiehen toimistolta lausunnot, miten asuntokauppalain konkurssisääntelyä tulisi kehittää. Molemmat tahot toimittivat työryhmälle lausuntonsa. Työryhmän työ valmistui tammikuussa 2026, ja työryhmä luovutti mietintönsä oikeusministeriölle 31.1.2026.

Työryhmän mietintöön sisältyi Finanssiala ry:n ja Rakennusteollisuus RT ry:n eriävät mielipiteet sekä KKV:n/kuluttaja-asiamiehen lausuma. Finanssiala ry:n ja Rakennusteollisuus RT ry:n eriävät mielipiteet koskivat suorituskyvyttömyysvakuuden käyttöalan laajentamista. RT ry:n eriävä mielipide koski lisäksi ostajan peruuttamisoikeutta. KKV:n/kuluttaja-asiamiehen lausuma koski ns. välimallisopimuksia koskevaa sääntelyä.

Mietinnön pohjalta jatkovalmisteltiin virkatyönä luonnos hallituksen esitykseksi, johon ei sisälly mietinnöstä poiketen ehdotusta suorituskyvyttömyysvakuuden käyttöalan laajentamisesta konkurssitilanteissa. Jatkovalmisteltu hallituksen esitysluonnos on ollut lausuntokierroksella, minkä jälkeen esitystä on jatkovalmisteltu oikeusministeriössä lausuntopalautteen pohjalta. Lausuntopalautetta ja sen myötä tehtyjä muutoksia on kuvattu esityksen jaksossa 6.

2

Nykytila ja sen arviointi

2.1

Nykytila

2.1.1

Turva-asiakirjat ja niiden säilyttäminen

Asuntokauppalain 2 luvun 3 §:n mukaan perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että valtioneuvoston asetuksella säädettävät osakeyhtiötä ja rakentamishanketta koskevat asiakirjat (turva–asiakirjat) luovutetaan 2 luvun mukaisesti säilytettäviksi. Asiakirjojen olemassaolo ja nähtävillä pitäminen turvaavat esitöiden mukaan asunnon ostamista harkitsevalle mahdollisuuden saada sellaiset tiedot yhtiöstä ja sen taloudesta, kiinteistöstä sekä rakentamis- tai korjausrakentamishankkeesta, että hän voi niiden avulla arvioida hankinnan kannattavuuden. Mahdollisuus saada tietoja turva-asiakirjoista ei kuitenkaan vähennä kauppaan liittyvää myyjän tiedonantovelvollisuutta eikä myöskään pääsääntöisesti lisää ostajan selonottovelvollisuutta (HE 14/1994 vp, s. 53).

Turva-asiakirjat luetellaan turva-asiakirjoista asuntokaupoissa annetussa valtioneuvoston asetuksessa. Turva-asiakirjoja ovat asetuksen 1 ja 2 §:n mukaan muun muassa yhtiön perustamiskirja, kaupparekisterinote ja yhtiöjärjestys, yhteisön tai lisärakentamishankkeen taloussuunnitelma, lainhuuto- ja rasitustodistus, pääpiirustukset, rakennustapa- ja erikoistyöselostukset, rakentamista koskeva urakka- tai muu sopimus sekä vakuusasiakirjat. Asetuksessa määritellään myös, mitä rakentamishankkeiden taloussuunnitelmiin on merkittävä (4 ja 5 §). Asetuksen 4 §:n mukaan uudis- ja korjausrakentamishankkeen taloussuunnitelmaan on merkittävä maapohjan kustannukset, yhteisön rahoitus, arvio rakennuskustannuksista, luettelo panttikirjoista, tiedot luotoista, yhteisöä sitovat erityiset velvoitteet, tiedot vakuutuksista, rakentamisvaiheen jälkeistä tilikautta varten laadittu talousarvio, selvitys sopimuksista erinäisten tehtävien hoitamisesta ja arvio niiden kustannuksista sekä selvitys osakkeista tai osuuksista muissa yhteisöissä. Asetuksen 5 §:n mukaan lisärakentamishankkeen taloussuunnitelmaan on merkittävä tiedot hankkeen rahoittamiseksi otetuista luotoista, arvio rakennuskustannuksista, tiedot vakuutuksista sekä yhteisön talousarvio sille tilikaudelle, jolloin uudet asunnot arvioidaan otettaviksi käyttöön.

Asuntokauppalain 2 luvun 4 §:ssä säädetään turva-asiakirjojen säilyttämisestä. Pykälän 1 momentin mukaan, jos osakeyhtiö hankkii talletuspankilta tai muulta luottolaitokselta luottoa, joka on kokonaan tai osaksi tarkoitus maksaa osakkeenomistajilta rakentamisvaiheen jälkeen perittävillä varoilla, luottoa antavan luottolaitoksen on säilytettävä turva-asiakirjat. Jollei osakeyhtiö hanki tällaista lainaa, Lupa- ja valvontaviraston on säilytettävä asiakirjat. Jos yhtiön rakennukset sijaitsevat Ahvenanmaan maakunnassa, Ahvenanmaan valtionviraston on kuitenkin säilytettävä asiakirjat. Myös jälkimmäisissä tapauksissa säilyttäjänä voi olla tehtävään suostuva luottolaitos. Turva-asiakirjojen säilyttäjänä toimivan luottolaitoksen on säilytettävä asiakirjat Suomessa ja, jos mahdollista, paikkakunnalla, jossa osakeyhtiön rakennukset sijaitsevat. Pykälän 2 momentin mukaan turva-asiakirjat on luovutettava säilytettäväksi ennen kuin asunto-osakkeita aletaan tarjota ostettavaksi. Vakuuksia voidaan kuitenkin sen estämättä lisätä rakentamisvaiheen aikana 17 §:n mukaisesti. Pykälän 3 momentin mukaan turva-asiakirjoja tai niistä ilmeneviä seikkoja koskevat muutokset on viipymättä ilmoitettava säilyttäjälle. Turva-asiakirja-asetuksessa säädetään lisäksi turva-asiakirjojen alkuperäisyyttä koskevista vaatimuksista (3 §), oikeudesta luovuttaa eräät turva-asiakirjat säilytettäviksi myöhemmin (6 §), velvollisuudesta ilmoittaa turva-asiakirjojen säilyttäjälle muutoksista (7 §) ja sitä koskevista poikkeuksista (8 §).

Asuntokauppalain 2 luvun 4 a §:ssä säädetään turva-asiakirjojen tarkastamisesta ja niiden luovuttamisesta rakentamisvaiheen päätyttyä. Pykälän 1 momentin mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjän on tarkastettava, että turva-asiakirjojen sisältö vastaa valtioneuvoston asetuksella säädettäviä vaatimuksia ennen kuin ne otetaan säilytettäviksi. Perustajaosakkaalle on viipymättä ilmoitettava havaituista puutteista ja virheistä ja annettava tilaisuus niiden oikaisemiseen. Lisäksi turva-asiakirjojen säilyttäjän on pykälän 2 ja 3 momentin mukaan seurattava ja tarkastettava 17 §:n mukaista vakuutta sekä sille 11 §:n mukaisesti tiedoksiannettuja kauppasopimuksia. Pykälän 4 momentin mukaan turva-asiakirjat on luovutettava osakeyhtiölle rakentamisvaiheen päätyttyä. Turva-asiakirjojen säilyttäjän tarkastusvelvollisuudesta säädetään täydentävästi turva-asiakirja-asetuksen 9 §:ssä. Esitöiden mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjältä edellytetään tavanomaista huolellisuutta (HE 14/1994 vp, s. 58).

Asuntokauppalain 2 luvun 5 §:ssä säädetään tietojen antamisesta turva-asiakirjoista. Turva-asiakirjojen säilyttäjän ja osakeyhtiön on pyynnöstä annettava asiakirjojen sisällöstä tietoja, jäljennöksiä ja todistuksia perustajaosakkaalle, osakkeenostajalle, tilintarkastajalle sekä sille, joka tarvitsee niitä osakkeen ostamista, panttausta tai välitystoimeksiannon hoitamista varten. Lisäksi osakeyhtiön velvoittautumisoikeuden rajoituksia koskevia tietoja sekä niihin liittyviä todistuksia ja jäljennöksiä on annettava sille, joka tarvitsee niitä täyttääkseen selonottovelvollisuutensa.

Asuntokauppalain 2 luvun 7 §:n mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjällä on oikeus periä kohtuullinen palkkio tehtävistään osakeyhtiöltä sekä todistusten ja jäljennösten antamisesta niiden pyytäjältä. Esitöiden mukaan lähtökohtana on, että palkkioiden tulisi pääpirteissään kattaa järjestelmästä aiheutuvat kustannukset. Estettä ei ole sille, että palkkioista kertyisi myös jonkin verran tuottoa turva-asiakirjojen säilyttäjille. (HE 14/1994 vp, s. 60)

Edelleen saman luvun 16 §:n mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka se on aiheuttanut luvun mukaisia tehtäviä suorittaessaan, jollei turva-asiakirjojen säilyttäjä näytä noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta. Esitöissä todetaan, että säännös koskee säilyttäjän aiheuttamaa vahinkoa sekä kanssaan sopimussuhteessa oleville että ulkopuolisille tahoille (HE 14/1994 vp, s. 68). Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2006:18 turva-asiakirjojen säilyttäjänä toimineen pankin katsottiin olevan vastuussa ostajille aiheutuneesta vahingosta, kun rakennusvaiheessa olevan asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajien kauppahintojen maksutilille maksama kauppahinta oli käytetty rakentamishankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen, kun kauppahinta oli käytetty pankin asunto-osakeyhtiön rakennusvaiheen vakuudeksi antaman pankkitakauksen vastavakuudeksi.

Turva-asiakirjat voivat olla sähköisessä muodossa, jos ne täyttävät lainsäädännössä asetetut vaatimukset. Esimerkiksi sähköisen viestinnän palveluista annetun lain (917/2014) 181 §:ssä säädetään sopimusta koskevien muotovaatimusten täyttämisestä sähköisesti. Pykälän 1 momentin mukaan, jos sopimus on lain mukaan tehtävä kirjallisesti, vaatimuksen täyttää myös sellainen sähköinen sopimus, jonka sisältöä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja joka säilyy osapuolten saatavilla. Jos sopimus on lain mukaan allekirjoitettava, sovelletaan, mitä sähköisistä allekirjoituksista erikseen säädetään. Mitä momentissa säädetään, koskee vastaavasti sopimussuhteeseen liittyviä osapuolten ilmoituksia ja muita toimenpiteitä, joiden on lain mukaan oltava kirjallisia tai allekirjoitettuja. Pykälän 3 momentin mukaan 1 momenttia ei sovelleta kiinteistön kauppaa tai muuta luovutusta koskevaan sopimukseen. Maakaaren (540/1995) 2 luvun 1 §:n 2 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä. Jos kiinteistön kauppa tai muu luovutus on tehty sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, kauppakirja on alkuperäisenä sähköisessä muodossa, jolloin se voidaan myös tässä muodossa säilyttää turva-asiakirjana.

Turva-asiakirja-asetuksessa edellytetään, että taloussuunnitelma on allekirjoitettu. Taloussuunnitelma voidaan allekirjoittaa myös sähköisesti edellyttäen, että sähköinen allekirjoitus on toteutettu laissa säädetyin tavoin.

2.1.2

Asuntokauppalain vakuusjärjestelmät

Rakentamisvaiheen aikainen ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus

Asuntokauppalain 2 luvussa säädetään ostajan suojaamisesta rakentamisvaiheessa. Mainitun luvun 17 §:n mukaan perustajaosakkaiden tulee muun ohella huolehtia siitä, että rakentamista sekä asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä asetetaan vakuus. Vakuuden on oltava pankkitalletus, pankkitakaus tai tarkoitukseen soveltuva vakuutus, ja sen on oltava voimassa myös yhtiön taloussuunnitelman mukaisen taloudellisen aseman turvaamiseksi. Rakentamisvaiheen vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Vakuuden vapauttamisesta säädetään asuntokauppalain 2 luvun 18 §:ssä. Kyseisen pykälän mukaan vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on, että yhtiön hallitus ja asunto-osakkeen ostajat suostuvat siihen kirjallisesti. Rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on lisäksi se, että turva-asiakirjojen säilyttäjälle toimitetaan selvitys siitä, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Turva-asiakirjojen säilyttäjä on yleensä rakennushanketta rahoittanut pankki. Vakuus on vapautettava, jos perustajaosakas on täyttänyt rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten mukaiset velvoitteensa. Tuomioistuin voi hakemuksesta antaa luvan vakuuden vapauttamiseen kokonaan tai osaksi, jos suostumus vakuuden vapauttamiseen on evätty aiheettomasti tai jos sitä ei ole mahdollista hankkia ilman kohtuutonta haittaa tai viivytystä.

Vakuus vapautuu asuntokauppalain 2 luvun 18 a §:n mukaan ilman yhtiön hallituksen suostumusta viimeistään 12 kuukauden kuluttua yhtiön kaikkien rakennusten vuositarkastuksen pitämisestä. Vuositarkastuksen järjestämisestä säädetään 4 luvun 18 §:ssä. Edellytyksenä vakuuden vapautumiselle on lisäksi se, että yhtiön hallinto on 2 luvun 23 §:n mukaisesti luovutettu osakkeenostajille. Yhtiö tai asunto-osakkeen ostaja voivat kuitenkin vastustaa vakuuden vapauttamista saattamalla asian hakemuksella kuluttajavalituslautakunnan (nykyinen kuluttajariitalautakunta) tai tuomioistuimen käsiteltäväksi. Vapautumista vastustavan on ilmoitettava vastustuksestaan vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vakuudeksi vastaanottanut pankkitalletuksen, sekä toimitettava vakuuden antajalle tai talletuspankille kuluttajavalituslautakunnan tai käräjäoikeuden antama todistus asian vireille saattamisesta ennen määräajan päättymistä.

Suorituskyvyttömyysvakuus

Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä säädetään yleisesti vakuusjärjestelyistä perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta. Pykälän 1 momentin mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut rakennuksen käyttöönottohyväksymisestä. Perustajaosakkaana oleva valtion tai kunnan viranomainen ei ole velvollinen järjestämään vakuutta.

Esitöiden mukaan perustajaosakkaan suorituskyvyttömyys voidaan todeta esimerkiksi toiminnan lopettamisen tai konkurssin perusteella taikka myös siten, ettei perustajaosakasta ole yrityksistä huolimatta voitu tosiasiallisesti tavoittaa. Jos asuntoyhteisössä on useita eri aikaan käyttöönottohyväksynnän saaneita rakennuksia, vakuuden kesto määräytyy kunkin rakennuksen osalta yksilöllisesti. (HE 14/1994 vp s. 72)

Pykälän 2 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenomistajille kustannuksista, joista perustajaosakas asuntokauppalain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön rakennuksessa ilmenevän rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Esitöissä todetaan, että vaikka vakuuden käyttäminen saattaa perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden vuoksi tulla ajankohtaiseksi jo rakentamisvaiheen kestäessä, vakuutta ei voida käyttää perustajaosakkaan suorituskyvyttömyydestä mahdollisesti aiheutuvien, rakennustöiden loppuun saattamiseksi tarpeellisten lisäkustannusten kattamiseen (HE 14/1994, s. 72).

Momentin toisen virkkeen mukaan vakuuden antaja vastaa lisäksi osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Esitöiden mukaan perheenjäsenellä tarkoitetaan osakkeenostajan kanssa samassa taloudessa asuvia. Muodollisilla perhesuhteilla ei ole ratkaisevaa merkitystä. Säännöstä sovelletaan myös silloin, kun asunto on vain perheenjäsenen käytössä. Asuntoa on pidettävä käyttökelvottomana, jos asunnossa ei esimerkiksi ole saatavilla peruspalveluja, kuten sähköä, vettä tai lämmitystä, tai jos asuminen on terveydelle vaarallista esimerkiksi homevaurion takia. Korvattavaksi voivat tulla vain suoranaiset ylimääräiset asumiskulut, kuten tilapäisasunnon vuokra, muu vastike tai vesi- ja sähkömaksut. Vahinkoa kärsivän on pyrittävä rajoittamaan syntyvää vahinkoa. (HE 58/1997 vp, s. 6)

Pykälän 3 momentin mukaan vakuuden antaja saa korjauskustannusten sijasta suorittaa virheen tai vahingon merkitystä vastaavan korvauksen, jos virheen tai vahingon korjaamisesta aiheutuisi kohtuuttomia kustannuksia verrattuna virheen tai vahingon merkitykseen osakeyhtiölle ja osakkeenostajille. Esitöiden mukaan korvauksen suurus joudutaan käytännössä määräämän harkinnanvaraisesti ottaen huomioon virheen tai vahingon merkitys muun muassa asunnon käyttö- tai myyntiarvon tai sen ulkonäön kannalta. Korvaus arvioidaan siten vastaavin perustein kuin virheestä suoritettava hinnanalennus. (HE 58/1997 vp, s. 7)

Jos vakuus ei riitä kaikkien osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kuuluvien korvausten kattamiseen, vakuuden määrä jaetaan pykälän 4 momentin mukaan yhtiön ja osakkeenostajien kesken korvaussaatavien mukaisessa suhteessa. Vakuudesta suoritettuja korvauksia ei voida vaatia takaisin.

Asuntokauppalain 2 luvun 19 a §:ssä on rajoitettu suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuuta. Pykälän 1 momentin mukaan vakuuden antaja ei vastaa kustannuksista, joiden kattamiseen muut osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät. Vakuuden antaja ei myöskään vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä. Sopimukseen perustuvasta perustajaosakkaan vastuusta vakuuden antaja ei vastaa siltä osin kuin perustajaosakas on sitoutunut voimassa olevan oikeuden mukaista laajempaan vastuuseen.

Pykälän 2 momentin mukaan vakuuden antaja saa rajoittaa vastuunsa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsenensä asumiskuluista siten, että vakuudesta korvataan tarpeelliset ylimääräiset kulut enintään kuuden kuukauden ajalta. Vastuunsa kokonaismäärän vakuuden antaja saa rajoittaa siten, että se on vakuuden koko voimassaoloajalta 25 prosenttia taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista. Vakuuden antajan vastuun enimmäismäärää saadaan tarkistaa kalenterivuosittain Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin mukaisesti.

Asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:ssä säädetään osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuusta suorituskyvyttömyysvakuudessa. Pykälän 1 momentin mukaan osakeyhtiön omavastuu saa olla enintään kaksi prosenttia taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista ja osakkeenostajan omavastuu enintään puolitoista prosenttia asunto-osakkeesta tehdyn ensimmäisen kaupan velattomasta hinnasta. Myös omavastuumäärät saadaan tarkistaa kalenterivuosittain Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin mukaisesti.

Pykälän 2 momentin mukaan vastuusta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, ja osakkeenostajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölaissa säädettyä vastuunjakoa. Pykälän 3 momentin mukaan omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Asuntokauppalain 4 luvun 3 a §:n mukaan, jos asuntoa myydään tai muuten markkinoidaan kuluttajalle sellaisesta asuntoyhteisöstä, joka ei ole ollut 2 luvun sääntelyn alainen, myyjä on velvollinen huolehtimaan siitä, että yhteisön ja ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta 2 luvun 19 §:n mukainen vakuus. Vakuus on asetettava ennen kuin asuntoyhteisön rakennukselle tai lisää rakennetuille asunnoille haetaan rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Vakuutta ei tarvita, jos kysymys on lisärakentamisesta ja asuntoja myy tai muuten markkinoi se asuntoyhteisö, jolle uudet asunnot on rakennettu.

Kuluttaja-asiamies on antanut linjauksen asunnonostajan hyväksi asetettavista vakuuksista (2017, päivitetty 2024). Linjaukseen on koottu tietoa asuntokauppalain 2 ja 4 lukujen mukaisten vakuuksien asettamisvelvollisuudesta. Lisäksi linjauksessa on selvennetty kuluttaja-asiamiehen ja rakennusvalvonnan keskinäistä roolia suorituskyvyttömyysvakuuden valvonnassa. Linjauksessa on samalla kyse asuntokauppalain 7 luvun 6 §:ssä tarkoitetusta ohjeesta.

2.1.3

Osakkeenostajien kokous

Asuntokauppalain 2 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan osakeyhtiön hallituksen on kutsuttava koolle osakkeenostajien kokous viivytyksettä sen jälkeen, kun vähintään yhdestä neljäsosasta yhtiön asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset. Osakkeenostajien kokous kutsutaan koolle kullekin ostajalle lähetetyllä kirjatulla kirjeellä tai muuten todisteellisesti. Kutsu on lähetettävä tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Kutsussa on mainittava osakkeenostajien oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija sekä kokouksessa käsiteltävät muut asiat. Ostajien kokouksessa kuhunkin huoneistoon oikeuttavat osakkeet tuottavat yhden äänen. Osakkeenostajien kokousta ei tarvitse järjestää osaomistusyhtiössä.

Pykälän 2 momentin mukaan jollei edellä tarkoitettua osakkeenostajien kokousta ole kutsuttu säädetyssä järjestyksessä koolle, Lupa- ja valvontaviraston tulee yhtiön hallituksen jäsenen, tilintarkastajan, osakkeenomistajan tai osakkeenostajan hakemuksesta oikeuttaa hakija kutsumaan kokous koolle yhtiön kustannuksella.

Asuntokauppalain mukaan kutsu osakkeenostajien kokoukseen lähetetään kullekin ostajalle sekä tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Lakiin ei sisälly osakkeenostajan määritelmää eikä tarkempia säännöksiä kokoukseen kutsuttavista tahoista. Lain 2 luvun säännöksiä sovelletaan sen 1 §:n 1 momentin mukaan, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Pykälän 2 ja 3 momentissa on tarkempia säännöksiä ostettavaksi tarjoamisesta. Lain 2 luvun soveltamisalan ulkopuolelle jäävät esimerkiksi sellaiset yhtiöt, joissa yhtäkään asunto-osaketta ei tarjota kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennukset on hyväksytty käyttöön otettaviksi sekä yhtiöt, joiden asunto-osakkeita tarjotaan ennen rakennusvalvontaviranomaisen antamaa käyttöönottohyväksymistä ostettavaksi yksinomaan muille tahoille kuin kuluttajille, esimerkiksi osakeyhtiölle tai toiselle alan elinkeinonharjoittajalle (HE 14/1994 vp, s. 52–53).

Asuntokauppalaissa ei ole osakkeenostajien kokouksen kutsuaikaa koskevia säännöksiä. Asuntokauppalain 2 luvun 4 a §:n mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjän on kuitenkin ilmoitettava ostajille heidän oikeudestaan hakea Lupa- ja valvontavirastolta oikeus kutsua kokous koolle, ellei turva-asiakirjojen säilyttäjä ole saanut kutsua tiedoksi kuukauden sisällä siitä, kun yksi neljäsosa asunnoista on myyty. Tämä säännös on käytännössä ohjannut kokouksen koollekutsumisen ajoitusta.

Kutsuaikaa koskevia tarkempia säännöksiä sisältyy asuntoyhteisöihin sovellettaviin yhteisölakeihin. Yleisimmän yhteisömuodon eli asunto-osakeyhtiön osalta yhtiökokouksen kutsuajasta säädetään asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 6 luvun 20 §:ssä, jonka 1 momentin mukaan kokouskutsu on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan pidentää lyhyempää määräaikaa ja lyhentää pidempää määräaikaa. Asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 2 kohdan mukaan asuntoyhteisöllä tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön lisäksi muutakin osakeyhtiötä, jonka osake yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa, sekä asunto-osuuskuntaa. Lain 2 luvun 1 ja 1 a §:n mukaan myös tällaisiin yhteisöihin ja yhteisöosuuksiin sovelletaan lain 2 luvun säännöksiä. Kyse voi siis olla asunto-osakeyhtiön sijaan esimerkiksi keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä tai asunto-osuuskunnasta, jolloin sovellettavaksi voi yhteisömuodosta riippuen tulla osakeyhtiölain (646/2006) tai osuuskuntalain (421/2013) säännökset. Osakeyhtiölain 5 luvun 20 §:n mukaan yhtiökokouksen samoin kuin osuuskuntalain 6 luvun 20 §:n mukaan osuuskunnan kokouksen kokouskutsu on lähtökohtaisesti toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään viikkoa ennen kokousta.

2.1.4

Osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja

Asuntokauppalain 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan osakkeenostajilla on 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa oikeus yhtiöjärjestyksen estämättä valita osakeyhtiölle tilintarkastaja, jonka toimikausi kestää sen tilikauden loppuun, jolloin rakentamisvaihe päättyy. Osakkeenostajien valitsemasta tilintarkastajasta on muutoin voimassa, mitä yhtiökokouksen valitsemasta tilintarkastajasta säädetään. Tilintarkastajan palkkiosta ja tilintarkastajan työstä aiheutuvista muista kuluista vastaa osakeyhtiö, jonka menoihin nämä kulut saadaan lisätä taloussuunnitelmasta riippumatta. Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenostajien kokouksella on sama oikeus kuin yhtiökokouksella saada tietoja tilintarkastajalta.

Osakkeenostajilla on yhtiöjärjestyksen estämättä oikeus, mutta ei velvollisuutta, valita säännöksessä tarkoitettu tilintarkastaja. Jos osakkeenostajat valitsevat säännöksessä tarkoitetun tilintarkastajan, tilintarkastajalla on sama toimivalta ja velvollisuudet kuin yhtiön varsinaisella tilintarkastajalla (HE 14/1994 vp, s. 73). Poikkeuksen edellä sanotusta muodostaa tilintarkastajan toimikausi, joka kestää sen tilikauden loppuun, jolloin rakentamisvaihe päättyy. Ostajien valitsema tilintarkastaja valvoo osakkeenostajien etua rakentamisvaiheen aikana. Tilintarkastus on luonteeltaan jatkuvaa, ja tilintarkastajan toimivalta koskee ainoastaan yhtiön omaa taloutta ja hallintoa (HE 14/1994 vp, s. 73). Tilintarkastajalla on muun ohella lain 2 luvun 12 §:n 3 momentin mukaan salassapitovelvollisuuden estämättä oikeus saada tietoja rakentamishanketta varten avatun kauppahintojen maksutilin käytöstä. Mainitun pykälän 2 momentin toisen virkkeen mukaan tilille maksettuja kauppahintoja ei saa käyttää hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin. Jollei aiemmin ilmene erityistä tarvetta yhtiön hallintoa koskeviin huomautuksiin, ostajien valitseman tilintarkastajan antama lausunto yhtiön välitilinpäätöksestä ja taloussuunnitelman toteuttamista koskevasta selvityksestä on esitettävä lain 2 luvun 23 §:ssä tarkoitetussa yhtiökokouksessa, jossa yhtiö siirtyy osakkeenostajien hallintoon.

Ostajien valitsemasta tilintarkastajasta on erotettava yhtiön varsinainen tilintarkastaja. Asunto-osakeyhtiöiden osalta velvollisuudesta valita tilintarkastaja säädetään asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 5 §:ssä. Mainitun lainkohdan mukaan asunto-osakeyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja muun muassa, jos yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa. Lisäksi yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tilintarkastajan valinnasta. Vertailun vuoksi voidaan mainita, että sanottua tiukempaa sääntelyä sisältyy ryhmärakennuttamislakiin (190/2015), jonka 33 §:n mukaan asunto-osakeyhtiössä on oltava rakentamisvaiheessa tilintarkastaja. Säännöksen taustalla on rakennustöiden kirjanpitokäsittelyn ja mahdollisten lainaosuuslaskelmien asianmukaisuuden varmistaminen (HE 228/2014 vp, s. 40). Säännös koskee lain 20 §:n mukaan myös muussa asuntoyhteisömuodossa toteutettavia ryhmärakennuttamishankkeita.

2.1.5

Rakennustyön tarkkailija

Asuntokauppalain 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan osakkeenostajilla on osakkeenostajien kokouksessa oikeus valita rakennustyön tarkkailija, jonka tehtävänä on seurata, että yhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti. Tarkkailijan toimikausi kestää rakentamisvaiheen loppuun, ja hänen palkkiostaan sekä muista hänen työstään aiheutuvista kuluista vastaa osakeyhtiö, jonka menoihin nämä kulut saadaan lisätä taloussuunnitelmasta riippumatta. Saman pykälän 2 momentin mukaan tarkkailijalla on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Tarkkailijalla on oikeus saada osakeyhtiöltä ja perustajaosakkaalta sellaiset tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi, sekä päästä rakennuskohteeseen.

Tarkkailijan valitseminen ei ole pakollista, vaan osakkeenostajilla on vapaus päättää, käytetäänkö tarkkailijaa vai ei. Päätös siitä, valitaanko rakennustyön tarkkailija, tehdään lain 2 luvun 20 §:ssä säädetyssä osakkeenostajien kokouksessa, joka osakeyhtiön hallituksen on kutsuttava koolle viivytyksettä sen jälkeen, kun vähintään yhdestä neljäsosasta yhtiön asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset. Kutsussa on mainittava osakkeenostajien oikeus valita rakennustyön tarkkailija. Myös kauppasopimuksesta on lain 2 luvun 11 a §:n 8 kohdan mukaan käytävä ilmi tämä oikeus, kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana. Jos kokouksessa päätetään valita rakennustyön tarkkailija, osakkeenostajien on huolehdittava tätä koskevista käytännön toimista, kuten tarkkailijasopimuksen tekemisestä.

Rakennustyön tarkkailijan tehtävänä on rakennustöiden, erityisesti rakentamisaikataulun, työtapojen ja käytettyjen materiaalien asianmukaisuuden seuraaminen. Tarvittaessa tarkkailija voi neuvotella rakennustyön suorittajan tai tämän edustajan kanssa ja tehdä tarpeelliseksi katsomansa huomautukset ja ehdotukset. Tarvittaessa tarkkailijan tulee selostaa havaintojaan osakkeenostajille esimerkiksi kirjallisesti tai kutsumalla osakkeenostajat koolle. Tarkkailijalla ei ole varsinaista määräysvaltaa rakennustyön suorittajaan. Tarkkailijalla ei ole myöskään pelkästään asemansa perusteella kelpoisuutta tehdä yhtiötä tai yksittäisiä osakkeenostajia sitovia ratkaisuja eikä hänen toimintansa muutenkaan vaikuta yhtiön tai osakkeenostajien oikeudelliseen asemaan. Osakkeenostajien asiana on päättää, mihin toimiin tarkkailijan huomautukset antavat aihetta. (HE 14/1994 vp, s. 73–74)

Tarkkailijan toimikausi kestää lain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetun rakentamisvaiheen loppuun, eli siihen asti, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on yhtiökokouksessa valittu lain 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Yhtiökokouksessa kuullaan rakennustyön teknisestä toteutumisesta yhtiölle annettavan selvityksen johdosta rakennustyön tarkkailijaa. Mikäli tarkkailijan työn jatkaminen katsotaan tarpeelliseksi myös rakentamisvaiheen päättymisen jälkeen, asiasta voidaan sopia ja päättää erikseen. (HE 14/1994 vp, s. 74)

Lain 2 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan osakeyhtiö saa rakentamisvaiheen aikana ottaa velkaa, antaa varallisuuttaan vakuudeksi tai tehdä muita sitoumuksia vain taloussuunnitelman mukaisesti, ja 2 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan sen jälkeen kun yksi tai useampi osake on myyty kuluttajalle, säilytettävänä olevassa taloussuunnitelmassa ilmoitettua velkojen yhteismäärää saadaan korottaa tai muita vastuita lisätä ainoastaan kaikkien osakkeenostajien kirjallisella suostumuksella. Mainitun pykälän 2 momentin toisen virkkeen mukaan osakkeenostajien suostumusta ei kuitenkaan tarvita rakennustyön tarkkailijan palkkion sekä tämän työstä aiheutuvien muiden kulujen lisäämiseen yhtiön menoihin siten kuin mainitun luvun 22 §:n 1 momentissa säädetään. Lainkohdan mukaan rakennustyön tarkkailijan palkkiosta sekä muista hänen työstään aiheutuvista kuluista vastaa osakeyhtiö, jonka menoihin nämä kulut saadaan lisätä taloussuunnitelmasta riippumatta. Tästä syystä palkkio ja muut kulut voivat tulla myöhemmin osakkeenostajien maksettaviksi vastikkeena.

Rakennustyön tarkkailijalla on lain 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys. Tämän yksityiskohtaisempaa ammatillista kelpoisuusvaatimusta ei ole pidetty tarkoituksenmukaisena, koska rakennuskohteiden koko ja valvontaolosuhteet vaihtelevat huomattavasti (HE 14/1994 vp, s. 74). Rakennustyön tarkkailijasta laaditun ohjekortin (RT 103645) mukaan suosituksena on, että tarkkailijalla on riittävä ja vähintään ammattikorkeakoulutasoinen rakennusalan koulutus kohteen laajuus ja vaativuus huomioiden, jotta hän kykenee kiinnittämään huomionsa keskeisiin osakkeenostajan etua uhkaaviin tekijöihin ja ymmärtää työmaan irralliset tapahtumat mielekkäänä kokonaisuutena ja pystyy ennakoimaan tulevaa. Tarkkailijalla tulisi olla myös LVISA-asioiden (lämpö, vesi, ilmastointi, sähkö, automaatio) asiantuntemusta (s. 5). Viime kädessä riittävän ammattipätevyyden arviointi kuuluu valinnasta päättävälle osakkeenostajien kokoukselle, laissa säädetty vähimmäisvaatimus huomioon ottaen.

Tarkkailija ei saa lain 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Tällainen riippuvuussuhde on olemassa esimerkiksi silloin, kun tarkkailijaksi valittu henkilö on rakennuskohteen pääurakoitsijan tai jonkin aliurakoitsijan taikka kyseisten urakoitsijoiden valvonnassa olevan tahon palveluksessa tai kun hänellä on merkittäviä liikesuhteita kyseisiin urakoitsijoihin (HE 14/1994 vp, s. 74).

Tarkkailijalla on lain 2 luvun 22 §:n 2 momentin toisen virkkeen mukaan oikeus saada osakeyhtiöltä ja perustajaosakkaalta sellaiset tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi, sekä päästä rakennuskohteeseen. Tarkkailijan tiedonsaantioikeus kattaakin urakkasopimuksen kaikkine rakentamistyötä koskevine liitteineen sekä kaikki rakennustyöhön liittyvät piirustukset ja selitykset, minkä lisäksi tarkkailijalla on oltava vapaa pääsy rakennustyömaalle (HE 14/1994 vp, s. 74).

Asuntokauppalaissa ei ole erityisiä säännöksiä rakennustyön tarkkailijan vastuusta. Tarkkailijan suoritus perustuu yhtiön ja tarkkailijan välillä tehtävään tarkkailijasopimukseen, jonka mukaisesti tarkkailija vastaa suorituksensa mahdollisista virheistä ja laiminlyönneistä. Rakennustyön tarkkailijasta laaditun ohjekortin mukaan tarkkailijasopimukseen onkin syytä ottaa ehto, jonka mukaan rakennustyön tarkkailijalla on tehtävät huomioiden riittävä vastuuvakuutus (s. 5).

2.1.6

Vuositarkastus ja virheet

Vuositarkastuksesta säädetään asuntokauppalain 4 luvun 18 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan myyjä järjestää vuositarkastuksen, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus tulee järjestää 12–15 kuukauden kuluttua rakennuksen käyttöönottotarkastuksesta. Pykälän 2 momentin mukaan myyjän on laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ja asuntoyhteisön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet. Ostajalle, asuntoyhteisölle ja suorituskyvyttömyysvakuuden antajalle on varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää siitä huomautuksia kohtuullisessa, vähintään kolmen viikon ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista. Jos myyjä jättää vuositarkastuksen tekemättä, vakuuden antajalla on pykälän 3 momentin nojalla oikeus järjestää vuositarkastus myyjän kustannuksella.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa on virhe jos 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun; 2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi; 3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle; 4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti; 5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai 6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Asuntokauppalain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 14/1994 vp, s. 91) on todettu, että asunto tarkoittaa tässä yhteydessä kaupan kohdetta kokonaisuudessaan. Virhearvioinnissa voi sen vuoksi olla merkitystä itse huoneiston ominaisuuksien ohella myös seikoilla, jotka koskevat talon asuntoihin liittyviä yleisiä tiloja, kuten esimerkiksi yhteisiä porrastiloja sekä huolto-, säilytys- ja varastotiloja.

Asuntokauppalaissa tai sen esitöissä ei tarkemmin määritellä, miten vuositarkastus tulisi järjestää. Käytännössä vuositarkastus järjestetään yleensä siten, että myyjä lähettää ostajille ja asuntoyhtiölle lomakkeet, joihin virhekohdat merkitään, minkä jälkeen lomakkeet palautetaan myyjälle. Tämän jälkeen myyjä käy katsomassa virheet, ottaa niihin kantaa ja korjaa ne.

Edellä todetusti myyjän on asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n 2 momentin mukaan laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja. Lainkohdan esitöiden mukaan vuositarkastus on tarkoitettu ensisijaisesti rakennusvirheiden toteamiseen ja kirjaamiseen. Pöytäkirjalla ei ole erityisiä muotovaatimuksia. Pöytäkirjasta on kuitenkin käytävä ilmi tarkastuksen yksilöimiseksi tarpeelliset tiedot kuten ajankohta, paikka, läsnä olleet ja pöytäkirjan pitäjä. Lisäksi pöytäkirjaan kirjataan tarkastuksen tapahtumat tarvittavassa laajuudessa sekä ostajan ilmoittamat tai tarkastuksessa todetut virheet (HE 14/1994 vp, s. 100–101). Kuten edellä todettiin, asuntokauppalain 2 luvun 18 a §:n mukaan vakuus vapautuu automaattisesti 12 kuukauden kuluttua yhtiön kaikkien rakennusten vuositarkastusten pitämisestä.

Asuntokauppalain 4 luvun 22 §:n mukaan virheen ensisijainen seuraamus on, että myyjä korjaa tai oikaisee virheen ilman, että ostajalle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjällä on 23 §:n mukaan yleensä myös oikeus virheen korjaamiseen. Virheen oikaisu on 24 §:n mukaan suoritettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Ennen vuositarkastusta havaitun virheen korjaaminen voidaan kuitenkin lykätä tehtäväksi viipymättä vuositarkastuksen jälkeen, jos lykkäyksestä ostajalle aiheutuva haitta on vähäinen eikä muutenkaan ole erityistä syytä, jonka vuoksi korjaamiseen olisi ryhdyttävä aikaisemmin.

Asuntokauppalain 4 luvun 19 §:n mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai viimeistään vuositarkastuksen pöytäkirjan tarkastamisen määräajan puitteissa ilmoittanut sellaisesta virheestä, joka olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Jos virhe on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa osassa kiinteistöä, sama koskee 18 a §:n mukaan myös yhtiötä. Lain esitöiden mukaan ostajalta edellytetään tarkastuksessa ”kohtuullista huolellisuutta”. Ostajan reklamaatiovelvollisuutta arvioidaan sen perusteella, mitä rakentamiseen perehtymättömän henkilön olisi tullut ymmärtää (HE 14/1994 vp, s. 102).

Yhtiön reklamaatiovelvollisuuteen ja sen laiminlyöntiin sovelletaan samoja säännöksiä kuin ostajaan. Asuntokauppalain esitöissä ei oteta kantaa siihen, edellytetäänkö yhtiön johdolta mahdollisesti korkeampaa huolellisuutta kuin ostajalta arvioitaessa sitä, millaisia virheitä yhtiön johdon olisi pitänyt havaita vuositarkastuksessa vai arvioidaanko myös yhteisön huolellisuutta rakentamiseen perehtymättömän henkilön näkökulmasta.

Todettakoon, että yhtiön johdolta edellytettävästä huolellisuudesta säädetään myös asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:ssä, jonka mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Saman lain 24 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Myös yhtiön johdolta edellytettävän huolellisuuden arvioinnissa lähtökohtana voitaneen kuitenkin pitää sitä, että se voi ostajan tavoin luottaa myyjän alansa ammattilaisena huolehtineen esimerkiksi siitä, että rakentamisessa on noudatettu rakentamista koskevia määräyksiä ja hyvää rakentamistapaa. Näin ollen myöskään yhtiöltä ei voitane edellyttää erityistä selonottoa esimerkiksi rakennuksen teknisistä ominaisuuksista vuositarkastuksen yhteydessä.

2.1.7

Myyjän vastuun päättyminen

Asuntokauppalaissa ei säädetä virhevastuun vanhentumisesta, vaan sovellettavaksi tulee laki velan vanhentumisesta (728/2003, jäljempänä myös vanhentumislaki).

Vanhentumislain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa tai kun muu velkojana oleva sopijapuoli on havainnut virheellisyyden sopimuksen täyttämisessä taikka hänen olisi pitänyt se havaita.

Edelleen 2 momentin mukaan vahingonkorvauksen tai muun 1 momentissa tarkoitetun velan vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tai edun palautuksen perustana olevasta tapahtumasta. Tämä määräaika ei kuitenkaan rajoita vahingonkärsijän oikeutta vaatia korvausta henkilö- tai ympäristövahingosta.

Vanhentumislain kymmenen vuoden toissijainen vanhentumisaika alkaa lain mukaan kulua sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tai edun palautuksen perustana olevasta tapahtumasta. Lainkohtaa koskevissa esitöissä on todettu ainoastaan, että sopimussuhteissa tämä aika alkaa virheellisen suorituksen tekemisestä tai muusta sopimusrikkomuksesta (HE 187/2002 vp, s. 54).

Kuluttajariitalautakunta on ratkaisukäytännössään (esim. D/4353/41/2021, 17.11.2025) katsonut, että sopimusrikkomuksen ajankohtana on pidettävä asuntokauppalain mukaista rakentamisvaiheen päättymistä ja kohteen hallinnon luovuttamishetkeä.

2.1.8

Myyjän oikeus vahingonkorvaukseen ostajan peruuttaessa kaupan

Asuntokauppalain 4 luvun 32 §:n mukaan jos ostaja rikkoo sopimuksen peruuttamalla asunnon kaupan ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjällä on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuvasta vahingosta 35 §:n mukaan.

Mainitun 35 §:n 1 momentin mukaan jos myyjä purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi tai jos ostaja peruuttaa kaupan 32 §:n mukaisesti, myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista sekä niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä ja joista hän todennäköisesti ei voi hyötyä muulla tavalla. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus saada korvaus, joka on kohtuullinen ottaen huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat.

Saman pykälän 2 momentin mukaan myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta korvaukseen, jos ostajan maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

Edelleen 3 momentin mukaan sopimus, jonka mukaan ostajan maksettava korvaus määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuutena kauppahinnasta tai muun vakioperusteen mukaan, on pätevä, jos sopimuksen mukainen korvaus on kohtuullinen ottaen huomioon sopimuksen purkamisesta tai peruuttamisesta yleensä aiheutuva vahinko ja tämän pykälän säännökset. Pykälän 4 momentin mukaan vahingonkorvauksen sovittelusta säädetään 38 §:ssä.

Luvun 32 §:ää koskevissa esitöissä on todettu, että ostajan oikeus kaupan peruuttamiseen ei ole sidottu mihinkään erityisiin syihin, eikä ostajan tarvitse perustella kaupan peruuttamista. Pelkkä myyjälle toimitettu peruuttamisilmoitus riittää. Jos ostaja kuitenkin haluaa omaa vahingonkorvausvastuuta rajoittaakseen vedota 35 §:n 2 momentissa tarkoitettuihin esteisiin, hänen on esitettävä tarvittava selvitys niiden olemassaolosta. Edelleen ostajan peruuttaessa kaupan myyjällä on yleisten periaatteiden mukaisesti velvollisuus pyrkiä rajoittamaan kaupan toteutumatta jäämisestä aiheutuvaa vahinkoa. Se, millaista menettelyä kaupan peruuttaminen myyjältä edellyttää, on riippuvainen etenkin siitä, millaisiin toimenpiteisiin myyjä on ehtinyt ryhtyä sopimuksen täyttämiseksi. Asunto on yleensä sellainen kohde, että se voidaan myydä uudelleen toiselle ostajalle, joten rakentamisen keskeyttäminen ei tavallisesti tule kyseeseen. Myyjän on sen sijaan tarkoituksenmukaista keskeyttää ostajaa varten tarkoitettujen yksilöllisten muutosten tekeminen ja ryhtyä mahdollisimman pian toimiin asunnon myymiseksi uudelleen. (HE 14/1994 vp, s. 118)

Vahingonkorvausta koskevan pykälän esitöissä on puolestaan todettu, että myyjällä olisi oikeus korvaukseen esimerkiksi sellaisista uusista myynti-ilmoitus- ja myyntiesitekustannuksista, jotka kohdistuvat nimenomaisesti kyseiseen asuntoon sekä kiinteistönvälittäjälle asunnon uudelleen myymisestä maksettavasta välityspalkkiosta. Myyjällä olisi lisäksi oikeus korvaukseen niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä ja joita hän ei voi hyödyntää muulla tavoin. Tällaisia kustannuksia on voinut aiheutua esimerkiksi yksilöllisistä muutos- ja lisätöistä, joita asuntoon on ostajan pyynnöstä tehty ja joilla voidaan perustellusti olettaa olevan arvoa lähinnä vain ostajalle. Jos muutos- tai lisätöiden voidaan perustellusti olettaa lisänneen asunnon jälleenmyyntiarvoa, ostajalla ei olisi tältä osin korvausvelvollisuutta. Edellä mainitun korvauksen ohella myyjällä on oikeus saada muusta vahingosta korvaus, joka on kohtuullinen ottaen huomioon sovittu kauppahinta, peruutuksen ajankohta sekä muut seikat. Käytännössä myyjällä voi olla oikeus saada hinnaneron korvaus tapauksessa, jossa asunnon uudelleen myymisestä saatu kauppahinta on jäänyt pienemmäksi kuin alkuperäinen kauppahinta. (HE 14/1994 vp, s. 119)

Alalla käytössä olevassa mallikauppasopimuksessa sopimusosapuolet voivat valita, onko ostajan peruuttaessa kaupan myyjällä oikeus asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaan määräytyvään vahingonkorvaukseen (vaihtoehto 1) vai maksaako ostaja myyjälle sopimuksen purkamisesta aiheutuneet kulut sekä korvauksena myyjälle aiheutuneesta muusta vahingosta 2 % sovitusta velattomasta hinnasta, ellei jompikumpi osapuoli erikseen näytä, että purkamisesta aiheutunut vahinko eroaa siitä olennaisesti. Tällöin ostaja korvaa aiheutuneen vahingon asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaisesti (vaihtoehto 2).

2.1.9

Perustajaosakkaan konkurssi

Asuntokauppalain 2 luvun 14 §:n 1 ja 2 momentissa säädetään perustajaosakkaan konkurssin vaikutuksista sopimuksiin, joita velallinen ei ole vielä täyttänyt. Sääntely vastaa lähtökohdiltaan konkurssilain (120/2004) yleissääntelyä. Konkurssilain 3 luvun 8 §:n tavoin myös asuntokauppalaissa lähdetään siitä, että konkurssipesällä on oikeus sitoutua konkurssivelallisen (eli perustajaosakkaan/myyjän) vielä täyttämättömiin sopimuksiin. Asuntokauppalain 2 luvun 14 § poikkeaa kuitenkin yksityiskohdiltaan konkurssilain yleissäännöksestä.

Jos perustajaosakkaan omaisuus luovutetaan konkurssiin, konkurssipesän on asuntokauppalain 14 §:n 1 momentin mukaan ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava osakkeenostajille, haluaako pesä sitoutua niihin osakkeiden kauppasopimuksiin, joita perustajaosakas ei vielä ole täyttänyt. Esitöissä todetaan, että jos konkurssipesä sitoutuu kauppasopimuksiin, mikä perustajaurakoinnissa edellyttää sitoutumista myös urakkasopimukseen, sopimuksista ja niiden mahdollisesta rikkomisesta johtuvat velvoitteet ovat niin sanottua massavelkaa eli velkaa, joka on maksettava konkurssipesän varoista ennen konkurssivelkojien saatavia. Osakkeenostajia ja asunto-osakeyhtiötä turvaa lisäksi luvun 17 §:n mukainen vakuus rakentamista ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä. Jos perustajaosakkaan konkurssipesä ilman aiheetonta viivytystä ilmoittaa sitoutuvansa tehtyyn kauppasopimukseen, osakkeenostajalla ei ole oikeutta purkaa kauppaa konkurssin vuoksi, paitsi jos on erityistä syytä olettaa asunnon luovutuksen viivästyvän olennaisesti. Tällöin purkuoikeus voisi syntyä 4 luvun 9 §:n nojalla. Lähtökohtana säännöksessä on, että yleensä on ostajien edun mukaista, että konkurssipesä sitoutuu kauppaan eli rakentamishankkeen loppuun saattamiseen. (HE 14/1994 vp, s. 65)

Jos konkurssipesä ei sitoudu kauppaan, osakkeenostajilla on kaksi vaihtoehtoa. Ensimmäinen vaihtoehto on sopimuksen purkaminen pykälän 2 momentin nojalla. Esitöissä todetaan, että osakkeenostajalla on luvun 11 §:n 3 momentin mukaan maksamiensa kauppahintaerien ja niiden tuottokoron takaisinmaksun vakuudeksi panttioikeus ostamaansa osakkeeseen. Vahingonkorvausvaatimusten osalta ostajan turvana on luvun 17 §:n mukainen rakentamisvaiheen vakuus. Tämä vakuus on käytettävissä myös siltä osin kuin ostaja mahdollisesti ei saa maksamiaan kauppahintaennakkoja takaisin edellä mainitun panttioikeuden nojalla siitä syystä, että osakkeiden arvo perustajaosakkaan konkurssitilanteen vuoksi ei vastaa maksettuja ennakkoja korkoineen. (HE 19/1994 vp, s. 65–66)

Toinen vaihtoehto on hankkeen saattaminen päätökseen ilman perustajaosakasta pykälän 3 ja 4 momentin nojalla. Pykälän 3 momentin mukaan niille osakkeenostajille, jotka eivät pura kauppaa 2 momentin nojalla, siirtyy heti oikeus käyttää ostamiensa osakkeiden nojalla päätäntävaltaa osakeyhtiössä. Tämä ei kuitenkaan koske toista perustajaosakasta.

Pykälän 4 momentin mukaan osakkeenostajien on maksettava ostamistaan osakkeista määrä, joka vastaa osakkeiden arvoa konkurssin alkamisajankohtana. Näiden saatavien vähennykseksi on kuitenkin laskettava perustajaosakkaan osakeyhtiölakiin perustuva velka osakeyhtiölle kauppahintojen mukaisessa suhteessa. Osakkeenostajilla, joiden maksamat kauppahintaerät ylittävät edellä tarkoitetun määrän, on oikeus saada erotus takaisin korkoineen. Esitöissä todetaan, että asunto-osakeyhtiötä turvaa 17 §:n mukainen rakentamisvaiheen vakuus (HE 19/1994 vp, s. 66).

Pykälän 4 momentti sisältää siis säännökset taloudellisesta välien selvittelystä perustajaosakkaan konkurssipesän ja niiden osakkeenostajien välillä, jotka eivät pura kauppaa. Kunkin näistä osakkeenostajista on maksettava konkurssipesälle loppukauppahinta siltä osin kuin osakkeiden arvo konkurssin alkaessa ylittää ostajan maksamat ennakot. Tästä summasta vähennetään perustajaosakkaan osakeyhtiölakiin perustuva velka osakeyhtiölle kauppahintojen mukaisessa suhteessa. Osakkeenostajilla, joiden maksamat kauppahintaerät ylittävät edellä mainitun määrän, on oikeus saada erotus takaisin tuottokorkoineen. Osakkeiden arvo konkurssin alkaessa on oleellisesti riippuvainen siitä, missä vaiheessa rakennustyö tuolloin on. Sen vuoksi asuntokauppalakia säädettäessä ei pidetty mahdollisena laatia yksityiskohtaisia säännöksiä siitä, miten osakkeiden arvo on määrättävä, vaan asia jätettiin ratkaistavaksi kussakin yksittäistapauksessa erikseen. Omistusoikeus osakkeisiin siirtyy ostajille maksun tapahtuessa. Mainittu perustajaosakkaan kauppaan perustuva saatava ei kuitenkaan kuulu konkurssipesään siltä osin kuin asunto-osakeyhtiöllä on osakeyhtiölain nojalla saatavaa perustajaosakkaalta. Periaate on tältä osin sama kuin luvun 13 §:n 2 momentissa.

Asuntokauppalain 4 luvun 13 §:ssä säädetään myyjän konkurssista uuden asunnon kaupassa. Jos myyjän omaisuus luovutetaan konkurssiin ennen rakentamisvaiheen päättymistä, sovelletaan pykälän 1 momentin mukaan edellä mainittuja 2 luvun 14 §:n säännöksiä. Jos myyjän omaisuus muussa tapauksessa luovutetaan konkurssiin ennen kuin myyjä on täyttänyt sopimuksen, ostaja saa pykälän 2 momentin mukaan purkaa kaupan, jollei konkurssipesä ilman aiheetonta viivytystä ilmoita sitoutuvansa kauppaan ja aseta turvaavaa vakuutta sopimuksen täyttämisestä.

2.1.10

Taloudellinen virhe käytetyn asunnon kaupassa

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä säädetään taloudellisesta virheestä käytetyn asunnon kaupassa. Pykälän 1 momentin mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos 1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka 3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Säännös vastaa pääpiirteissään asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ää taloudellisesta virheestä uuden asunnon kaupassa, mutta säännöksessä on huomioitu, että käytetyn asunnon kaupan osapuolet ovat useimmiten yksityishenkilöitä. Säännöstä soveltaessa on otettava huomioon luvun 27 §, josta ilmenee, että myyjän vastuu käsittää myös hänen käyttämänsä kiinteistönvälittäjän antamat tiedot sekä tapaukset, joissa kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt 20 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaisen tiedonantovelvollisuuden. (HE 14/1994 vp, s. 137)

Pykälän 2 momentin mukaan, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, kaupan kohteessa on 1 momentin 2 kohdan säännöksistä riippumatta taloudellinen virhe aina, jos myyjä on jättänyt antamatta sellaisen 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, pykälän 3 momentin mukaan sovelletaan mitä 6 luvussa säädetään virheestä. Virheen seuraamuksina tulevat täten kysymykseen kauppahinnan pidättäminen (15 §), hinnanalennus (16 §), kaupan purkaminen (16 §) ja vahingonkorvaus (17 §). Luvun 19 §:stä seuraa, että molempien osapuolten myötävaikutus virheen syntyyn voidaan ottaa huomioon myös taloudellisen virheen yhteydessä. Luvun 16 §:n 4 momentista ja 17 §:n 2 momentista puolestaan seuraa, että myyjän ollessa elinkeinonharjoittaja kaupan purkamisen ja vahingonkorvauksen edellytykset määräytyvät 4 luvun vastaavien säännösten mukaisesti.

2.1.11

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvat asumismuodot

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuu erilaisia asumismuotoja, kuten asumisoikeusasunnot ja osaomistusasunnot. Asumisoikeusasunnoista säädetään laissa asumisoikeusasunnoista (393/2021) ja osaomistusasunnoista sekä asuntokauppalaissa että laissa vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista (232/2002). Viime vuosina erityisesti kunnat sekä myös jotkin yksityiset toimijat ovat kehittäneet uusia omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvia asuntojen hallintamuotoja tai alkaneet selvittää uudenlaisten asumismuotojen kehittämistä. On osin epäselvää, miten tällaisia omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvia uusia hallintamuotoja koskevia sopimuksia olisi nykyisen lainsäädännön valossa arvioitava. Mikäli osapuolten kesken ei sovita asunnon omistuksesta, ei sopimukseen lähtökohtaisesti sovelleta asuntokauppalakia.

Erityistä huomiota julkisuudessa ovat saaneet järjestelyt, joissa asukkaalta tai muulta asunnon hankkineelta on alkuun peritty maksu siitä, että hän saa myöhemmin ostaa kyseisen asunnon itselleen, mutta alussa peritty maksu ei ole oikeuttanut omistusosuuteen asunnosta. Asunnon osto-oikeudesta sopimisen lisäksi asunnon hallinnasta on laadittu erillinen huoneenvuokrasopimus ja rajoitettu sitä ajankohtaa, jolloin asunto lopulta voidaan ostaa. Asunnon ostamisen yhteydessä osto-oikeudesta suoritettu maksu on lähtökohtaisesti tullut huomioitavaksi osana asunnon lopullista kauppahintaa. Käytännöt siitä, palautetaanko maksu, mikäli asuntoa ei päädytä ostamaan, ovat vaihdelleet. Tyypillisesti asunnon osto-oikeuden saaja on maksanut asunnosta vuokran lisäksi myös erillistä maksua, jolla hän kerryttää alussa osto-oikeudesta suorittamansa maksun lisäksi asunnon kauppahintaa. Suoritetut maksut eivät kuitenkaan ole asumisaikana oikeuttaneet omistusosuuteen asunnosta, vaan tulleet aloitusmaksun tavoin huomioitavaksi asunnon ostamisen yhteydessä lopullisessa kauppahinnassa.

Koska omistus- ja vuokra-asumiseen väliin sijoittuvissa hallintamalleissa ei ennen asunnon lopullista ostamista ole kyse asunnon kaupasta, asuntokauppalain säännökset eivät lähtökohtaisesti sovellu tällaisiin sopimuksiin. Selvää on, että mikäli asunnon hallinnasta tehdään vuokrasopimus, tulee sopimukseen soveltaa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) säännöksiä. Asunnon osto-oikeuden saajan oikeudet ja velvollisuudet muilta osin ovat kuitenkin lähtökohtaisesti riippuvaisia siitä, mitä osapuolten kesken on sovittu. Markkinoilla olleiden mallien perusteella tällainen järjestely voi olla erityisesti kuluttaja-asiakkaalle ongelmallinen, kun osto-oikeuden saajan suojaksi ei ole laissa määriteltyjä säännöksiä.

Niiltä osin, kun omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuviin järjestelyihin ei sovellu mikään erityissääntely, huomionarvoista on kuitenkin, että kun kyse on elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisestä sopimussuhteesta, sovelletaan kuluttajansuojalain (38/1978) yleissäännöksiä. Keskeisiä ovat erityisesti kuluttajansuojalain 2 luku, jossa säädetään markkinoinnista ja menettelystä asiakassuhteessa sekä 3 luvun säännökset sopimusehtojen kohtuullisuudesta. Kuluttajansuojalain 2 luvussa muun muassa kielletään hyvän tavan vastainen markkinointi ja sopimaton menettely myös asiakassuhteessa sekä säädetään yleisistä tiedonantovelvollisuuksista. Kuluttajansuojalain 3 luvun 1 §:n mukaan elinkeinonharjoittaja ei saa käyttää kulutushyödykkeitä tarjotessaan sopimusehtoa, jota kulutushyödykkeen hinta ja muut asiaan vaikuttavat seikat huomioon ottaen on pidettävä kuluttajien kannalta kohtuuttomana.

https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/server/api/core/bitstreams/4f219d23-25f6-4f1e-9f36-b514d85a5275/content

Saatavilla osoitteessa: [viitattu 15.6.2026].

Erilaisia omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvia asumismuotoja on tarkasteltu lisäksi muun muassa ympäristöministeriön vuonna 2024 julkaistussa selvityksessä välimalliasumisen tarpeesta suurimmilla kaupunkiseuduilla (Ympäristöministeriön julkaisuja 2024:33). Selvityksessä käsitellään edellä mainittujen osto-oikeuteen perustuvien asumismuotojen lisäksi myös muita omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvia asumismuotoja, kuten Hitas-asuntoja, omistusrajoitteisia asuntoja ja lyhyen korkotuen asuntoja.

2.1.12

Asuntomarkkinointiasetus

Asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n 1 momentin 2 kohdassa säädetään ennen kaupantekoa annettavista tiedoista. Säännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, joka hänen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (130/2001) mukaan olisi pitänyt antaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetussa valtioneuvoston asetuksessa säädetään mitä tietoja elinkeinonharjoittajan on annettava markkinoidessaan kiinteistöä tai sen osaa, rakennusta tai huoneistoa asumistarkoitukseen tai vastaista asumiskäyttöä varten kuluttajille (1 §). Asetuksessa markkinointi on jaettu kahteen osa-alueeseen: ilmoittamiseen (2 ja 3 §) ja esittelyyn (5–9 §). Asetuksessa on lisäksi tiedonantoa koskevat säännökset siitä, jos asunto poikkeaa olennaisesti siitä, mitä kuluttajalla on kohtuudella aihetta olettaa (10 §) sekä siitä jos elinkeinonharjoittaja markkinoidessaan suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa varaa itselleen mahdollisuuden muuttaa asunnon ominaisuuksia taikka kauppakirjan tai muun markkinoitavaa asuntoa koskevan sopimuksen ehtoja (11 §).

Asuntomarkkinointiasetus on annettu kuluttajansuojalain 2 luvun 6 §:n 1 ja 2 kohdan nojalla (nykyään 2 luvun 15 §). Asuntomarkkinointiasetuksen soveltamisala on asuntokauppalain soveltamisalaa laajempi, sillä se kattaa muun muassa myös kiinteistöt ja vuokra-asunnot. Asuntokauppalaissa tarkoitetut asunnot, maakaaren mukaiset kiinteistöt ja asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa tarkoitetut vuokra-asunnot ovat kuluttajansuojalaissa tarkoitettuja kulutushyödykkeitä. Sekä hyödykkeiden markkinoinnissa annettavien tietojen sisältöön että tietojen esittämistapaan voidaan soveltaa kuluttajansuojalain 2 luvun markkinointia ja menettelyä asiakassuhteessa koskevia säännöksiä. Kuluttajansuojalain 2 luvussa säädetään muun muassa totuudenvastaisten tai harhaanjohtavien tietoja antamisen kiellosta (6 §), olennaisten tietojen antamatta jättämisen kiellosta (7 §) ja tiedonantovelvollisuudesta tarjottaessa yksilöityä hyödykettä (8 §).

Kuluttaja-asiamies on antanut elinkeinonharjoittajille linjauksen uudisasuntojen verkkomarkkinoinnista (Taloyhtiölainat, maapohjan hallinta ja valinnainen vuokratontti uudisasuntojen verkkomarkkinoinnissa (1.6.2021, päivitetty 7.2.2024)). Linjaus on annettu, koska voimassa olevaa asuntomarkkinointiasetusta pidettiin vanhentuneena, sillä asetuksessa ei tunnisteta uusia asuntorakentamisen ja -rahoittamisen malleja. Lisäksi se perustuu aikaan, jolloin asunnoista ilmoiteltiin enimmäkseen painetuissa julkaisuissa (ilmoittaminen) ja järjestettiin fyysisiä asuntoesittelyjä (esittely). Asetus on myös käytettyjen sanamuotojen vuoksi huonosti sovellettavissa internetin käyttöön asuntojen markkinoinnissa ja esimerkiksi virtuaalisiin asuntoesittelyihin.

Kuluttaja-asiamiehen linjauksessa käsitellään tietoja, joita uudisasuntojen markkinoinnissa tulee antaa asuntomarkkinointiasetuksessa edellytettyjen tietojen lisäksi. Linjauksen mukaan esimerkiksi taloyhtiölainoituksella myytävien asuntojen markkinoinnissa on tuotava selkeästi esiin asunnon velaton hinta ja lainan ehtoihin liittyvät riskit, kuten korkojen nousun vaikutus pääomavastikkeen määrään. Markkinoinnissa on kerrottava myös osakkaiden kollektiivisesta vastuusta. Jos asunto sijaitsee valinnaisella vuokratontilla, asuntoa ei saa markkinoida siten, että lunastusosuuden hinta ja vuokravastike esitetään ilmoituksessa muihin hinta- ja vastiketietoihin nähden toissijaisina. Ilmoituksessa on esitettävä kulloinkin seuraavana mahdollisena lunastushetkenä asunnon ostajan tosiasiassa maksettavaksi tuleva täsmällinen lunastushinta. Jos se ei ole tiedossa ilmoituksen julkaisuajankohtana, on todellisen lunastushinnan asemesta ilmoitettava sen arvioitu suuruus kulloinkin seuraavana mahdollisena lunastusajankohtana ja arviossa käytetyt, esimerkiksi kuluttajahintaindeksiä koskevat oletukset.

2.2

Asuntomarkkinoiden ja uudisrakentamisen tilanne

Ympäristöministeriö on 8.4.2026 julkaissut raportin, jossa on analysoitu asuntomarkkinoiden sekä uudisrakentamisen tilannetta (Ympäristöministeriön julkaisuja 2026:18: Asuntorahoituksen selvitysryhmän raportti – Selvitysryhmä asumisen ja rakentamisen rahoituksen kehittämiseksi).

Raportin mukaan asuntomarkkinoiden kehitys on ollut heikkoa vuonna 2022 alkaneen markkinakorkojen jyrkän nousun jälkeen. Asuntojen ylitarjonta kysyntään nähden, kuluttajien epäluottamus talouden kehitykseen, pelko työttömyydestä ja oman talouden tasapainottaminen velkojen takaisinmaksulla ja säästämisellä ovat jarruttaneet markkinoiden elpymistä. Vuonna 2025 kauppamäärissä on tapahtunut jo varovaista kasvua, mutta asuntojen hinnat ovat olleet edelleen laskussa. Uusien ja vanhojen asuntojen hintaero leventyi edelleen vuonna 2025, mikä on jarruttanut uudiskohteiden myyntiä. Alueelliset hintaerot ovat pysyneet suurina.

Edelleen raportin mukaan rakentamisen määrä väheni 6 prosenttia vuonna 2024. Rakentamisen lasku jatkui vuonna 2025 mitattuna rakennustoimialan lisäarvolla, mutta hidastui aiemmista vuosista. Uudisrakennusten aloituksissa ja luvissa ei nähty käännettä parempaan. Forecon ennustaa kasvun kiihtyvän selvästi vuonna 2026 ja jatkuvan hitaampana vuonna 2027. Vuonna 2026 kasvua olisi 7 prosenttia ja vuonna 2027 puolestaan 2 prosenttia. Rakennusteollisuus arvioi, että koko rakentamisen kasvu on maltillista 1–2 prosenttia. Asuntorakentaminen laskisi edelleen hieman, eikä se kasvaisi myöskään vuonna 2027 ainakaan merkittävästi. Rakli arvioi, että rakentamisen tuotannon arvo kääntyy noin 3–7 prosentin kasvuun 2026. Toimitila- ja infrarakentamisen parantuneet näkymät ajavat kasvua. Asuntorakentamisen näkymät ovat edelleen heikot.

Asuntoaloitukset ovat enemmän kuin puolittuneet vuoden 2021 n. 46 000 asunnon huippulukemista. Nykyinen taso on vajaa 18 000 asuntoa, ja määrä on pysynyt suunnilleen ennallaan vuosina 2023–2025. Asuntotarjonta ylittää nyt kysynnän, ja uusien asuntojen kysyntä on heikkoa. Asuntorakentamisen kannalta lähivuosien keskeisiä myönteisiä tekijöitä ovat talouden kääntyminen kasvuun, väestönkasvu suurissa kaupungeissa sekä vakaa korkotaso. Väestönkasvu painottuu suuriin kaupunkeihin, joissa kysynnän kasvu vähentää tehokkaasti ylitarjontaa. Uusien myymättömien asuntojen tarjonta on kuitenkin supistunut vuodesta 2019 asti. Tilastohistoriaan peilaten määrä ei ole poikkeuksellisen korkea. Uusia aloituksia jarruttaa erityisesti heikko kysyntä.

Forecon ennakoi asuntorakentamisen aloitusten kasvavan vain hieman vuonna 2026. Aloitusennuste on tasolla 19 000 asuntoa. Määrä kasvaa vuonna 2027 reiluun 22 000 asuntoon ja vuonna 2028 noin 29 000 asuntoon. Rakennusteollisuuden mielestä arvioissa pitäisi huomioida paremmin muun muassa institutionaalisten sijoittajien muutoksia (mm. eläkeyhtiöiden vetäytyminen suorista investoinneista) sekä korkotukivaltuuksien voimakasta supistumista vuodesta 2025 vuoteen 2027, ja lisäksi muutokset opiskelijoiden asumistuessa sekä asuntokuntien kehityksessä. Rakennusteollisuus arvioi, että aloitukset vuodelle 2026 ovat 15 000 tasolla, eikä merkittävää kasvua ole myöskään vuonna 2027. Rakli arvioi asuntojen aloitusmäärän jäävän noin 15 000–17 000 asuntoon vuonna 2026. Uudisrakentamisessa asuntojen keskikoko on ollut nousussa, jolloin volyymilla mitattuna uudisasuntorakentamisen taso kehittyy asuntomääriä positiivisemmin.

Työllisen työvoiman määrä rakentamisessa on vähentynyt noin 30 000 työllisellä eli noin 15 prosenttia huippuvuosista. Rakentamisen käänne kasvuun alkaa Foreconin mukaan näkyä työllisyyden paranemisena vuonna 2026. Vuosikasvu vuonna 2026 jää pienemmäksi kuin rakentamisen volyymin kasvu ja on noin 5 prosenttia. Kasvu jatkuu vuosina 2027 ja 2028. Rakennusteollisuus näkee, että merkittävää työllisyyden paranemista ei ole näkyvissä ilman rakentamisen merkittävää käännettä.

2.3

Nykytilan arviointi

2.3.1

Turva-asiakirjat ja niiden säilyttäminen

Turva-asiakirjoja koskevaa sääntelyä pidetään yleisesti edelleen toimivana joitakin seikkoja lukuun ottamatta. Turva-asiakirjojen osalta turva-asiakirja-asetus on ensinnäkin päivitettävä joiltain osin. Epäselvyyksiä liittyy myös siihen, kenellä on oikeus saada turva-asiakirjoista tietoa ja missä laajuudessa. Turva-asiakirjojen säilyttämisen osalta on pohdittu myös Lupa- ja valvontaviraston asemaa turva-asiakirjojen säilyttäjänä.

2.3.2

Vakuussääntely

Asuntokauppalain vakuussääntelyssä on sen kattavuudesta huolimatta havaittu eräitä puutteita. Asuntokauppalain tullessa voimaan vakuus vapautui vain, jos yhtiö ja sen uudet osakkaat eli asunto-osakkeiden ostajat tähän suostuivat. Muussa tapauksessa vakuuden asettajan tuli hakea vakuuden vapauttamista tuomioistuimelta tai silloiselta kuluttajavalituslautakunnalta. Lain voimaantulon jälkeen ongelmana pidettiin sitä, että suostumus vakuuden vapauttamiseen saatettiin evätä vain varmuuden vuoksi, vastaisuudessa mahdollisesti ilmenevien virheiden varalta, vaikka perustajaosakas olisi täyttänyt kaikki velvoitteensa asianmukaisesti (HE 21/2005 vp, s. 8). Tämän ongelman ratkaisemiseksi lain 2 lukuun lisättiin vuonna 2005 uusi 18 a §.

Vakuuden perusteettomaan pidättämiseen liittyneet ongelmat, joiden ratkaisemiseksi asuntokauppalain 2 luvun 18 a § säädettiin, eivät ole kokonaan ratkenneet. Nykyisin ongelmana on se, että vakuuden vapautumisen vastustamista koskevat asiat työllistävät turhaan etenkin kuluttajariitalautakuntaa, johon asia voidaan saattaa vireille ilman kuluriskiä.

Toisaalta kuluttajariitalautakunta on muuttanut vuonna 2025 vakuuden vapauttamisen vastustamista koskevien asioiden käsittelyä siten, että jos vaatimus koskee ainoastaan vakuuden vapautumisen estämistä, lautakunta lähettää hakijalle todistuksen sekä ilmoittaa perustajaosakkaalle asian vireille tulosta sekä vakuuden vapautumisen estymisestä todistuksen toimittamisella pankkiin. Mikäli perustajaosakkaalla ei ole vakuuden vapautumisen estymisestä lausuttavaa, asia suljetaan kuluttajariitalautakunnassa ja osapuolille ilmoitetaan mahdollisuudesta saattaa asia uudelleen vireille, jos asiassa myöhemmin ilmenee riitaisia seikkoja. Menettelytavan uudistaminen on helpottanut vakuuksia koskevien asioiden käsittelyä lautakunnassa. Jos asiassa on esitetty muita vaatimuksia, kuten esimerkiksi virheiden korjausvaatimus tai vahingonkorvausvaatimus, käsitellään asia edelleen normaalissa käsittelyjärjestyksessä. Jos perustajaosakas ei kiistä vaatimuksia ja ilmoittaa esimerkiksi, että korjaukset ovat kesken, pyritään asiassa antamaan nopeasti ratkaisu, jossa suositetaan tekemään keskeneräiset korjaukset. Jos perustajaosakas kiistää vaatimuksia, asia jää vireille kuluttajariitalautakuntaan. Näissä asioissa monesti korjaukset ovat edelleen kesken, korjausten tilanne on epäselvä, korjaustapa on riitainen taikka riitaisia virheitä edelleen selvitetään, jolloin asiat joudutaan jättämään odottamaan korjausten tai selvitysten etenemistä ja riitaisten seikkojen täsmentymistä. Usein korjaukset tai selvitykset kestävät huomattavan kauan, eivätkä osapuolet välttämättä omatoimisesti ilmoita lautakunnalle tilanteen etenemisestä, jolloin lautakunta joutuu myös tiedustelemaan osapuolilta tilannetta.

Vakuuden vapautumisesta ilman suostumuksia pelkästään ajan kulumisen vuoksi voi toisaalta aiheutua myös tahattomia oikeudenmenetyksiä. Jos osakashallintoon luovutetun yhtiön hallitus ei ole tietoinen vakuuden vapautumista koskevan sääntelyn yksityiskohdista, hallitus taikka ostajat eivät välttämättä ymmärrä vastustaa vakuuden vapautumista, vaikka tieto vakuuden ilman suostumuksia tapahtuvan vapauttamisen estämisen mekanismeista on asuntokauppalain mukaan kerrottava ostajille asunnon kauppakirjassa ja hallinnonluovutuskokouksen kokouskutsussa. Tällöin vakuus voi vapautua vahingossa, vaikka sittemmin ilmenisi, että vakuutta olisikin ollut tarpeen käyttää. Olisikin tärkeää varmistaa, että sekä yhtiöllä että osakkeenostajilla on tieto siitä, milloin vakuus vapautuu sekä miten toimia, jos vakuuden vapautuminen halutaan estää.

Edellä todetusti vakuus voi vapautua automaattisesti vain, jos yhtiö on siirtynyt osakkaiden hallintaan. Sen sijaan asuntokauppalain 2 luvun 18 §:ssä ei edellytetä, että vakuuden vapauttamista koskevan päätöksen voisi tehdä vain rakentamisvaiheen päättymisen jälkeen valittava hallitus. Tiettävästi käytännössä on myös esiintynyt tilanteita, joissa päätöksen vakuuden vapauttamisesta on tehnyt rakentamisvaiheen hallitus eli käytännössä perustajaosakas, ja vakuuden tallettajapankki on vakuuden myös vapauttanut.

Vakuuksien turha pidättäminen aiheuttaa haasteita myös rakentamiselle. Vakuuksien turhalla pidättämisellä estetään vakuuksien käyttö muissa kohteissa. Rakennusteollisuus RT ry:n työryhmätyön aikana (2025) suorittaman jäsenkyselyn mukaan (vastaajina 27 yritystä) vain 32 prosentissa rakennuskohteista RS-kohteiden vakuudet on vapautettu, kun virheet on korjattu ja vakuuksien vähimmäisvoimassaoloaika on päättynyt. Vastaajista 60 prosenttia kertoi, että vakuuksia on vapauttamatta jonkin verran ja 8 prosenttia vastasi, että vakuuksia on vapauttamatta merkittävä määrä.

Suorituskyvyttömyysvakuuteen liittyy haasteita etenkin omavastuuosuuden osalta. Asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentin mukaan omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. Ensinnäkin voi olla tulkinnanvaraista, milloin rakennusvirhe on katsottava havaituksi jotakin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa. Suojan kattavuus määräytyy lisäksi vain sen ajallisen seikan pohjalta, milloin ja missä yhteydessä kyseiset virheet sattuvat tulemaan ilmi.

Toinen epäkohta liittyy omavastuun rajauksen rakennuskohtaisuuteen. Jos virheet – samanlaisetkin esimerkiksi yhtiön kaikkien kylpyhuoneiden vedenerityksessä – ovat eri rakennuksissa, niitä pidetään lain mukaan aina erillisinä virheinä ja omavastuu vähennetään kustakin virheestä. Omavastuu lasketaan lain mukaan koko hankkeen kustannusarvion pohjalta eikä vain kyseisen yksittäisen rakennuksen rakennuskustannuksen mukaan. Useamman rakennuksen yhtiössä omavastuu rakennusta kohden voi siten muodostua huomattavan suureksi. Näin ollen, jos asunto-osakeyhtiö käsittää esimerkiksi kymmenen erillistaloa, joista jokaisen kylpyhuoneessa on sama virhe, johtaa tämä käytännössä siihen, ettei vakuutuksesta saa lainkaan korvausta. Kerrostalohuoneiston hankkinut osakkeenostaja sen sijaan on samanlaisen kylpyhuoneiden virheen osalta paremmin suojattu.

Haasteita on ilmennyt myös siinä, että vakuutusten kohteeksi on voitu määritellä vain rakennus. Tällöin on voinut syntyä tulkintaerimielisyyksiä siitä, ovatko ja missä määrin esimerkiksi rakennusten käyttöä palvelevat johdot ja kanaalit sekä erilaiset piharakenteet suorituskyvyttömyyssuojan piirissä.

Suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisvelvollisuuden noudattamisessa on havaittu joitakin laiminlyöntejä viime vuosien aikana. Havainnot liittyvät esimerkiksi kohteisiin, joissa turva-asiakirjoja ei säilytä laissa määritelty turva-asiakirjojen säilyttäjä. Toinen asiaryhmä ovat lisärakentamiskohteet sekä kohteet, joissa perustajaurakoitsija on pieni tai toiminta on kertaluonteista tai muutoin pienimuotoista. Velvollisuuden täyttämättä jättämiseen voi olla syynä tietämättömyys tai se, että vakuutusyhtiö ei ole myöntänyt vakuutusta perustajaurakoitsijan suorituskyvyttömyyden varalta tämän riittämättömän luottoluokituksen vuoksi taikka koska kyseessä on uusi toimija alalla.

Edelleen KKV:n havaintojen mukaan rakennusvalvontaviranomainen ei ole kaikissa tapauksissa ilmoittanut KKV:lle rakentamislain 124 §:n edellyttämällä tavalla siitä, että rakennusvalvontaviranomaiselle ei ole toimitettu asunnon loppukatselmuksen tai osittaisen loppukatselmuksen yhteydessä todistusta suorituskyvyttömyysvakuudesta. KKV katsoo, että valvonnan suorittaminen tehostuisi, mikäli rakennusvalvontaviranomaiselle asetettaisiin velvollisuus kirjata loppukatselmuspöytäkirjaan, onko todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta toimitettu vai ei.

Vakuutusyhtiön myöntämä vakuutus on käytännössä ainoa taloudellisesti järkevä keino täyttää suorituskyvyttömyysvakuutta koskeva velvollisuus, sillä asunto-osakeyhtiön rakennuskustannusten määrään sidottu reaalivakuus kymmeneksi vuodeksi rakennuksen loppukatselmuksesta on käytännössä taloudellisesti mahdoton useimmille toimijoille ja koska rakennuttajien omia takausrinkejä ei ole alalle syntynyt. Vakuuden puuttuminen voi vaarantaa yhteisön ja asunnon ostajan taloudellisen aseman tapauksissa, joissa asunnossa tai yhteisön muissa tiloissa ilmenee myöhemmin isoja rakennusvirheitä, joista myyjä ei kykene vastaamaan.

Asuntokauppalain uuden asunnon kaupan säännöksiä sovelletaan myös uudisrakentamiseen verrattavaan korjausrakentamiseen. Määritelmään liittyy tulkinnanvaraisuutta. Epätietoisuutta rakennuttajien keskuudessa ja rakennusvalvonnassa ovat aiheuttaneet myös lisärakentamiskohteet, joissa olemassa olevaan asunto-osakeyhtiöön on rakennettu lisää asuntoja kuluttajille myytäväksi kerrosalaa lisäämällä tai muuttamalla liiketiloja asumiskäyttöön. Markkinaoikeus on päätöksellä MAO 555/2023 vahvistanut, että asuinhuoneistojen saneeraaminen liiketilaan on suorituskyvyttömyysvakuutta edellyttävää lisärakentamista.

Suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisen laiminlyöntiin on sidottu asuntokauppalain 7 luvun 5 §:n mukainen rangaistusseuraamus, mutta kyseinen säännös ei ole estänyt vakuuden asettamisen laiminlyöntejä. Lisäksi rakennusvalvontaviranomaisen on tiedusteltava vakuuden olemassaoloa käyttöönottohyväksynnän yhteydessä ja ilmoitettava mahdollisista puutteista Kilpailu- ja kuluttajavirastolle.

2.3.3

Osakkeenostajien kokous

Asuntokauppalaissa ei ole osakkeenostajien kokouksen kutsuaikaa koskevia säännöksiä lukuun ottamatta lain 2 luvun 4 a §:ssä säädettyä aikarajaa. Lakiin ei sisälly myöskään osakkeenostajan määritelmää eikä tarkempia säännöksiä kokoukseen kutsuttavista tahoista. Osakkeenostajien kokouksen tarkoituksena on varata osakkeenostajille oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija seuraamaan ostajien puolesta rakentamishankkeen edistymistä. On kuitenkin ilmennyt, että osakkeenostajien kokouksessa noudatettava lyhyehkö vähimmäiskutsuaika kokouskutsun toimittamisen ja kokouksen välillä ei useimmiten mahdollista sitä, että osakkeenostajat etukäteen varautuisivat mahdollisen tilintarkastajan ja tarkkailijan valintaa koskevan päätöksen tekemiseen kokouksessa. Haasteita asian yhteiselle etukäteisvalmistelulle aiheuttaa myös se, ettei osakkeenostajilla ole riittäviä tietoja muista saman yhtiön osakkeenostajista. Asuntokauppalain 2 luvun 15 §:n 4 momentin mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjän on salassapitovelvollisuuden estämättä annettava tietoja osakkeenostajalle pitämästään luettelosta, johon osakkeen kohdalle merkitään muun muassa osakkeenostajan nimi ja osoite. Mainitun tiedonsaantioikeuden soveltaminen käytännössä on kuitenkin osoittautunut ongelmalliseksi.

2.3.4

Tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija

Asunto-osakeyhtiö on ennen asuntokauppalain 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettua yhtiökokousta perustajaosakkaan määräysvallassa. Erityisesti perustajaosakkaan mahdollista maksukyvyttömyyttä varten osakkeenostajilla on perusteltu intressi saada tietoa tapahtumista lain 2 luvun 12 §:ssä tarkoitetulla kauppahintojen maksutilillä, jonka kautta hankkeeseen liittyvä maksuliikenne tapahtuu. Osakkeenostajien kannalta nykytilan yhtenä haasteena on sen varmistaminen, että rakennustyön edistyminen (valmiusaste) ja kauppahintojen maksaminen olisivat keskenään linjassa.

Osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja on lähtökohtaisesti ainoa ulkopuolinen taho, jolla on oikeus saada tietoja kauppahintojen maksutilin käytöstä ja näin ollen mahdollisuus havaita, mihin maksettuja kauppahintoja käytetään. Turva-asiakirjojen säilyttäjällä ei ole nimenomaista velvollisuutta valvoa tililtä lähteviä maksuja, mutta jos tilillä olevia varoja käytetään turva-asiakirjojen säilyttäjän tieten rakentamishankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin, voi korvausvastuu kohdistua myös turva-asiakirjojen säilyttäjään (HE 14/1994 vp, s. 64 sekä KKO 2006:18).

Rakennustyön tarkkailijan valitseminen on nykyään verraten harvinaista. Ongelmat liittyvät muun muassa jaksossa 2.2.3 mainittuihin puutteisiin osakkeenostajien päätöksenteon etukäteisvalmistelussa. Kun osakkeenostajien tai heidän keskuudestaan valitsemansa edustajan on lisäksi huolehdittava tarkkailijan valitsemista seuraavista käytännön toimista, asian etukäteisvalmistelun merkitys korostuu. Käytännössä osakkeenostajien halukkuutta valita rakennustyön tarkkailija vähentää lisäksi se, että tarkkailijan käyttämisestä aiheutuvat kulut jäävät yleensä osakkeenostajien maksettavaksi.

Tarkkailijaa koskevassa sääntelyssä on havaittu myös muita puutteita. Kehitystarpeita on ilmennyt esimerkiksi tarkkailijan tiedonsaantioikeuksiin liittyen muun muassa sen osalta, mihin katselmuksiin rakennustyön tarkkailijalla on oikeus osallistua.

2.3.5

Vuositarkastus

Vuositarkastusta koskevat säännökset ovat toimineet kohtuullisen hyvin siten, että virheilmoitukset saadaan koottua. Säännöksiä on kuitenkin tarpeen selkeyttää ja niiden toimivuutta parantaa. Käytännössä myyjät eivät aina korjaa virheitä. Lisäksi osapuolten välillä voi olla erimielisyyksiä siitä, onko myyjä ylipäänsä vastuussa virheistä. Virheiden korjaaminen ja riitaisten seikkojen selvittäminen joutuisasti ja kattavasti liittyy myös vakuuden vapauttamista koskevaan asiakokonaisuuteen. Kaikkien osapuolten edun mukaista on, että osapuolten vastuusuhteet ja mahdolliset erimielisyydet saataisiin selvitettyä mahdollisimman pian. Kuluttajariitalautakunta on ratkaisukäytännössään vakiintuneesti suosittanut, että selvittämättömissä tai keskeneräisiksi jäävissä tilanteissa osapuolet hankkivat ulkopuolisen asiantuntijan tarkastamaan virheet ja saattavat korjaukset päätökseen ennen vakuuden vapauttamista.

2.3.6

Myyjän vastuun päättyminen

Käytännössä uusien asuntojen kaupassa epäselvyyttä on liittynyt siihen, mistä lähtien vanhentumislain mukainen kymmenen vuoden toissijainen vanhentumisaika alkaa ja milloin perustajaosakkaan/myyjän vastuu virheistä päättyy, sillä asuntokauppalaissa ei ole tätä koskevaa säännöstä.

2.3.7

Myyjän oikeus vahingonkorvaukseen ostajan peruuttaessa kaupan

Alalla käytössä olevassa, kuluttaja-asiamiehen hyväksymässä mallikauppasopimuksessa sopimusosapuolet voivat valita, onko ostajan peruuttaessa kaupan myyjällä oikeus asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaan määräytyvään vahingonkorvaukseen (vaihtoehto 1) vai maksaako ostaja myyjälle sopimuksen purkamisesta aiheutuneet kulut sekä korvauksena myyjälle aiheutuneesta muusta vahingosta kaksi prosenttia sovitusta velattomasta hinnasta, ellei jompikumpi osapuoli erikseen näytä, että purkamisesta aiheutunut vahinko eroaa siitä olennaisesti. Tällöin ostaja korvaa aiheutuneen vahingon asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaisesti (vaihtoehto 2).

Käytännössä vaihtoehto 2 eli sopimuksen purkamisesta aiheutuneet kulut ja kahden prosentin vakiokorvaus valitaan usein korvausmuodoksi. Myyjän tällaisissa tilanteissa saamaa mallisopimuksen ehtojen mukaista vakiokorvausta on Rakennusteollisuus RT ry:n mukaan pidetty myyjälle aiheutuvien vahinkojen osalta liian pienenä. Selkeyden vuoksi olisi tarpeen, että mahdollisuudesta sopia tietyn suuruisesta vakiokorvauksesta säädettäisiin lain tasolla.

2.3.8

Perustajaosakkaan konkurssi

Asuntokauppalakityöryhmä pyysi työnsä aikana Suomen Asianajajilta sekä konkurssiasiamiehen toimistolta lausuntoja asuntokauppalain konkurssisääntelyn parantamiseksi. Suomen Asianajajat on kiinnittänyt lausunnossaan huomiota erityisesti eräisiin 2 luvun 14 §:n yksityiskohtiin. Suomen Asianajajien mukaan lain esitöissä ei ole avattu lainkaan sitä, mitä aiheellinen viivytys tarkoittaa, eli mitä on pidettävä ostajan kannalta kohtuullisena aikana odottaa konkurssipesän kannanottoa sopimukseen sitoutumisesta. Lakia uudistettaessa konkurssisäännöksen aikamäärettä tulisi pyrkiä täsmentämään määrittämällä tarkka tai vähintään nykyistä tarkempi aikamääre, jonka kuluessa konkurssipesän on joko sitouduttava sopimuksiin tai ilmoitettava jättävänsä kauppasopimukset täyttämättä. Toiseksi, jos konkurssipesä ilmoittaa aikeestaan sitoutua tehtyihin sopimuksiin, ostajalla ei esitöiden mukaan ole oikeutta purkaa sopimusta, ellei tällä ole ”erityistä syytä olettaa asunnon luovutuksen viivästyvän olennaisesti” asuntokauppaluvun 4 luvun 9 §:ssä tarkoitetulla tavalla.

Konkurssiasiamies on lausunnossaan tuonut esiin seuraavat nykysääntelyn ongelmat:

1. Asuntokauppalain mukaan konkurssipesän tulee viipymättä ilmoittaa osakkeenostajille, sitoutuuko se täyttämättömiin kauppasopimuksiin. Käytännössä tämä aiheuttaa merkittäviä hallinnollisia ongelmia, koska osakkeenostajat eivät muodosta järjestäytynyttä tahoa eikä heillä ole yhteistä edustajaa, kuten isännöitsijää. Yhteydenpitovaikeudet hidastavat menettelyä ja aiheuttavat ylimääräistä työtä.

2. Pesän ilmoitusvelvollisuus poikkeaa konkurssilain 3 luvun 8 §:stä, jonka mukaan osapuolen tulee itse tiedustella pesän kantaa. Tämän vuoksi konkurssiasiamies on ehdottanut konkurssisäännöksiä muutettavaksi siten, että menettely yhdenmukaistetaan vastaamaan konkurssilain 3 luvun 8 §:n mukaista menettelyä. Osakkeenostajat tiedustelisivat konkurssipesältä, sitoutuuko se kauppasopimuksiin, ja pesä vastaisi kohtuullisessa ajassa.

Lisäksi konkurssiasiamiehen lausunnossa on tuotu yleisenä ongelmana esiin, että RS-järjestelmä ei turvaa osakkeenostajien etuja riittävästi. Vakuudet on yleensä suunnattu yhtiön suojaksi, ja yksilölliset vaateet jäävät valvottaviksi veloiksi konkurssissa. Näiden näkökohtien vuoksi lausunnossa on esitetty ensinnäkin, että RS-vakuuksien tasoa tulisi korottaa. Koska rakennusaikaisen vakuuden korottaminen voisi olla vaikeaa, tätä käytännöllisempi vaihtoehto olisi korottaa rakennusajan jälkeistä vakuutta. Toiseksi on ehdotettu, että RS-järjestelmän rajoituksista tulisi viestiä ostajille nykyistä selvemmin, jotta heidän käsityksensä järjestelmän kattavuudesta vastaisi todellisuutta.

Asuntokauppalakityöryhmä yritti työnsä aikana selvittää, kuinka paljon RS-kohteita on asetettu konkurssiin viime vuosien aikana. Selvyyttä pyrittiin saamaan erityisesti siihen, kuinka paljon perustajaosakkaita on asetettu konkurssiin. Työryhmä tiedusteli konkurssimääriä Suomen Asianajajilta, Patentti- ja rekisterihallitukselta (PRH) sekä Maanmittauslaitokselta. Lisäksi työryhmän jäsen Finanssiala ry tiedusteli jäsenpankeiltaan konkurssimääriä.

Suomen Asianajajat totesi työryhmälle, että yhdistyksen käsityksen mukaan RS-yhtiöiden konkursseja on tapahtunut melko vähän. Konkurssipesiä paljon hoitavat asianajajat ilmoittivat, että tällaisia on sattunut kohdalle ”muutamia vuosien varrella”. Yhdistys oli tiedustellut myös konkurssiasiamiehen näkemystä, mutta hänelläkään ei ollut asiaan lisättävää.

Patentti- ja rekisterihallitus ilmoitti työryhmälle, että heillä ei ole tietoa RS-kohteiden konkursseista. Maanmittauslaitos totesi, että aikavälillä 1.1.2020–9.11.2025 oli yhteensä 1602 asunto-osakeyhtiötä, joiden osakeryhmillä on ollut tai on merkintä RS-menettelystä. Näistä yhtiöistä vain kaksi oli konkurssissa. Finanssiala ry:n jäsenpankeista neljä pankkia vastasi työryhmän kyselyyn. Kyseisillä pankeilla on ollut vuosien 2020–2025 aikana yhteensä 15 RS-kohteiden konkurssia.

RS-kohteiden konkurssimääriä on haastavaa selvittää tarkasti. Luvuista ei myöskään käy ilmi, kuinka paljon näistä konkursseista on ollut perustajaosakkaiden konkursseja. Työryhmä arvioi mietinnössään, että perustajaosakkaan konkursseja on viime vuosina ollut jonkin verran, mutta ei erityisen suuria määriä. Konkurssit voivat kuitenkin koskea suurta joukkoa kuluttajia, vaikka niitä ei lukumääräisesti olisikaan paljon. Konkursseista aiheutuvat taloudelliset menetykset kuluttajille voivat olla erittäin merkittäviä.

2.3.9

Taloudellinen virhe käytetyn asunnon kaupassa

Käytetyn asunnon kaupassa taloudellista virhettä koskevan pykälän (6 luvun 20 §) haasteena on pidetty siinä olevaa rajoitusta, jonka mukaan salainen virhe edellyttää odottamatonta vikaa tai puutetta asunnossa tai kiinteistön muussa osassa. Epäselvyyttä on aiheuttanut se, onko salaisen taloudellisen virheen ulkopuolelle ollut tarkoitus rajata sellaiset taloudelliset velvollisuudet, jotka eivät johdu fyysisestä viasta tai puutteesta.

2.3.10

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien mallien ongelmia

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvissa malleissa on kyse epätyypillisistä hallintamuodoista, jotka eivät ole vakiintuneet osaksi suomalaista asuntomarkkinaa. Tällaisten hallintamuotojen toimivuus markkinoilla ylipäänsä on epävarmaa. Mahdollisten asiakkaiden näkökulmasta olennaisia ongelmia kohdistuu erityisesti tilanteisiin, joissa kuluttaja on vuokrannut asunnon ja samalla sopinut oikeudesta ostaa asunnon tai osan siitä myöhemmin. Kysymykset ja mahdolliset ongelmat liittyvät osto-oikeuden saajan taloudelliseen suojaan, sopimusehtojen monimutkaisuuteen sekä sopimusosapuolten oikeuksiin ja velvollisuuksiin.

Uusien hallintamuotojen mahdolliset taloudelliset ongelmat ovat viime vuosina tulleet näkyviksi erityisesti erään kuntaomisteisen yhtiön vaikeuksien kautta. Keväällä 2024 julkisuuteen alkoi tulla tietoa kuntaomisteisen omistus- ja vuokra-asumisen väliin kehitetyn mallin taloudellista ongelmista. Kyseinen 14 kunnan perustama yhtiö omisti 24 asunto-osakeyhtiötä, joiden asuntoja tarjottiin vuokralle mahdollisuudella ostaa asunto myöhemmin. Osto-oikeudesta suoritettiin alussa seitsemän prosenttia asunnon kauppahinnasta ja lisäksi osto-oikeuden saaneet asukkaat kerryttivät osana kuukausittaisia suorituksiaan asunnon kauppahintaa. Asunto-osakeyhtiöiden kohteiden rakentaminen rahoitettiin valtion takaamilla lainoilla.

Keväällä 2025 yhtiö ja sen omistamat asunto-osakeyhtiöt tulivat maksukyvyttömiksi ja ne asetettiin lopulta vuoden 2025 lopussa konkurssiin, mikä johti merkittäviin taloudellisiin tappioihin asunto-osakeyhtiöistä asuntojen osto-oikeuksia hankkineille asukkaille. Yhtiön maksuvaikeuksien ja lopulta konkurssin vuoksi merkittävä osa asuntojen osto-oikeuden saaneista asukkaista ei saanut takaisin aluksi suorittamaansa maksua osto-oikeudesta tai asumisaikanaan suorittamia maksuja kauppahinnan kerryttämiseksi. Asukkaiden uutisoitiin menettäneen konkurssien seurauksena jopa useita kymmeniä tuhansia euroja.

Asuntokauppalain mukaiset vakuusjärjestelyt eivät lähtökohtaisesti ulotu omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuviin asumismuotoihin, koska elinkeinonharjoittaja ei suoraan myy asuntoja lain 2 tai 4 luvun mukaisesti. Näin ollen osto-oikeuden saajan suorittamilleen maksuille saama suoja riippuu siitä, asettaako elinkeinonharjoittaja vapaaehtoisesti vakuuden tai muun suojan maksukyvyttömyyden varalle. Osto-oikeuden saajan taloudellinen suoja on siten tällaisissa malleissa puutteellinen, ja se voi johtaa merkittäviin taloudellisiin tappioihin.

Alussa osto-oikeudesta suoritettavan maksun lisäksi osto-oikeuden saajalle merkittävämpi kustannus saattaa olla asumisaikana mahdollisesti suoritettava kauppahintakertymä. Osto-oikeuden saajan suorittamista kauppahintaa kerryttävistä maksuista voidaan sopia osapuolten välillä sopimusvapauden puitteissa. Kauppahintakertymän osalta ongelmallisena voidaan pitää sitä, että osto-oikeuden saaja suorittaa osuuksia kauppahinnasta ilman minkäänlaista vastinetta tai vakuutta suorittamilleen maksuille ennen asunnon lopullisen kauppahinnan maksamista. Joissain malleissa kauppahintakertymästä on sovittu siten, että kertymää ei palauteta, mikäli osto-oikeuden saaja ei osta asuntoa, mutta kertymä voidaan siirtää seuraavalle osto-oikeuden saajalle. Kauppahintaa kerryttäneen osto-oikeuden saajan näkökulmasta tilannetta voidaan pitää hankalana erityisesti siksi, että kysyntä saattaa olla epävarmaa.

Koska omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvia asumismuotoja koskevat sopimukset voivat olla varsin pitkiä, osto-oikeuden saajalle on merkityksellistä myös se, miten asunnon kauppahinnasta sovitaan ja onko esimerkiksi myyjällä oikeus korottaa asunnon lopullista kauppahintaa asunnon ostamisen yhteydessä ja millä perusteilla. Asuntokauppalain 4 luvun 30 §:ssä säädetään hinnankorotusehdoista, mutta sääntelyn ei lähtökohtaisesti voida katsoa soveltuvan käsillä oleviin tilanteisiin. Hinnankorotusehtoihin sovelletaan kuluttajien ja elinkeinonharjoittajien välisissä sopimussuhteissa kuluttajansuojalain yleisiä sopimusehtoja koskevia säännöksiä, mutta näidenkään perusteella ei ole selvää, miten hinnankorotuksesta voitaisiin osapuolten välillä sitovasti sopia.

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuville järjestelyille tyypillistä on, että osapuolten väliset sopimukset ovat monimutkaisia kokonaisuuksia, joiden ehdot voivat olla erityisesti kuluttaja-asiakkaille vaikeasti ymmärrettäviä. Tällaisten epätyypillisten hallintamuotojen erityispiirteet voivat vaihdella mallista riippuen, mikä entisestään vaikeuttaa mahdollisten asiakkaiden kykyä ymmärtää, miten malli eroaa tavallisesta omistus- tai vuokra-asumisesta ja miten malli soveltuu asiakkaan omiin tarpeisiin. Koska nykyisin omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvia malleja koskevien sopimusten sisältöä ei huoneenvuokrasopimusta lukuun ottamatta säännellä, mahdollisella osto-oikeuden saajalla ei ole ennalta selkeää kuvaa siitä, minkälaisia oikeuksia ja velvollisuuksia tällä sopimusten perusteella on. Asumismuotoon liittyviä riskejä ei välttämättä hahmoteta sopimusta tehtäessä. Ehtoja voitaneen pitää jo nykyään ainakin joiltain osin kohtuuttomina.

Myös asuntojen rakentamista rahoittavat luottolaitokset ovat pitäneet monimutkaisia ja poikkeavia sopimusehtoja ongelmallisina. Koska kyse ei ole vakiintuneesta mallista, kohteeseen perehtyminen vaatii tavalliseen omistus- tai vuokrayhtiöön verrattuna huomattavasti enemmän selvittämistä, mikä osaltaan heikentää kohteen houkuttelevuutta rahoituskohteena.

Sopimusten sisällön lisäksi osto-oikeuden saajien tiedonsaantioikeuksien osalta ongelmallisena voidaan pitää sitä, että asukkailla ei ole näkymää asunto-osakeyhtiön asioiden hoitamiseen. Osto-oikeuden saajalla on tavanomaista vuokralaista suurempi intressi saada tietoa erityisesti yhtiön taloudellisesta tilanteesta. Koska osto-oikeuden saajalla ei ole omistusoikeutta eikä päätäntävaltaa yhtiöstä, hänellä ei myöskään ole asuntokauppalain tai asunto-osakeyhtiölain mukaisia tiedonsaantioikeuksia eikä toisaalta päätäntävaltaa yhtiön asioiden hoitamiseen.

Eräs erityisesti kuluttaja-asiakkaiden kannalta olennainen kysymys liittyy osapuolten välisiin kunnossapitovastuisiin ja siihen, millä perusteella näistä sovitaan. Osto-oikeuden saajan osalta ongelmallisena voitaisiin pitää esimerkiksi sitä, että hänelle olisi sopimuksessa asetettu tiukempia vastuita kuin tavanomaiselle vuokralaiselle ilman, että hän vastaavasti saisi vuokralaista paremmat oikeudet. Sopimusten epätyypillisyyden vuoksi oikeuksien ja velvollisuuksien selkeään määrittämiseen tulisi kiinnittää erityistä huomiota.

Osto-oikeuden saajan ja myyjän välisessä suhteessa niin taloudelliset vastuut kuin tiedonsaanti voivat edellä kuvatuin tavoin olla merkittävässä epätasapainossa. Tällaisten järjestelyjen osalta on mahdollista, että menettely voisi tulla arvioiduksi kuluttajansuojalain sopimusehtojen kohtuullisuutta koskevien pykälien kautta. Osto-oikeuden saajan näkökulmasta tarkoituksenmukaisempana voitaisiin pitää nimenomaista ja selkeämpää sääntelyä.

3

Tavoitteet

Asuntokauppalain uudistuksen pääasiallisena tavoitteena on hallitusohjelman mukaisesti päivittää asuntokauppalaki huomioiden muutokset asuntomarkkinoissa ja muussa lainsäädännössä. Tavoitteena on uudistuksilla parantaa ostajien ja taloyhtiöiden suojaksi annettujen säännösten toimivuutta ja poistaa soveltamisessa havaittuja epäselvyyksiä. Tavoitteena on myös vähentää kuluttajariitalautakunnan ja tuomioistuinten tehtäviä vakuuden vapautumiseen liittyvien asioiden käsittelyssä. Esityksessä on huomioitu kuitenkin se, ettei sääntely saisi tarpeettomasti haitata uudisrakentamista, kun otetaan huomioon esityksen antoajankohtaan liittyvä suhdannetilanne sekä uudisrakentamista koskevat haasteet.

Koska digitalisaatio on aiheuttanut muutoksia toimintaympäristöön ja asuntokaupan osapuolet yhä laajemmin hyödyntävät sen tuomia mahdollisuuksia, tavoitteena on lisäksi varmistaa, että asuntokauppalain säännökset tukevat sähköisten menettelytapojen käyttöä ja osapuolet voivat hyödyntää niitä aiempaa tehokkaammin.

4

Ehdotukset ja niiden vaikutukset

4.1

Keskeiset ehdotukset

4.1.1

Vakuudet

Ehdotuksen mukaan rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on, että osakeyhtiön hallitus ja asunto-osakkeen ostajat kirjallisesti suostuvat siihen ja osakeyhtiössä on pidetty jälkitarkastuskokous, josta laadittu pöytäkirja on lähetetty ostajille, yhtiölle ja rakennustyön tarkkailijalle. Rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttaminen olisi siis sidottu muun muassa jälkitarkastuskokouksen pitämiseen.

Rakentamisvaiheen vakuutta tai rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta voitaisiin edelleen kyseisen vakuuden vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä pidättää määrällä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia ostajien ja yhtiön vaatimuksia. Tarkoituksena on, ettei vakuuksia pidätettäisi enempää kuin on tarve.

Vakuuden vapautumisesta ilman suostumuksia säädettäisiin edelleen 2 luvun 18 a §:ssä. Vakuus vapautuisi viimeistään 3 kuukauden kuluttua 4 luvun 18 i §:ssä tarkoitetun jälkitarkastuskokouksen pitämisestä, jos yhtiölle on valittu 23 §:ssä tarkoitettu hallitus ja rakentamislain (751/2023) 122 §:ssä tarkoitettu loppukatselmus on suoritettu hyväksytysti. Vakuus ei kuitenkaan vapautuisi, jos yhtiö tai asunto-osakkeen ostaja vastustaa vakuuden vapautumista jälkitarkastuskokouksen jälkeen ja jälkitarkastuspöytäkirjaan kirjattaisiin myyjän suostumus siihen, ettei vakuutta vapauteta. Tällöin yhtiön tai ostajan olisi toimitettava pöytäkirjan ote vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vakuudeksi vastaanottanut pankkitalletuksen. Jos asia olisi riitainen eli myyjä ei suostuisi vakuuden pidättämiseen, yhtiön tai asunto-osakkeen ostajan tulisi saattaa asiansa hakemuksella kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi. Uutta olisi myös se, että vapautumista vastustavan olisi ilmoitettava vastustuksestaan vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vakuudeksi vastaanottanut pankkitalletuksen, sekä toimitettava vakuuden antajalle tai talletuspankille kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden antama todistus asian vireille saattamisesta viimeistään seitsemän päivän kuluessa siitä, kun vakuuden on määrä vapautua.

Suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuusääntelyyn ehdotetaan merkittävää muutosta. Suorituskyvyttömyysvakuudesta katettaisiin kohteessa havaitut rakennusvirheet omavastuun ylittäviltä osin. Suorituskyvyttömyysvakuudesta korvattaisiin vastaisuudessa kaikki kohteessa olevat, vuositarkastuksen jälkeen ja vakuuden voimassaoloaikana havaitut ja ajoissa reklamoidut rakennusvirheet omavastuun ylittäviltä osin aina vakuuden enimmäismäärään saakka. Tämä tarkoittaa sitä, että myös esimerkiksi rakennusten käyttöä palvelevat johdot ja kanaalit sekä erilaiset piharakenteet ovat selkeästi suorituskyvyttömyyssuojan piirissä.

4.1.2

Osakkeenostajien kokous ja tilintarkastaja

Osakkeenostajien kokouksessa voitaisiin nykyiseen tapaan valita osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja. Kokouskutsuajasta säädettäisiin selvyyden vuoksi laissa. Kutsu olisi toimitettava viimeistään neljä viikkoa ennen kokousta. Kutsu voitaisiin toimittaa myös sähköisesti.

Osakkeenostajien valitsemaa tilintarkastajaa koskevaa säännöstä tarkennettaisiin. Osakkeenostajien valitseman tilintarkastajan tehtävänä olisi rakentamisvaiheen aikana säännöllisesti seurata kauppahintojen maksutiliä sekä lainannostosuunnitelmaa ja toteutuneita nostoja sekä saada näitä seikkoja koskevat tiedot. Jos osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja epäilee, että tilille maksettuja kauppahintoja käytetään hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin, hänen tulisi ilmoittaa epäilyistään osakkeenostajille ja rakennustyön tarkkailijalle.

4.1.3

Rakennustyön tarkkailija

Ehdotuksen mukaan rakennustyön tarkkailijan käyttäminen olisi vastaisuudessa pakollista. Perustajaosakkaan olisi huolehdittava, että yhtiöllä on viimeistään ostettavaksi tarjoamisen alkaessa rakennustyön tarkkailija. Lisäksi tarkkailijan tehtäviä tarkennettaisiin. Tarkkailijan tehtävänä olisi osakkeenomistajien edun mukaisesti seurata, että rakennus valmistuu sopimuksen mukaisesti ja että erääntyvät kauppahinnat eivät ole olennaisesti suurempia kuin myyjän suoritus. Tarkkailijalla olisi lisäksi säännöllinen tiedonantovelvollisuus osakkeenostajille. Tarkkailijan tehtäviä täsmennettäisiin valtioneuvoston asetuksella.

Tarkkailijan tiedonsaantioikeuksia tarkennettaisiin siten, että tarkkailijalla olisi oikeus saada tiedot myös rakennustyön suunnittelijalta ja suorittajalta sekä oikeus osallistua viranomaistarkastuksiin ja -katselmuksiin. Tarkkailijalla olisi myös oikeus saada tieto turva-asiakirjoista sekä turva-asiakirjojen säilyttäjän pitämästä luettelosta ostajien yhteystiedot.

Tarkkailijan toimikausi kestäisi lähtökohtaisesti jälkitarkastuskokouksen loppuun. Osakkeenostajat voisivat perustellusta syystä vaihtaa rakennustyön tarkkailijan.

Osakeyhtiöllä ja osakkeenostajalla olisi oikeus saada tarkkailijalta korvaus vahingosta, jonka tarkkailija on aiheuttanut tehtäviä suorittaessaan, siltä osin kuin sitä ei voida saada muulta vastuussa olevalta tai vakuuksista. Tarkkailijan vastuu olisi siis toissijaista esimerkiksi perustajaosakkaaseen nähden. Tarkkailija olisi kuitenkin vastuusta vapaa, jos hän voi näyttää noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta. Tarkkailijan korvausmäärä olisi myös rajoitettu määrään, joka vastaa asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 1 momentissa tarkoitettua osakeyhtiön suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuun määrää, paitsi tilanteissa, joissa tarkkailija on aiheuttanut vahingon tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta.

Tarkkailijalla olisi oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys eikä hän saisi olla työ-, virka- tai lähisukulaisuussuhteessa eikä samaan hankkeeseen liittyvässä sopimussuhteessa rakennustyön suorittajaan, suunnittelijaan tai perustajaosakkaaseen taikka tällaisen yhteisön hallituksen tai hallitukseen rinnastettavan toimielimen jäsen tai varajäsen, toimitusjohtaja tai sen sijainen, vastuunalainen yhtiömies tai muu ylimpään johtoon kuuluva eikä omistaa tällaista yhteisöä tai sen kanssa samaan konserniin kuuluvaa yhteisöä tai osaa siitä.

4.1.4

Vuositarkastus ja jälkitarkastus

Vuositarkastusta koskevia säännöksiä ehdotetaan täsmennettäväksi ja laajennettavaksi. Ehdotuksen mukaan vuositarkastus olisi toimitettava aikaisintaan 10 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Laissa säädettäisiin lisäksi virheiden ilmoittamisesta, myyjän oikeudesta tarkastaa virheet, virheluettelon laatimisesta sekä vuositarkastuskokouksesta, jonka pitäminen olisi pakollista. Myyjän tulee vuositarkastuskokouksessa esittää virheluettelo ja esittää arvio tarvittavista korjauksista, korjausten aikataulusta taikka selvitys aikataulun laatimisesta ja menettelytavoista. Kokouksesta on laadittava pöytäkirja, joka on toimitettava todisteellisesti ja viipymättä ostajille, asuntoyhteisölle, vakuuden antajalle ja rakennustyön tarkkailijalle. Yhtiölle ja rakennustyön tarkkailijalle tulee toimittaa pöytäkirjan liitteenä yhtiötä sekä asuinhuoneistoja koskevat virheluettelot. Ostajille tulee toimittaa pöytäkirjan liitteenä yhtiötä koskeva virheluettelo ja ostajan omaa huoneistoa koskeva virheluettelo.

Lakiin ehdotetaan lisättäväksi myös täysin uudet säännökset jälkitarkastuksesta. Jälkitarkastukseen kuuluu jälkitarkastusraportin laatiminen sekä jälkitarkastuskokouksen pitäminen. Myyjän olisi laadittava jälkitarkastusraportti, johon sen on merkittävä virheet, jotka myyjä on korjannut sekä virheiden korjaustapa; virheet, joita myyjä ei ole vielä korjannut sekä syy, miksi korjausta ei ole vielä suoritettu; virheet, jotka myyjä on hyvittänyt muuten sekä tieto, miten virheet on hyvitetty; sekä tieto siitä, miten ostajan ja asuntoyhteisön tulee toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen.

Myyjän olisi pidettävä jälkitarkastuskokous sen jälkeen, kun virheet on korjattu, ja aikaisintaan 6 kuukauden ja viimeistään 12 kuukauden kuluttua vuositarkastuskokouksesta. Myyjän olisi lähetettävä kutsun yhteydessä jälkitarkastusraportti todisteellisesti tiedoksi asuntoyhteisölle ja rakennustyön tarkkailijalle sekä samalla lähetettävä yhtiötä koskeva jälkitarkastusraportti ja tarvittaessa ostajan omaa huoneistoa koskeva jälkitarkastusraportti todisteellisesti tiedoksi ostajille. Ostajille on samassa yhteydessä ilmoitettava, milloin vakuus vapautuu sekä miten ostajan tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautuminen. Jälkitarkastuskokouksessa myyjän tulee esittää jälkitarkastusraportti sekä selvittää, miten asuntoyhteisön tulee toimia halutessaan estää vakuuden vapautuminen.

Jälkitarkastuksen tavoitteena on, että vuositarkastuksessa ilmenneet virheet ja mahdolliset erimielisyydet saadaan joutuisasti selvitettyä ja että sen myötä saadaan kootusti raportti korjaustilanteesta. Tavoitteena on, että virheet korjataan ja että osapuolten välillä ei syntyisi enää yhtä paljon riitoja kuin nykyisin. Myös yhteisön ja osakkeenostajien tietoisuutta vakuuden vapautumisen ajankohdasta ja estämisestä pyritään parantamaan.

4.1.5

Myyjän vastuun päättyminen

Asuntokauppalakiin ehdotetaan lisättäväksi säännökset myyjän vastuun päättymisestä. Ehdotuksen mukaan jos asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi ja asuntoyhteisössä on järjestettävä 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu yhtiökokous, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, kun kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun edellä tarkoitettu yhtiökokous on pidetty. Muussa tapauksessa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, kun kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön kaikki rakennukset rakentamislain 122 §:ssä tarkoitetussa loppukatselmuksessa käyttöön otettavaksi. Selvää on, että ostajan toimimisvelvollisuutta koskee tässäkin tilanteessa asuntokauppalain 4 luvun 19 §:n 2 momentti, jonka mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

4.1.6

Perustajaosakkaan konkurssi

Perustajaosakkaan konkurssia koskevaa 2 luvun 14 §:ää ehdotetaan muutettavaksi. Pykälään lisättäisiin oikeustilaa selkeyttävä säännös, jonka mukaan osakkeenostajalla olisi perustajaosakkaan ennakoidun viivästyksen vuoksi oikeus purkaa kauppa 4 luvun 9 §:ssä säädetyin edellytyksin siinäkin tapauksessa, että konkurssipesä on ilmoittanut haluavansa sitoutua osakkeiden kauppasopimuksiin, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan. Jos konkurssipesän pesänhoitaja tiedustelee osakkeenostajalta, hyväksyykö tämä viivästyksestä huolimatta määrätyssä ajassa tapahtuvan sopimuksen täyttämisen eikä ostaja kohtuullisessa ajassa tiedustelun saatuaan vastaa siihen, ostaja ei saisi purkaa kauppaa, jos konkurssipesä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa.

4.1.7

Välimallisopimukset

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien uudenlaisten hallintamuotojen eli niin sanottujen välimallisopimusten osalta lisäyksiä ehdotetaan asuntokauppalain varausmaksua, käsirahaa sekä vakiokorvausta koskevaan 3 lukuun. Luvun soveltamisalaan tulisi ennakkoon perittävä maksu oikeudesta ostaa asunto tai osuus siitä myöhemmin edellyttäen, että lisäksi on tehty huoneenvuokrasopimus asunnosta. Osto-oikeudesta perittävänä maksuna tulisivat huomioiduiksi kaikki ensimmäisenä vuonna osto-oikeuden sisältävän sopimuksen tekemisen jälkeen myyjälle suoritettavat maksut, jotka eivät liity asunnon hallinnasta perittäviin kustannuksiin.

Jos asunto myöhemmin ostetaan, maksu olisi kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa. Jos osto-oikeussopimuksen tehnyt taho ei lunastaisi asuntoa, myyjän olisi viipymättä palautettava maksu ja maksettava sille korkolain (633/1982) 12 §:n mukaista korkoa. Lisäksi lukuun lisättäisiin säännökset tällaisen maksun sisältävän sopimuksen vähimmäisehdoista sekä asuntomarkkinointiasetukseen säännökset myyjän tiedonantovelvollisuudesta ennen sopimuksen tekemistä.

4.1.8

Muut ehdotukset

Ostajan peruuttaessa kauppasopimuksen myyjällä on asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n nojalla oikeus vahingonkorvaukseen. Kyseiseen pykälään ehdotetaan lisättäväksi mahdollisuus sopia tietystä prosenttimääräisestä vakiokorvauksesta tilanteessa, jossa ostaja peruuttaa kaupan 4 luvun 32 §:n mukaisesti.

Käytetyn asunnon kaupassa olevaan taloudellista virhettä koskevaan pykälään ehdotetaan lisättäväksi uutena kohtana salainen taloudellinen virhe.

Lisäksi asuntokauppalain 2 ja 4 luvuista ehdotetaan kumottavaksi painettuja osakekirjoja koskevat säännökset. Käytetyn asunnon kauppaa koskevaan 6 lukuun vastaavia muutoksia ei esitetä.

Lisäksi ehdotetaan asuntomarkkinointiasetuksen päivittämistä kokonaisuudessaan vastaamaan nykypäivää. Myös turva-asiakirja-asetukseen ehdotetaan joitakin muutoksia.

4.2

Pääasialliset vaikutukset

4.2.1

Vaikutusarvioinnin lähtökohdat

Yleistä

Ehdotetut muutokset selkeyttävät ja parantavat monin kohdin asuntokaupan osapuolten ja asuntoyhteisön asemaa. Ehdotetut muutokset tuovat perustajaosakkaille joitakin uusia velvollisuuksia, kuten tarkkailijan valitseminen ja jälkitarkastuskokouksen järjestäminen, jotka aiheuttavat kustannuksia.

Ehdotettujen uudistusten vaikutukset kohdistuvat ennen kaikkea sellaisiin kuluttajiin, jotka ostavat asunto-osakkeita ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi.

Peruslukuja

Suomessa valmistuu vuosittain joitakin tuhansia rakennushankkeita. (Tilastokeskus, 15er) Valmistuneissa kerrostalokohteissa on keskimäärin noin 38 asuntoa, ja uusia kerrostaloasuntoja on 2020-luvulla valmistunut vuosittain noin 14 000–32 000. (Tilastokeskus, 156f)

Kaupparekisteriin on 2020-luvun aikana rekisteröity keskimäärin noin 900 uutta asunto-osakeyhtiötä vuosittain. Tilastokeskuksen Rakennuskanta ja uudistuotanto -tilaston mukaan uusia kerros- ja rivitaloja valmistuu kuitenkin vuosittain selvästi enemmän, keskimäärin 600 kerrostaloa ja 800 rivitaloa. Tämä tarkoittaa sitä, että merkittävä osa uusista kerros- ja rivitaloista on omistusmuodoltaan muita kuin asunto-osakeyhtiöitä.

Suomessa raportoitiin vuonna 2025 tehdyksi kaupat 1 408 uudesta osakeasunnosta. Vuonna 2021 vastaava luku oli 10 724. (Tilastokeskus, 12fw) Niin kutsuttuja uudiskohteita myydään eniten pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa.

Rakennustyön tarkkailijan tuntipalkkio ilman arvonlisäveroa on nykyisellään arviolta noin 90 euroa.

Keskikokoisen kerrostalohankkeen

Pienen rivitalohankkeen

Suuren kerrostalohankkeen

(noin 40 asuntoa) keston voidaan arvioida olevan rakentamisvaiheen alkamisesta jälkitarkastuskokoukseen keskimäärin noin 34 kuukautta eli kaksi vuotta ja kymmenen kuukautta.(noin viisi asuntoa) vastaava kesto on noin 27 kuukautta eli kaksi vuotta ja kolme kuukautta.(noin 80 asuntoa) keston rakentamisvaiheen alkamisesta jälkitarkastuskokoukseen puolestaan arvioidaan olevan keskimäärin noin 38 kuukautta eli kolme vuotta ja kaksi kuukautta.

Kyselyt toimialalle

Rakennustyön tarkkailijaa, vuositarkastusta ja jälkitarkastusta koskevien säännösehdotusten sekä jossakin määrin myös välimallisopimuksia ja kaupan peruuttamisesta maksettavaa vakiokorvausta koskevien säännösehdotusten vaikutuksia selvitettiin jatkovalmistelussa kyselyillä. Yksi kyselyistä koski asuntojen välitystä vuokralle ja kaupaksi, toinen rakennustarkkailijan tehtäviä ja kolmas rakennustyön tarkkailijasta ja tarkastuksista aiheutuvia kustannuksia. Kyselyt lähetettiin joukolle alan toimijoita. Mukana oli yrityksiä, yhdistyksiä ja korkeakouluja. Vastauksen saattoi antaa aikavälillä 12.–23.8.2026.

Kyselyissä vastaajia pyydettiin muun muassa arvioimaan rakennustyön tarkkailijan tehtäviin kuluvaa aikaa, rakennustyön tarkkailijasta aiheutuvia kustannuksia, vuosi- ja jälkitarkastuksiin kuluvaa aikaa sekä asuntojen markkinoinnissa annettavia tietoja koskevan sääntelyn muuttumisesta aiheutuvia kertakustannuksia. Kyselyihin saatiin yhteensä 25 vastausta. Vastauksista 22 tuli yrityksiltä ja kolme alan järjestöiltä.

Kyselyn tuloksia on hyödynnetty jäljempänä jaksoissa 4.2.2 ja 4.2.3.

4.2.2

Vaikutukset kotitalouksiin ja asuntoyhteisöjen asemaan

Rakennustyön tarkkailijan palkkiosta aiheutuva kustannus

Rakennustyön tarkkailijan pakollisuus muuttaa nykytilannetta siten, että jatkossa tarkkailija on oltava kaikissa hankkeissa, joiden ostettavaksi tarjoaminen kuuluu asuntokauppalain 2 luvun soveltamisalaan. Tämän arvioidaan turvaavan merkittävästi ostajien sekä asuntoyhteisön asemaa. Selvää kuitenkin on, että tarkkailijan pakollisuus, tehtävien laajentaminen, toimikauden keston pidentyminen ja vastuusääntely tulevat korottamaan tarkkailijoiden palkkioita ja osakkeenostajien uudiskohteista maksamia kustannuksia.

Rakennustyön tarkkailijalle maksettavan arvonlisäverottoman kokonaispalkkion arvioidaan nykyisellään olevan keskikokoisessa kerrostalohankkeessa keskimäärin noin 13 000 euroa. Suuressa kerrostalohankkeessa palkkio on arviolta keskimäärin noin 24 000 euroa ja pienessä rivitalohankkeessa keskimäärin noin 6 000 euroa.

Arvion mukaan rakennustyön tarkkailijaa käytetään nykyisellään harvoin. Rakennusalalta saatujen tietojen mukaan tarkkailijoita käytetään noin 5–25 prosentissa kohteista, mutta joidenkin toimijoiden mukaan luku saattoi olla myös jopa 60 prosentissa kohteista. Rakennustyön tarkkailijan pakollisuus aiheuttaisi joka tapauksessa valtaosassa rakennushankkeita uuden kustannuserän.

Lisäksi ehdotuksen mukaan rakennustyöntarkkailijan toimikausi pitenisi ja tehtävät laajenisivat nykyisestä. Kokonaan uusia, vaikutusten kannalta olennaisia tehtäviä olisivat avustaminen vuositarkastuksessa ilmoitettavien virheiden arvioinnissa, osallistuminen vuositarkastuskokoukseen, avustaminen vuositarkastuksessa ilmoitettujen virheiden korjaamistilanteen arvioinnissa eli jälkitarkastuksessa sekä osallistuminen jälkitarkastuskokoukseen. Toimikauden pidennys rakennuksen käyttöönotosta jälkitarkastuskokoukseen olisi hankkeen koosta riippuen arvion mukaan noin 16–21 kuukautta, eli toimikausi pitenisi noin 2,2–2,6-kertaiseksi aiemmasta.

Jos rakennustyön tarkkailijan työtä hankkeessa tarkastellaan kokonaisuutena, työajan arvioidaan kuluvan pääosin perehtymiseen ja suunnitteluun sekä havainnointiin ja havainnoista raportoimiseen varsinaisen fyysisen rakentamisen aikana. Vuositarkastukseen ja jälkitarkastukseen kokouksineen arvioidaan käytettävän merkittävästi vähemmän työtunteja, mahdollisesti noin viisi prosenttia rakennustyön tarkkailijan hankkeeseen käyttämistä työtunneista. Valmistelun tukena ei ole ollut käytettävissä riittävästi tietoa tästä, minkä vuoksi arvioon liittyy merkittävää epävarmuutta.

Toimikauden pidentymisen ja tehtävien lisääntymisen lisäksi vahingonkorvausvastuuta koskeva uusi, nimenomainen sääntely voisi vaikuttaa rakennustyön tarkkailijoiden perimiin kustannuksiin korottavasti. On myös mahdollista, että rakennustyön tarkkailijan pakollisuuden aiheuttama tarkkailijoiden kysynnän kasvu nostaa työstä perittäviä palkkioita. Kysynnän kasvusta mahdollisesti johtuva palkkioiden nousu jäänee kuitenkin väliaikaiseksi vaikutukseksi, koska on varsin todennäköistä, että muutos lisää myös tarkkailijoiden tarjontaa, millä on kilpailua lisäävä ja hintoja laskeva vaikutus.

Jos nykyisellään veloitettaviin palkkioihin oletetaan lakiehdotusten vuoksi 20 prosentin nousu, rakennustyön tarkkailijan palkkio olisi veroineen keskikokoisessa tai suuressa kerrostalohankkeessa asuntoa kohden noin 500 euroa ja pienessä rivitalohankkeessa noin 1 700 euroa asuntoa kohden.

Rakennustyön tarkkailijasta aiheutuvat kustannukset voivat kanavoitua osakkeenostajien maksettaviksi joko asunnon kauppahinnassa, vastikkeina tai molemmissa. Koska perustajaosakkaan tulee jatkossa lähtökohtaisesti huolehtia rakennustyön tarkkailijan palkkiosta rakentamisvaiheen aikana, on mahdollista, että tiedossa oleva palkkio sisällytetään suoraan kauppahintaan. Vaihtoehtona kuitenkin on, että tarkkailijasta aiheutuva kustannus kanavoituu ostajien maksettavaksi vastikkeena, mikä lisäisi kotitalouksien asumiskustannuksia. Lisäksi on mahdollista, että tarkkailijan palkkion maksuvelvollisuuteen tehtävä muutos johtaa siihen, että perustajaosakkaan suorittama palkkio siirtyy asunnon hintaan, mutta rakentamisvaiheen jälkeinen palkkio vastikkeisiin. Huomionarvoista on kuitenkin se, että mikäli kustannusta peritään vastikkeena, on vaikutus osakkeenostajalle väliaikainen rakennustyön tarkkailijan toimikauden kestosta johtuen.

Rakennustyön tarkkailijan pakollisuudesta tosiasiallisesti osakkeenostajille aiheutuvia lisäkustannuksia on vaikeaa arvioida ottaen huomioon, että tarkkailija on jo aiemmin saattanut olla osakeyhtiölle merkittävä kustannus, joka on vaikuttanut osakkeenostajan asumiskustannuksiin. Mikäli oletetaan, että rakennettavassa kohteessa ei olisi aiemmin käytetty rakennustyön tarkkailijaa ja verrataan sitä tilanteeseen, jossa rakennustyön tarkkailijaa jatkossa käytettäisiin osakkeenostajien kokouksesta vuositarkastuskokoukseen saakka, on selvää, että aiheutuvissa kustannuksissa on merkittävä ero. Yksittäisten kohteiden osalta voidaan siten arvioida, että tarkkailijan pakollisuus, tehtävien laajentuminen ja toimikauden keston pidentyminen voivat enimmillään johtaa useampien tuhansien eurojen lisäkustannukseen joko kauppahinnan, vastikkeiden tai molempien nousuna. Mikäli taas muutoksia verrataan kohteeseen, jossa rakennustyön tarkkailijaa olisi käytetty ja rakennustyön tarkkailijan toimikausi päätetään esimerkiksi päättää vuositarkastuskokoukseen, voi muutoksen vaikutus jäädä muutamiin satoihin euroihin.

Lisäksi käytännössä huomionarvoista on, että osakkeenostajat voivat valita päättää rakennustyön tarkkailijan toimikauden myös ennen jälkitarkastuskokousta. Edelleen rakentamisvaiheen jälkeisten tehtävien kustannuksiin osakeyhtiö voi itse vaikuttaa, sillä uuden sääntelyn myötä tarkkailija suorittaa tehtäviään siinä vaiheessa yhtiön kanssa sovitussa laajuudessa.

Vaikka tarkkailijan pakollisuus aiheuttaa osakkeenostajille lisäkuluja, kasvavien kulujen ei kuitenkaan arvioida vaikuttavan kuluttajien ostokäyttämiseen asuntokaupoilla. Kustannusvaikutuksia kokonaisuutena arvioitaessa on tärkeää huomioida myös rakennustyön tarkkailijan pakollisuuteen liittyvät myönteiset vaikutukset osakkeenostajien asemaan. Näitä kuvataan tarkemmin jäljempänä.

Rakennustyön tarkkailijan pakollisuus ja muutokset tehtäviin

Voimassa olevan sääntelyn mukaan osakkeenostajat ovat voineet valita rakennustyön tarkkailijan osakkeenostajien kokouksessa. Päätöstä tarkkailijan valinnasta ei kuitenkaan usein ole tehty, koska tarkkailijan roolia ja valinnan merkitystä ei ole ymmärretty vielä tässä vaiheessa hanketta. Tarkkailijan valitseminen on jäänyt muutamien aktiivisten osakkeenostajien vastuulle. Koska jatkossa tarkkailijan valinnasta huolehtii perustajaosakas, ei valinta enää ole kiinni yksittäisten ostajien aktiivisuudesta. Osakkeenostajien asema vahvistuu, kun perustajaosakas on vastuussa tarkkailijan valinnasta eikä asia ole enää neuvottelukysymys.

Esityksen mukaan rakennustyön tarkkailijan riippumattomuutta perustajaosakkaasta selvennettäisiin. Koska perustajaosakas valitsee tarkkailijan, rakennustyön tarkkailun uskottavuuden ja vaikuttavuuden kannalta on keskeistä, että tarkkailija toimii tosiasiallisesti riippumattomassa asemassa suhteessa perustajaosakkaaseen ja rakennushankkeen muihin osapuoliin. Selvästi määritelty ja aidosti riippumaton tarkkailurooli vahvistaa järjestelmän luotettavuutta ja edistää sitä, että rakennustyön etenemistä ja laatua valvotaan puolueettomasti osakkeenomistajien ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti. Riippumattomuuden täsmentäminen tukee myös ennaltaehkäisevästi hyvää rakentamistapaa ja vähentää jälkikäteisten riitatilanteiden riskiä.

Osakkeenostajien oikeus vaihtaa rakennustyön tarkkailija edellyttäisi esityksen mukaan perusteltua syytä, minkä tarkoituksena on vaikuttaa siihen, ettei tarkkailijan vaihtamista tehtäisi turhaan. On mahdollista, että tarkkailija muutoin vaihdettaisiin tarpeettomasti, ehkä jopa vain periaatteellisista syistä, koska tarkkailija on perustajaosakkaan valitsema. Monet tarkkailijat tekevät tyypillisesti muitakin valvontatöitä ja tarkkailija voi joutua valitsemaan, varatako resurssia pitkäksi aikaa hankkeeseen, josta sopimus voidaan pian irtisanoa, vai hankkeeseen, jossa ei ole tällaista sääntelyä. Toisaalta sääntely ei myöskään aseta esteitä sille, että tarkkailija vaihdettaisiin osakkeenostajien toimesta, jos siihen on syytä. Ostajat voivat vaihtaa tarkkailijan lain 2 luvun 20 §:ssä tarkoitetussa osakkeenostajien kokouksessa tai sen jälkeenkin uudessa osakkeenostajien kokouksessa. Voimassa olevassa laissa mahdollisuudesta tarkkailijan vaihtamiselle ei ole säädetty.

Rakennustyön tarkkailijan pakollisuus vaikuttanee positiivisesti rakentamisen laatuun ja vähentänee rakentamisen virheitä. Rakentamisen laadun paraneminen voi vahvistaa kuluttajien luottamusta asuntomarkkinoihin, millä voi yleisesti olla asuntomarkkinoiden toimivuutta edesauttava vaikutus. Rakentamisen virheiden vähenemisen johdosta myös myöhemmin suoritettavien korjausten tarve vähenisi. Lisäksi rakentamisvaiheen aikaisen dokumentaation tarkentumisen odotetaan helpottavan rakennusvirheiden selvittämistä. Näiden muutosten voidaan olettaa vähentävän riitatilanteita osakkeenostajien, asuntoyhteisön ja perustajaosakkaan välillä, mikä on omiaan aiheuttamaan kustannussäästöjä kaikille osapuolille.

Osakkeenostajien asemaa vahvistaa myös se, että tarkkailijan tehtävänä on seurata rakentamisvaiheen ja maksettujen kauppahintojen suhdetta. Tämä antaa ostajille perustajaosakkaalta tulevan tiedon lisäksi tarkkailijalta saatavan näkymän hankkeen valmiusvaiheeseen ja parantaa ostajien asemaa esimerkiksi tilanteessa, jossa perustajaosakas asetetaan konkurssiin.

Myös rakennustyön tarkkailijalle säädettävä vahingonkorvausvastuu vahvistaa osakkeenostajien ja asuntoyhteisön asemaa, kun heillä olisi oikeus saada tarkkailijalta korvaus vahingosta, jonka tämä on aiheuttanut tehtäviä suorittaessaan, siltä osin kuin sitä ei voida saada muulta vastuussa olevalta tai vakuuksista. Vaikka rakennustyön tarkkailijan vastuu on toissijaista ja rajattua, voi vastuusta säätämisellä olla yksittäistilanteissa osakkeenostajille ja asuntoyhteisölle huomattava merkitys.

Rakennustyön tarkkailijan pakollisuudesta saatavia hyötyjä on pidettävä merkittävämpinä kuin nousevista kustannuksista mahdollisesti aiheutuvia haittoja. Edellä todetun mukaisesti arvoidun enintään muutamien tuhansien eurojen suuruisen nousun asunnon hinnassa tai yhteensä asumiskustannuksissa ei uskota vaikuttavan ostokäyttäytymiseen. Rakennusvirheiden väheneminen voi puolestaan merkittävästi pienentää osakkeenostajille, asuntoyhteisölle ja perustajaosakkaalle virheiden ja mahdollisten riitojen selvittämisestä aiheutuvia kustannuksia. Kustannussäästöjä arvioidaan aiheutuvan sekä siitä, ettei korjauksia myöhemmissä vaiheissa ole tarpeen tehdä, että siitä, ettei osapuolten tarvitse käyttää varoja asioiden selvittämiseen tuomioistuimissa. Tällaisten kustannusten voidaan vähäisempienkin rakennusvirheiden kohdalla arvioida nopeasti ylittävän rakennustyön tarkkailijasta aiheutuvan lisäkustannuksen suuruuden. Lisäksi rakentamisen laadun paranemisesta mahdollisesti seuraava luottamuksen kasvu uudiskohdemarkkinoihin voi edesauttaa uudiskohteiden myyntiä pidemmällä aikavälillä.

Suorituskyvyttömyysvakuus

Suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuuosuutta koskeva ehdotus parantaa ostajien asemaa suorituskyvyttömyystilanteessa. Tällä hetkellä omavastuusääntely on johtanut siihen, ettei suorituskyvyttömyysvakuudesta välttämättä korvata lainkaan havaittuja virheitä ja puutteita. Ehdotettavan muutoksen myötäkään yksittäiset virheet eivät välttämättä ylitä vakuuden omavastuuta, mutta yhdistettynä virheet saattavat helpommin ylittää omavastuuosuuden, ja siten vakuudesta olisi ehdotetun omavastuusäännöksen perusteella konkreettista hyötyä suorituskyvyttömyystilanteessa.

Muutoksen vaikutuksia osakkeenostajille voidaan konkretisoida esimerkinomaisella laskelmalla siitä, miten mahdolliset virheet voisivat tulla katetuiksi suorituskyvyttömyysvakuudesta omavastuuosuuden muutoksen myötä nykytilaan verrattuna. Osakeyhtiön omavastuu saa lain 2 luvun 19 a §:n 1 momentin mukaan olla kaksi prosenttia 17 §:n 2 momentin mukaisista rakennuskustannuksista, ja osakkeenostajan omavastuu saa olla enintään puolitoista prosenttia asunto-osakkeesta tehdyn ensimmäisen kaupan velattomasta hinnasta. Oletettaessa, että osakeyhtiön rakentamiskustannukset ovat kaksi miljoonaa euroa ja asunnon kauppahinta on 200 000 euroa, ovat mahdolliset omavastuiden enimmäismäärät osakeyhtiön osalta 40 000 euroa ja osakkeenostajan osalta 3 000 euroa. Jos kohteessa havaittaisiin kolme 30 000 euron suuruista rakennusvirhettä osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa osissa, johtaisi voimassa oleva sääntely siihen, ettei suorituskyvyttömyysvakuus tulisi lainkaan hyödynnettäväksi, koska omavastuun saa vähentää jokaisesta rakennusvirheestä erikseen. Sen sijaan ehdotuksen mukaan omavastuun saisi vähentää kokonaisuudessaan omavastuun enimmäismäärään saakka, mikä tässä tapauksessa tarkoittaisi sitä, että osakeyhtiö saisi virheistä 40 000 euron omavastuun jälkeen 50 000 euroa korvattavaksi suorituskyvyttömyysvakuudesta. Vastaavasti jos kohteessa havaittaisiin kolme 2 000 euron suuruista virhettä osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa osissa, ei ostaja voimassa olevan sääntelyn perusteella saisi korvauksia, kun ehdotettavan sääntelyn myötä suorituskyvyttömyysvakuudesta korvattaisiin 3 000 euroa. Ehdotuksen taloudellinen vaikutus asuntoyhteisön ja osakkeenostajien asemaan voi siten suorituskyvyttömyystilanteessa muodostua huomattavaksi.

Suorituskyvyttömyysvakuudet ovat käytännössä vakuutuksia. Ehdotettu muutos vaikuttaa jossakin määrin vakuutusten hintoihin ja saatavuuteen ottaen huomioon, että vakuutusta myöntäviä vakuutusyhtiöitä on rajallinen määrä. Muutos ei kuitenkaan oletettavasti ole merkittävä, sillä suorituskyvyttömyystilanteet ovat verraten harvinaisia. Lisäksi vakuuden hinta ja saatavuus vaihtelevat yksittäistapauksissa huomattavasti siitä riippuen, kuinka suureksi vakuuden antaja eli käytännössä vakuutusyhtiö arvioi perustajaosakkaan riskin joutua suorituskyvyttömäksi. Vaikka suorituskyvyttömyysvakuuden hankkiminen on perustajaosakkaan vastuulla, tulee siitä aiheutuva kustannus käytännössä osakkeenostajien maksettavaksi. Näin ollen suorituskyvyttömyysvakuuksien hinnan mahdollinen nousu voi näkyä asuntojen kauppahinnoissa ja sitä kautta osakkeenostajien kustannuksissa. Edellä todetun mukaisesti muutoksen vaikutuksen odotetaan jäävän maltilliseksi, joten mahdollisesti aiheutuvalla hinnan nousulla ei uskota olevan osakkeenostajille juurikaan merkitystä.

Vakiokorvaus

Esityksessä ehdotettu muutos siitä, että laissa määritettäisiin enimmäismäärä vakiokorvauksesta kuluttajan peruuttaessa kauppasopimuksen, johtaa todennäköisesti kuluttajan kannalta kustannusten nousemiseen peruuttamistilanteissa. Alalla käytössä olevassa mallikauppasopimuksessa sopimusosapuolet voivat valita, onko ostajan peruuttaessa kaupan myyjällä oikeus asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaan määräytyvään vahingonkorvaukseen (vaihtoehto 1) vai maksaako ostaja myyjälle sopimuksen purkamisesta aiheutuneet kulut sekä korvauksena myyjälle aiheutuneesta muusta vahingosta tietyn prosenttiosuuden sovitusta velattomasta hinnasta, ellei jompikumpi osapuoli erikseen näytä, että purkamisesta aiheutunut vahinko eroaa siitä olennaisesti. Tällöin ostaja korvaa aiheutuneen vahingon asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaisesti (vaihtoehto 2). Käytännössä ostajat valitsevat usein vakiokorvauksen eli vaihtoehdon 2.

Uuden asunnon kauppoja peruutetaan kuitenkin vain harvoin, arvion mukaan korkeintaan muutamassa prosentissa sopimussuhteita. Kyseessä voi tällöin olla yksittäiselle kuluttajalle merkittävä kustannus. Vakiokorvauksen nousemisen voidaankin olettaa nostavan kynnystä peruuttaa asuntokauppa. Toisaalta peruuttamiskynnyksen nousemista voidaan pitää muiden osakkeenomistajien kannalta myönteisenä asiana, sillä se on omiaan turvaamaan heidän asemaansa asuntoyhteisössä. Erityisesti epävarmassa taloudellisessa markkinassa kauppoja saatetaan lähtökohtaisesti peruuttaa useammin, mikä saattaa johtaa riskeihin perustajaosakkaan ja asuntoyhteisön kannalta, jos rakentamisen rahoittamisen edellytykset muuttuvat merkittävästi rakentamisvaiheen alkamisen jälkeen.

Peruutuskustannusten nousemisella voi olla vaikutusta myös kuluttajien käyttäytymiseen uudiskohdemarkkinoilla. Peruutuskustannuksilla on merkitystä esimerkiksi siinä tapauksessa, että uudiskohteen ostamista harkitaan tilanteessa, jossa aiempi asunto on tarkoitus myydä kohteen valmistuttua. Asuntomarkkinoilla vallitsevan epävarmuuden seurauksena peruuttamisesta seuraavan kustannuksen nousu voi vaikuttaa siihen, etteivät kuluttajat ole valmiita sitoutumaan kauppasopimuksiin eikä kohteesta uskalleta tehdä kauppoja rakennusaikana. On myös mahdollista, että muutos lisää ehdollisten sopimusten käyttämistä.

Vuosi- ja jälkitarkastus

Vuositarkastusta koskevien säännösten selkeyttäminen ja täsmentäminen sekä uudet säännökset jälkitarkastuksesta tarkentavat prosessia ja helpottavat virheiden selvittämistä. Mahdollisuus käyttää rakennustyön tarkkailijaa myös vuositarkastuksessa ja jälkitarkastuksessa voi sekin osaltaan edesauttaa mahdollisten virheiden selvittämistä. Virheiden selvittämisen ja korjaamisen tehostuminen vähentää osapuolten mahdollisia riitoja ja niistä aiheutuvia mahdollisesti suuriakin kustannuksia myöhemmin. Osakkeenostajien virhetilanteiden johdosta maksettavaksi tulevien kustannusten arvioidaan siten laskevan, mutta virheiden tilannekohtaisuudesta johtuen tarkempia kustannusarvioita ei ole mahdollista ennakolta määrittää.

Koska esityksen mukaan vuositarkastuksessa havaitut virheet käydään läpi erillisessä kokouksessa, vuositarkastus ei jää pelkän kirjallisen menettelyn varaan, kuten monesti nyt on. Yhdessä 4 luvun 18 e §:ssä ehdotetun virheluettelon kanssa vuositarkastuskokous parantaa ostajien ja osakeyhtiön mahdollisuutta seurata myyjän suhtautumista ilmoitettuihin virheisiin, neuvotella riitatilanteessa korjausvastuusta sekä edesauttaa korjausten viemistä eteenpäin kirjallisesti ilmoitetussa aikataulussa. Säännökset selventävät virheiden ja niiden korjaamisen dokumentointia, mistä voi olla hyötyä asioista osapuolten kesken neuvoteltaessa ja sovittaessa sekä riitautuneita asioita käsiteltäessä kuluttajariitalautakunnassa tai tuomioistuimessa.

Tällä hetkellä vuositarkastusmenettelyissä on huomattavaa vaihtelua, mikä johtaa ajoittain epäselvyyksiin osapuolien välillä ja vaikeuttaa kuluttajariitalautakuntaan ja tuomioistuimiin saapuvien asioiden selvittämistä. Erityisesti myyjälle asetettava velvollisuus laatia virheluettelo on tarpeen vuositarkastusmenettelyn selkiyttämiseksi ja sen varmistamiseksi, että asunto-osakeyhtiöt ja osakkaat saavat riittävän selkeästi tiedon kohteessa todetuista virheistä sekä myyjän näkemyksestä virhevastuista tai suunnitelluista jatkotoimenpiteistä. Virhetilanteiden selvittäminen laissa tarkasti määriteltyjen prosessien mukaisesti helpottaa asioiden hoitamista verrattuna tilanteeseen, jossa virheitä selvitetään vielä vuosienkin jälkeen siitä, kun rakennus on valmistunut.

Nykyisin tilanne voi useasti olla sellainen, että vuositarkastuksessa reklamoidut virheet ovat sinänsä riidattomia, mutta korjaukset eivät edisty perustajaosakkaasta johtuvista syistä. Esityksen mukainen jälkitarkastuskokous edesauttaisi vuositarkastuksessa reklamoitujen virheiden korjaamisen saattamista loppuun. Jälkitarkastus voi parhaimmillaan ehkäistä riitatilanteita sekä selkeyttää ja täsmentää riitatilanteissa riidan kohteita. Toisaalta ehdotettu jälkitarkastusta koskeva sääntely ei pakota myyjää tekemään vuositarkastuksessa havaittujen virheiden korjauksia. Tällöin asuntoyhteisön ja ostajien on edelleen käännyttävä kolmannen osapuolen puoleen korjausten loppuun saattamiseksi ja vaadittava aiheutuneita kustannuksia vahingonkorvauksena ja/tai vakuuksista.

Tarkastuksiin ja kokouksiin osallistumisesta aiheutunee asuntoyhteisöille todennäköisesti lisää kustannuksia erilaisten palkkioiden, kuten rakennustyön tarkkailijan ja isännöitsijän palkkioiden maksamisen seurauksena. Tämä osaltaan kasvattaa osakkeenostajien asumiskustannuksia. Toisaalta on tehokkaampaa, että mahdolliset ongelmat ja virheet selvitetään vuositarkastuksen ja jälkitarkastuksen yhteydessä eikä vasta myöhemmin, jolloin osakkeenostajien ja asuntoyhteisön on vaikeampi saattaa myyjä virhevastuuseen.

Välimallisopimuksia koskeva sääntely

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvat niin sanotut välimallisopimukset ovat monimutkaisia, ja niiden perinteisestä asuntokaupasta poikkeavat sopimusehdot ovat ongelmallisia niin kaikkien sopimusosapuolten kannalta kuin laajemmin yhteiskunnallisestikin. Välimallisopimuksiin liittyviä haasteita on kuvattu esityksen jaksossa 2.3.10.

Nykytilanteessa asuntokauppalaki ei pääsääntöisesti sovellu näihin sopimusmalleihin. Koska välimallisopimuksissa on osaltaan kyse huoneenvuokrasopimuksesta, asuntokauppalain sääntelykehikko ei ylipäänsä sovellu luontevasti niiden sääntelemiseen. Välimallisopimuksia koskevat ehdotukset asuntokauppalain 3 lukuun parantavat tällaisia sopimuksia tekevien asemaa jossakin määrin. Kyse ei ole kuitenkaan tällaisia hallintamuotoja koskevasta tyhjentävästä sääntelystä vaan yksittäisistä täsmennyksistä havaittujen epäselvyyksien tilkitsemiseksi.

Osto-oikeudesta perittävästä maksusta säätäminen asuntokauppalain 3 luvussa selkeyttää maksun luonnetta ja asukkaan oikeuksia. Nykyisellään asukkaiden ennakkoon suorittamat maksut asunnon osto-oikeudesta ovat vaihdelleet kahdesta viiteentoista prosenttiin. Enimmäismäärästä säätäminen voi pienentää asukkaiden riskiä mahdollisissa taloyhtiön maksukyvyttömyystilanteissa, kun asukkaan kiinnittämä pääoma ei voisi olla määriteltyä suurempi.

Ehdotetut säännökset rajoittaisivat vain osto-oikeudesta ensimmäisenä vuotena perittävää maksua. Mahdollisten muiden maksujen osalta sääntelyä ei tässä yhteydessä pidetty mahdollisena ja siten niiden osalta ehdotettu sääntely ei tarjoaisikaan asukkaille erityistä suojaa.

Esityksessä ehdotetaan säädettävän myös osto-oikeudesta perittävän maksun palauttamisesta. Ehdotettu sääntely parantaa asiakkaiden asemaa erityisesti niihin tilanteisiin verrattuna, joissa maksua ei ole sopimuksen mukaan tarvinnut palauttaa, mikäli asukas ei ole käyttänyt asunnon osto-oikeuttaan. Maksun palautuksesta säätäminen ei kuitenkaan turvaa sitä, että asukas saisi maksun takaisin esimerkiksi silloin, jos yhtiö on maksukyvytön. Kuluttaja-asukkaiden asema yhtiöiden konkurssitilanteissa jää siten edelleen varsin epävarmaksi.

Ehdotuksen mukaan palautettavalle maksulle olisi maksettava korkolain 12 §:ssä tarkoitettua korkoa maksun suoritushetkestä alkaen. Koron määrä voi muodostua huomattavaksi, etenkin jos asumisaika vuokrasopimuksella on pitkä. Tämä turvaa asukkaan asemaa tilanteessa, jossa maksu palautetaan, mutta voi luonnollisesti asettaa myyjälle merkittävänkin maksuvelvollisuuden. Ehdotuksella ei arvioida kuitenkaan olevan merkittäviä vaikutuksia muiden kohteeseen asumaan jäävien kuluttajaostajien asemaan.

Ehdotettu sopimusten sisällön määrittely parantaa kuluttajan asemaa, kun kuluttajalle selviäisi paremmin tieto asumiseen liittyvistä oikeuksista, velvollisuuksista ja riskeistä. Kuluttajan kannalta keskeistä on saada nykyistä selkeämmin tietoa siitä, minkälaisesta sopimuskokonaisuudesta asuinhuoneiston hallinta ja omistus muodostuvat, sekä erityisesti siitä, mitkä ovat hänen oikeutensa ja velvollisuutensa. Lisäksi olennaista on tieto siitä, mitä lakeja sopimuksiin sovelletaan ja minkälaisia riskejä sopimuksiin liittyy.

Konkurssisääntely

Perustajaosakkaan konkurssia koskevat muutosehdotukset selkeyttävät osakkeenostajan oikeuksia tilanteessa, jossa hankkeen viivästyminen on odotettavissa sopimuksiin sitoutumisesta huolimatta. Lain tasolle kirjattaisiin, että purkaminen olisi mahdollista siinäkin tapauksessa, että konkurssipesä on ilmoittanut haluavansa sitoutua osakkeiden kauppasopimuksiin, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan. Säännös korostaa ostajan suojaa. Olennaisesta viivästyksestä syntyvän purkuoikeuden täsmentäminen voi käytännössä johtaa siihen, että ostajat konkurssitilanteissa purkavat sopimuksia nykyistä useammin ennakkoviivästystilanteissa. On näet todennäköistä, että perustajaosakkaan konkurssi jossain määrin viivästyttää kohteen valmistumista, vaikka konkurssipesä kohteen loppuun rakentamiseen sitoutuisikin. Mitä useampi osakkeenostaja purkaisi sopimuksen, sitä vaikeammaksi konkurssipesälle todennäköisesti muodostuisi rakentaa kohde loppuun niitä osakkeenostajia varten, jotka kauppaan sitoutuisivat viivästyksestä huolimatta.

Muut ehdotukset

Myös tilintarkastajaa koskevan sääntelyn täsmentäminen parantaa ostajien ja asuntoyhteisön asemaa. Osakkeenostajien valitseman tilintarkastajan tehtävänä olisi rakentamisvaiheen aikana säännöllisesti seurata kauppahintojen maksutiliä sekä lainannostosuunnitelmaa ja toteutuneita nostoja sekä saada näitä seikkoja koskevat tiedot. Jos osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja epäilee, että tilille maksettuja kauppahintoja käytetään hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin, hänen tulisi ilmoittaa epäilyistään osakkeenostajille ja rakennustyön tarkkailijalle. Tämä mahdollistaa nykyistä paremman puuttumisen mahdollisiin väärinkäytöksiin.

Ehdotus asuntokauppalakiin lisättävästä vanhentumissäännöksestä selkeyttää oikeustilaa myyjän vastuun päättymisen osalta, mikä vähentänee asiaan liittyviä epäselvyyksiä ja riitoja vastaisuudessa. Rakentamisvaiheessa myytyjen asunto-osakkeiden osalta ehdotettu vastuun päättyminen kymmenen vuoden kuluttua siitä, kun 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu kokous on pidetty, vahvistaa asuntoyhteisön ja ostajien asemaa virhetilanteiden selvittämisessä.

Vastuun päättymisen ajankohta aiheuttaa nykyisin käytännössä paljon tulkintaepäselvyyttä ja -erimielisyyksiä, joten asiaa koskevan säännöksen lisääminen lakiin on tärkeää kaikkien osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien selventämiseksi. Tällä hetkellä kiinteistöalan toimijoiden keskuudessa on epäselvää, lasketaanko vastuun enimmäisaika kymmenen vuotta hallinnon luovutuksesta (2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu yhtiökokous) tai siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisön rakennukset loppukatselmuksessa käyttöön otettaviksi. Epätietoisuus siitä, milloin myyjän vastuu päättyy, tuo ylimääräisiä kuluriskejä riitatilanteissa kaikille osapuolille.

4.2.3

Vaikutukset yrityksiin

Perustajaosakkaan uusista velvollisuuksista aiheutuvat kustannukset

Rakennustyön tarkkailijaa koskevat muutokset tuovat perustajaosakkaille uusia tehtäviä ja aiheuttavat kustannuksia. Nykyisin rakennustyön tarkkailijan palkkio on tullut kokonaan osakeyhtiön maksettavaksi, kun jatkossa perustajaosakas vastaisi tarkkailijan palkkiosta rakentamisvaiheen ajalta ja osakeyhtiö vastaisi kustannuksista rakentamisvaiheen jälkeen. Vaikka on oletettavaa, että perustajaosakkaalle aiheutuvat uudet kustannukset tullaan lähtökohtaisesti sisällyttämään osakkeenostajilta perittäviin kustannuksiin, seuraa niistä kuitenkin perustajaosakkaalle alkuun lisäkuluja. Perustajaosakkaat eivät välttämättä myöskään saa lisääntyviä kustannuksia kokonaisuudessaan osakkeenostajien maksettaviksi. Rakennustyön tarkkailijan pakollisuudesta aiheutuvien kustannusten suuruus riippuu erityisesti siitä, miten suuri rakennuskohde on kyseessä. Näin ollen lisäkustannuksen merkitys on tuntuvampi pienillä ja keskisuurilla rakennusyhtiöillä.

Hallinnollisen taakan arvioiden laadinnassa on hyödynnetty työ- ja elinkeinoministeriön sääntelytaakkalaskuria.

Säännösmuutosten voidaan olettaa koskettavan pääasiassa uusia asunto-osakeyhtiöitä, joita perustetaan vuosittain keskimäärin noin 900 kappaletta. Jos perustajaosakkailla kuluisi keskimäärin puoli viikkoa työaikaa rakennustyön tarkkailijan kilpailutuksen ja valinnan tekemiseen per kohde muodostuisi siitä vuodessa arviolta noin 700 000 euron suuruinen hallinnollinen kustannus. Toisaalta on mahdollista, että rakennuttajat tekevät vakiosopimuksia eivätkä kilpailuta jokaista kohdetta erikseen. Tällöin hallinnollinen taakka jäisi myös matalammaksi.

Muita myyjälle vuosi- ja jälkitarkastukseen liittyvistä muutosehdotuksista aiheutuvia lisäkustannuksia ovat virheluettelon laatiminen rakennuksen käyttöönoton jälkeiseen vuositarkastukseen ja vuositarkastuskokouksen järjestäminen sekä jälkitarkastuksen järjestäminen ja jälkitarkastusraportin laatiminen. Myyjälle näistä velvollisuuksista aiheutuvien kustannusten suuruutta on haasteellista arvioida ennen toimenpiteiden konkretisoitumista käytännössä, mutta alalta saatujen arvioiden mukaan vuositarkastuksen järjestäminen, virheluettelon laatiminen ja vuositarkastuskokoukseen osallistuminen voisivat vaatia noin 40–60 henkilötyötuntia. Jälkitarkastuksen järjestämiseen, jälkitarkastusraporttien laatimiseen ja jälkitarkastuskokoukseen arvioidaan kuluvan noin 20–80 henkilötyötuntia. Merkittävä vaihteluväli saaduissa arvioissa viittaa siihen, että uusista velvollisuuksista myyjälle aiheutuvien kustannusten määrää on haasteellista etukäteen arvioida. Näiden lukujen perusteella vuositarkastukseen liittyvistä lisäkustannuksista muodostuisi vuodessa myyjille (vuosittain noin 900 uutta asunto-osakeyhtiötä) yhteensä arviolta vähintään 1 500 000 euron ja enintään 2 000 000 euron suuruinen hallinnollinen kustannus. Jälkitarkastukseen liittyvien velvollisuuksien suorittamisesta muodostuva kustannus taas olisi vuodessa arviolta vähintään noin 700 000 euroa ja enintään noin 3 000 000 euroa.

Nykyisellään useissa kohteissa käytetään rakennustyön laadun varmistamiseksi niin sanottua ulkopuolista valvojaa. Tarkkailijan pakollisuuden myötä pidetään mahdollisena, että valvojista voidaan luopua, mikä osaltaan pienentäisi perustajaosakkaalle muutoksesta aiheutuvaa lisäkustannusta.

Tarkasteltaessa rakennushankkeen kokonaiskustannuksia voidaan rakennustyön tarkkailijasta aiheutuvia uusia kustannuksia pitää kuitenkin siten rajattuina, että tarkkailijaa koskevien sääntelymuutosten ei arvioida vaikuttavan esimerkiksi rakennushankkeiden aloittamiseen tai markkinoille tulon edellytyksiin. Sen sijaan rakennustyön tarkkailijoiden saatavuudella voi olla näiden tekijöiden osalta merkitystä, kun otetaan huomioon, että tarkkailija on edellytys rakentamisen aloittamiselle. Vaikka jäljempänä kuvatulla tavalla arvioidaan, että rakennustyön tarkkailijoiden määrän ei uskota muodostuvan ongelmaksi, siinä tapauksessa, että ammattiryhmän tarjonta jäisi kysyntään nähden heikoksi, voi pakollisuus johtaa muun muassa hankkeiden käynnistämisen lykkäämiseen. Vähäinen tarjonta oletettavasti vaikuttaisi negatiivisemmin pk-yrityksiin, joilla ei ole käytettävissään samanlaisia resursseja tarkkailijoiden hankkimiseksi kuin suuremmilla yrityksillä.

Vuositarkastusta koskevien säännösten selkeyttäminen ja täsmentäminen sekä uudet säännökset jälkitarkastuksesta tarkentavat prosessia ja helpottavat virheiden selvittämistä myös myyjän näkökulmasta. Edellä todetun mukaisesti vuositarkastusmenettelyissä on nykyisin huomattavaa vaihtelua, mikä johtaa ajoittain epäselvyyksiin osapuolten välillä. Virhetilanteiden selvittäminen laissa tarkasti määriteltyjen prosessien mukaisesti helpottaa asioiden hoitamista verrattuna tilanteeseen, jossa virheitä selvitetään vielä vuosienkin jälkeen siitä, kun rakennus on valmistunut. Esityksen mukaisen jälkitarkastuskokouksen oletetaan edesauttavan vuositarkastuksessa reklamoitujen virheiden korjaamisen saattamista loppuun. Jälkitarkastus voi parhaimmillaan ehkäistä riitatilanteita sekä selkeyttää ja täsmentää riitatilanteissa riidan kohteita, millä on voi olla myös perustajaosakkaalle merkittäviä kustannussäästöjä aiheuttava vaikutus.

Mikäli vuositarkastus ja jälkitarkastuskokous pidettäisiin ehdotetussa vähimmäisajassa, lyhenisi rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapautumisen vähimmäisaika ehdotetun muutoksen perusteella nykyisestä. Toisaalta, mikäli myyjä järjestäisi kokoukset ehdotuksen mukaisilla enimmäisajoilla, tapahtuisi vakuuksien automaattinen vapautuminen nykyistä myöhemmin. Kokonaisuutena muutos voi kannustaa perustajaosakasta virheiden korjaamiseen, jotta se saisi vapautettua vakuuksia käyttöönsä muita rakennushankkeita varten.

Vuositarkastusta koskevien säännösten tarkentaminen sekä jälkitarkastusta koskevat uudet säännökset aiheuttavat myyjille lisää hallinnollista työtä. Suomen Yrittäjät on kiinnittänyt huomiota siihen, että ehdotuksesta johtuvat lisäkustannukset ovat suhteellisesti merkittävämpiä pienille ja keskisuurille yrityksille, mikä voi sen mukaan pitkällä aikavälillä vaikuttaa markkinoiden rakenteeseen.

Ehdotettujen muutosten vaikutusta yritysten omaisuuden suojaan ja elinkeinovapauteen voidaan pitää verrattain vähäisenä ottaen erityisesti huomioon, että asuntokauppalaki on jo entuudestaan sisältänyt paljon yritysten toimintaa määrittelevää sääntelyä. Muutokset toisaalta vahvistavat osakkeenostajien omaisuuden suojaa, kun heidän asemaansa turvataan aiempaa kattavammin. Mahdollinen asunnonostajien luottamuksen vahvistuminen asuntomarkkinoihin hyödyttää myös yrityksiä. Kokonaisuus huomioon ottaen yrityksille aiheutuvaa hallinnollista taakkaa voidaan perusoikeusnäkökulmasta pitää oikeasuhteisena.

Vakuussääntely

Vakuussääntelyyn ehdotettu muutos siitä, että rakentamisvaiheen vakuutta tai rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta voitaisiin kyseisen vakuuden vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä pidättää määrällä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia ostajien ja yhtiön vaatimuksia, mahdollistaa sen, ettei vakuuksia pidätettäisi enempää kuin on tarve. Tämä vapauttaa myös vakuuksia rakentamisalan käyttöön. Vakuudet aiheuttavat provisiokustannuksia ja täyttävät perustajaosakasyritysten luottolimiittiä. Vakuuden sitominen jäljellä olevaan todelliseen riskikuvaan edistää siten vakuuksien tehokasta käyttöä ja varmistaa, ettei rahoituskapasiteettia sidota enempää kuin on tarpeen. Koska vakuuksien määrä on sidottu ostajien ja yhtiön perusteltuihin vaatimuksiin, ehdotettu sääntely on myös omiaan edesauttamaan virheiden ja puutteiden ripeää korjaamista. Vakuuden rajatumpi pidättäminen ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapautumisen sitominen jälkitarkastuskokoukseen ovat omiaan parantamaan rakennusliikkeiden kannustimia virheiden korjaamiseksi sekä edesauttamaan uusien hankkeiden ripeämpää aloittamista.

Suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuuosuutta koskeva ehdotus selkeyttää oikeustilaa vakuuden myöntäjän näkökulmasta. Suorituskyvyttömyysvakuudet ovat käytännössä vakuutuksia. Ehdotettu muutos vaikuttaa jossakin määrin vakuutusten hintoihin ja saatavuuteen ottaen huomioon, että vakuutuksia myöntäviä vakuutusyhtiöitä on rajallinen määrä. Edellä esitetyn esimerkkilaskelman mukaisesti omavastuuosuuden muutos voi lisätä suorituskyvyttömyysvakuudesta korvattavaksi tulevien virheiden määrää, mikä vaikuttaa vakuutusyhtiöiden maksamiin korvauksiin. Muutos ei kuitenkaan oletettavasti ole merkittävä, sillä suorituskyvyttömyystilanteet ovat verraten harvinaisia. Lisäksi vakuuden hinta ja saatavuus vaihtelevat yksittäistapauksissa huomattavasti siitä riippuen, kuinka suureksi vakuuden antaja eli käytännössä vakuutusyhtiö arvioi perustajaosakkaan riskin joutua suorituskyvyttömäksi.

Rakennustyön tarkkailijat

Rakennustyön tarkkailijan pakollisuus lisää ammattiryhmän kysyntää. Tarkkailijalla edellytetään olevan tehtävän edellyttämä ammattipätevyys. Alla on esitetty vuonna 2024 suoritettuja alan korkeakoulututkintoja (Tilastokeskus, 11c3).

Lisääntyvä kysyntä johtaa myös tarjonnan merkittävään lisääntymiseen, mistä seuraa markkinoilla kilpailua tarkkailijoiden välillä ja mikä edesauttaa myös tarkkailijan palkkioiden asettumista kohtuulliselle tasolle. Toisaalta on myös erityisesti lakimuutoksen jälkeen lyhyellä aikavälillä todennäköistä, että tarjonta ei vastaa vielä riittävällä tavalla kysyntään. Tällöin markkinoille ei syntyisi toivottua kilpailutilannetta tarkkailijoiden välillä, mikä voisi johtaa alkuvaiheessa korkeampiin hintoihin, kunnes tarkkailutyön tarjonta lisääntyy.

Suomessa on valmistunut uusia kerrostaloja 2020-luvulla vuosittain noin 400–800, ja uusia asunto-osakeyhtiöitä on kokonaisuudessaan perustettu vuosittain noin 900. Rakennustyön tarkkailijan pätevyysvaatimuksissa ei ole esitetty määriteltäväksi edellytettävää koulutustasoa. Kuten nykyisinkin, riittävänä koulutustasona pidetään ainakin tiettyjä rakennusalan korkeakoulututkintoja, kuten rakennustekniikan insinöörin ja diplomi-insinöörin sekä rakennusmestarin tutkintoja. Vuosina 2020–2024 tällaisina ainakin riittävinä pidettävän tutkinnon suorittaneita valmistui keskimäärin reilut 2 000 henkeä vuosittain. Vaikka on selvää, että valtaosa työskentelee muissa tehtävissä kuin rakennustyön tarkkailijana, alalle vuosittain kouluttautuvien määrän voidaan lähtökohtaisesti arvioida olevan riittävän suuri rakennustyön tarkkailijoiden saatavuuden näkökulmasta aloitettaviin kohteisiin verrattuna.

Ehdotus voi vaikuttaa positiivisesti rakennustyön tarkkailijoina toimivien henkilöiden työllisyysmahdollisuuksiin. Epävarmuutta tuovat osakkeenostajien mahdollisuus vaihtaa tarkkailija sekä tarkkailijalle ehdotettava korvausvastuu. Osakkeenostajien ei kuitenkaan oleteta lähtökohtaisesti vaihtavan tehtäviään asiallisesti suorittavia tarkkailijoita. Samoin tarkkailijalle ehdotettava toissijaisen korvausvastuun realisoituminen edellyttäisi tehtävien laiminlyöntiä. Rakennustyön tarkkailijan ehdotettu tehtävänkuva on lisäksi selkeä, mikä helpottanee tarkkailijan tehtävää harkitsevien päätöstä ryhtyä tehtävään.

Tarkkailijan korvausvastuu on rajoitettu enintään suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuun määrää vastaavaan summaan, paitsi jos vahinko on aiheutettu tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta. Koska rakennustyön tarkkailijan vastuu on ehdotuksen mukaan rajattua ja toissijaista, esityksen ei arvioida vaikuttavan siihen, että rakennustyön tarkkailijoita ei olisi käytettävissä mahdollisen vahingonkorvausvastuun pelossa. Tarkkailijan vastuun rajaaminen vaikuttanee myös hillitsevästi tarkkailijasta aiheutuvaan kustannukseen. Jos tarkkailijan vahingonkorvausvastuu olisi rajoittamaton, kohdistettaisiin vahingonkorvausriskiä todennäköisesti myös tarkkailijan hintaan.

Konkurssisääntely

Pesänhoidon ja siten perustajaosakkaan (muiden) velkojien kannalta ehdotettava täsmennys osakkeenostajan oikeudesta purkaa kauppa konkurssipesän sitoutumisesta huolimatta lisäisi epävarmuutta, jos osakkeenostajat purkaisivat sopimuksia entistä useammin ja myöhemmässä vaiheessa. Samoin muutoksella voi olla vaikutusta konkurssipesän kertymään ja mahdollisuuteen rakentaa kohde loppuun. On todennäköistä, että perustajaosakkaan konkurssi jossain määrin viivästyttää kohteen valmistumista, vaikka konkurssipesä kohteen loppuun rakentamiseen sitoutuisikin. Mitä useampi osakkeenostaja purkaisi sopimuksen, sitä vaikeammaksi konkurssipesälle todennäköisesti muodostuisi rakentaa kohde loppuun niitä osakkeenostajia varten, jotka kauppaan sitoutuisivat viivästyksestä huolimatta.

Kyseessä olisi pesänhoitajalle uusi tehtävä, kun hänen tulisi viivästystilanteissa tiedustella osakkeenostajien näkemyksiä aiempaa laajemmin. Tehtävän hoidon vaatimia lisäresursseja ei kuitenkaan voida pitää merkittävinä eikä muutoksen näin ollen arvioida kasvattavan pesänhoitajan palkkioita tai velkojien kustannuksia.

Osakkeenostajien ostamistaan osakkeista maksamaa määrää tarkennettaisiin siten, että se määräytyisi rakennushankkeen valmiusasteen mukaan konkurssin alkamisajankohtana. Maksuerien ja rakennusvalmiuden selkeämpi kytkentä johtaisi siihen, että konkurssipesän kertymä usein pienenisi, kun osakkeenostajat maksaisivat osakkeistaan vain rakennushankkeen valmiusasteen mukaisen määrän. Konkurssipesän kannustimet ja mahdollisuudet sitoutua sopimuksiin ja suorittaa rakennushankkeet loppuun voisivat tällöin osaltaan pienentyä, varsinkin jos rakennushanke olisi hyvin keskeneräinen.

Ehdotuksilla ei ole suoraa vaikutusta konkurssimenettelyn kulkuun tuomioistuimessa. Purkamistilanteiden painavien syiden edellytyksiä voidaan kuitenkin joutua arvioimaan oikeuskäytännössä. Tämä voi lisätä riitoja osakkeenostajien ja konkurssipesän välillä. Samoin riitaiseksi voi muodostua rakennuksen valmiusaste. Lisääntyneet riidat voisivat hankaloittaa konkurssimenettelyjä ja viedä tuomioistuinten resursseja. Toisaalta parantunut etukäteinen dokumentaatio voisi helpottaa riitaisuuksien ratkaisemista.

Muut ehdotukset

Asuntokauppalain 4 luvun 35 §:ään ehdotettu muutos vakiokorvauksesta tilanteessa, jossa kuluttaja peruuttaa 32 §:n mukaisesti kauppasopimuksen, on omiaan selkeyttämään oikeustilaa ja kattamaan paremmin myyjälle peruutuksesta aiheutuneen vahingon, mikä turvaa myös hankkeen vakavaraisuutta. Muutoksen voidaan arvioida taloudellisesti epävarmassa asuntomarkkinassa vähentävän rakentamiseen liittyviä riskejä rakennuttajien ja rahoittajien näkökulmasta.

Sähköisten toimittamistapojen mahdollistaminen vähentää myyjän hallinnollista taakkaa ja kustannuksia, ja asiointi sähköisesti on usein helpointa myös ostajille.

Useat esitykseen liittyvät muutokset edellyttävät kauppasopimusten päivittämistä, mikä aiheuttaa kertaluontoista hallinnollista taakkaa ja kertaluonteisia kustannuksia myyjäpuolelle. Myös alalla käytössä olevat mallikauppasopimuksen ehdot on tarkistettava.

Asuntokauppalakiin ehdotetuilla muutoksilla on vaikutuksia myös välitysliikkeiden sekä eräiden kiinteistönvälitystoimintaa tukevien palveluntarjoajien toimintaan. Muutokset aiheuttavat voimaantulon yhteydessä pääosin kertaluonteista lisätyötä ja kustannuksia, jotka liittyvät muun muassa välitysjärjestelmien, markkinointiportaalien, välitysliikkeiden omien verkkosivujen, alan ohjeistusten ja käytössä olevien lomakkeiden sekä esitepohjien päivittämiseen. Lisäksi muutokset edellyttävät välitysliikkeiden henkilöstön kouluttamista uudesta sääntelystä. Vastaavia kustannuksia aiheutuu myös rakentamiaan asuntoja markkinoiville rakennusliikkeille.

4.2.4

Vaikutukset viranomaisiin

Vaikutukset kuluttajariitalautakuntaan ja tuomioistuimiin

Kuluttajariitalautakuntaan tuli vakuusasioita vuonna 2024 vireille noin 280. Vuonna 2025 kyseisiä asioita tuli vireille selvästi vähemmän, noin 170. Tyypillisesti vakuusasioita tulee vireille noin 200–300 vuodessa.

Kaikkiaan asuntokauppa-asioita tuli kuluttajariitalautakuntaan vireille vuonna 2024 yhteensä 428, joista 78 koski käytettyjä asuntoja ja 350 uusia asuntoja. Vuonna 2025 asuntokauppa-asioita tuli vireille yhteensä 300, joista 90 koski käytettyjä asuntoja ja 210 uusia asuntoja. Vakuusasiat muodostavat siten suurimman osan lautakuntaan vireille tulevista asuntokauppa-asioista.

Tietoa siitä, kuinka paljon asuntokauppaa koskevia riitoja käsitellään tuomioistuimissa, ei ole suoraan saatavilla. Asuntokauppariidoille ei ole omaa asiakoodia, vaan asuntokauppariidat kirjataan muiden asiaryhmien alle. Tämän vuoksi täsmällistä tietoa kyseisten riitojen määrästä ei ole mahdollista saada. Vastaavasti vakuuden vapauttamista koskevat asiat kirjataan hakemusasioiden eli H-diaariin, eikä järjestelmästä ole mahdollista eritellä, kuinka monta tällaista asiaa tuomioistuimissa tulee vuositasolla vireille. Helsingin käräjäoikeudessa vireille tulevien asioiden määrä on käräjäoikeudelta saadun tiedon mukaan varsin vähäinen, mistä voidaan päätellä, että kaikissa käräjäoikeuksissa vireille tulevien vakuuden vapauttamisen vastustamista koskevien asioiden määrä on vain murto-osa siitä määrästä, joka saatetaan vireille kuluttajariitalautakunnassa.

Helsingin käräjäoikeuden arvion mukaan sekä jälkitarkastuskokouksen pitämisvelvoite itsessään että jälkitarkastuskokouksessa tehtävät havainnot todennäköisesti vähentävät myyjän sekä asuntoyhtiön ja ostajien välisten riitakohtien määrää ja selkiyttävät siten tilannetta. Seurauksena on todennäköisesti myös se, että vakuuden vapauttamisen vastustaminen on tarpeen aiempaa harvemmin. Lisäksi aikaisempaa suurempi osa vakuuden vapauttamisen vastustamisen riitautuksista kohdistuisi todennäköisesti pidätettävän vakuuden määrään sen sijaan, että ne kohdistuisivat vakuuden vapauttamisen vastustamiseen itsessään. Käräjäoikeudesta saadun arvion mukaan uudistus on omiaan vähentämään vireille tulevien vakuuden vapauttamisen vastustamista koskevien asioiden määrää.

Kuluttajariitalautakunta katsoo, että ehdotetut muutokset voivat selkeyttää ja helpottaa vakuusasioiden käsittelyä lautakunnassa ainakin osittain. Ainakin alkuvaiheessa muutokset voivat toisaalta lisätä lautakuntaan saapuvien asioiden määrää. Lautakunta ei kuitenkaan pidä kovin todennäköisenä, että asioiden määrä lautakunnassa merkittävästi myöhemminkään vähenee, koska virheiden korjaamisen pitkiin kestoihin ei muutoksilla ole sen arvion mukaan todennäköisesti vaikutusta.

Vakuuden vapautumisen vastustamista koskevien asioiden osalta helpotusta tuo esityksen mukainen ehdotus siitä, että riidattomat vakuuden pidättämisen jatkamista koskevat asiat hoidettaisiin merkitsemällä perustajaosakkaan suostumus vakuuden pidättämisen jatkamiselle jälkitarkastuspöytäkirjaan. Tällöin yhtiön tai ostajan olisi toimitettava pöytäkirjan ote vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vakuudeksi vastaanottanut pankkitalletuksen. Jos asia olisi perustajaosakkaan puolelta riitainen, noudatettaisiin samaa menettelyä kuin nykyisin.

Esityksen mukaan jos vakuuden vapautumisen vastustamista koskeva asia on riitainen, vakuuden vapautumista vastustavan olisi ilmoitettava vastustuksestaan vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vakuudeksi vastaanottanut pankkitalletuksen. Lisäksi vakuuden vapautumista vastustavan olisi toimitettava vakuuden antajalle tai talletuspankille kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden antama todistus asian vireille saattamisesta viimeistään seitsemän päivän kuluessa siitä, kun vakuuden on määrä vapautua. Tämä helpottaa kuluttajariitalautakunnan työtä siltä osin, että nykyisin vakuuden vapautumista koskevat asiat ovat luonteeltaan kiireellisiä ja edellyttävät päivystystä, kun asia voidaan laittaa vireille juuri ennen määräajan päättymistä, jolloin kuluttajariitalautakunnan on ehdittävä antaa todistus välittömästi.

Kuluttajariitalautakunta arvioi, että muutosten tultua voimaan lautakunnan työmäärä kasvaa jonkin verran, kun henkilöstöä koulutetaan muutoksista ja ratkaisukäytäntöä tarkistetaan. Vakuuksien vapauttamisprosessia koskevat muutokset erityisesti määräaikojen osalta voivat edellyttää myös lautakunnan vakuusasioiden käsittelyprosessin tarkistamista. Kuluttajariitalautakunta arvioi, että kokonaisuutena muutosten tultua voimaan alkuvaiheessa lautakunnan kokonaistyömäärä lisääntyy noin 0,5–1 henkilötyövuodella. Yhden esittelijän htv:n kustannusvaikutus lautakunnassa on noin 75 000 euroa vuodessa.

Yhteenvetona voidaan todeta, että yhtäältä uudet säännökset, jotka selkeyttävät nykyisin tulkinnanvaraisiksi arvioituja normeja ja paikkaavat sääntelyaukkoja, voivat vähentää riitojen määrää. Toisaalta uudet säännökset, joista ei vielä ole soveltamiskokemusta, voivat lisätä erimielisyyksiä ja synnyttää uusia riitoja niiden tulkinnasta. Uudet säännökset voivatkin aluksi – ennen kuin niistä kertyy oikeus- ja lautakuntakäytäntöä ja niiden tulkinta vakiintuu – aiheuttaa lisätyötä kuluttajariitalautakunnalle ja tuomioistuimille. Sääntelyn selkeyttäminen on kuitenkin omiaan pidemmällä aikavälillä helpottamaan riita-asioiden ratkaisemista tuomioistuimissa ja kuluttajariitalautakunnassa. Ehdotettu sääntely parantaa myös keskeneräisten korjausten sekä riitaisten seikkojen ja virheiden selvittämistä sekä dokumentointia ennen asian saattamista vireille kuluttajariitalautakunnassa tai tuomioistuimessa. Sääntely helpottaa siten myös riitaisten asioiden selvittämistä ja käsittelyä kuluttajariitalautakunnassa tai tuomioistuimissa, kun riidan kohde on nykyistä paremmin täsmentynyt jo ennen asian vireilletuloa.

Vaikutukset kuluttaja-asiamiehen ja kuluttajaneuvonnan toimintaan

Asuntokauppalakiin tehtävät muutokset aiheuttavat aluksi lisätyötä kuluttaja-asiamiehelle. Kuluttaja-asiamiehen on muun muassa päivitettävä markkinointia ja vakuuksien asettamista koskevia linjauksiaan.

Alkuvaiheen lisätyö on mahdollista hoitaa nykyisillä resursseilla, mutta tämä edellyttää valvonta-asioiden keskinäistä priorisointia. Alkuvaiheen jälkeen uusien säännösten ei oleteta aiheuttavan lisätyötä.

KKV:n kuluttajaneuvonta käsitteli vuonna 2025 noin 800 asunto- tai kiinteistökauppaa koskevaa yhteydenottoa. Näistä arviolta noin 150 koski asuntokauppalain 4 luvun soveltamisalaan kuuluvaa uuden asunnon kauppaa. Uudet säännökset aiheuttavat kuluttajaneuvonnalle aluksi lisätyötä ennen kaikkea neuvonnan henkilöstön kouluttamisen sekä KKV:n verkkosivujen kuluttajainformaation päivittämisen takia. Muuttunut sääntely voi vaikeuttaa yksittäisten riitojen sovinnollista ratkaisemista kuluttajaneuvonnan välityksin ennen kuin säännösten soveltamisesta on syntynyt ratkaisukäytäntöä. Uusien säännösten ei kuitenkaan arvioida merkittävästi vaikuttavan kuluttajaneuvonnan käsittelyyn tulevien kuluttajavalitusten määrään.

5

Muut toteuttamisvaihtoehdot

5.1

Vakuudet

Vakuussääntelyn muuttamiseksi on arvioitu myös muita vaihtoehtoja. Yhtenä vaihtoehtona on ollut se, että vakuuden automaattista vapautumista koskeva 2 luvun 18 a § kumottaisiin kokonaan. Tällöin vakuuden vapautuminen tapahtuisi 18 §:n nojalla ja edellyttäisi siten aina aktiivisuutta yhtiöltä. Tämä vaihtoehto olisi kuitenkin sikäli ongelmallinen, että vakuutta ei välttämättä vapautettaisi, vaikka perusteita sen pidättämiselle ei enää olisi. Sen vuoksi ehdotusta ei ole pidetty kannatettavana.

Toinen asia on se, tulisiko vakuuden vapauttamista koskevat riita-asiat ohjata kokonaisuudessaan muualle kuin kuluttajariitalautakuntaan (ks. Kuluttajariitalautakunnan toiminnan kehittämistarpeet, OM 2024:4, erit. s. 92–93). Asiat voitaisiin tällöin osoittaa lähinnä yleisiin tuomioistuimiin, mikä lisäisi tuomioistuimien juttumääriä niissä tapauksissa, joissa asia osoittautuu riitaiseksi. Vastaavasti kuluttajariitalautakunnan juttumäärät vähenisivät, joten kokonaisvaikutus valtiontalouden kannalta lienee lähellä neutraalia. Jos jutut siirrettäisiin yleisiin tuomioistuimiin, vakuuden perusteettomasti pidättäneelle yhtiölle syntyisi oikeudenkäyntikuluriski. Tämä voisi osaltaan ennaltaehkäistä väärinkäytöksiä. Yleisten tuomioistuinten pitkät käsittelyajat ja oikeudenkäyntikuluriski voisivat myös lisätä sovitteluhalukkuutta.

Menettelyä kuluttajariitalautakunnassa pidetään kuluttajien oikeusturvan kannalta tärkeänä, ja kuluttajariitalautakunnan toimialaan kuuluisivat silti edelleen mahdolliset asuntokaupasta tehdyt valitukset. Ottaen huomioon myös sen, että kuluttajariitalautakunta on vuoden 2025 aikana muuttanut vakuuksien vapautumista koskevien asioiden käsittelyä (jakso 2.2.2) ja esityksen mukaan riidattomat vakuuden pidättämisen jatkamista koskevat asiat merkittäisiin jälkitarkastuspöytäkirjaan, ei tarvetta asioiden siirtoon lautakunnasta pois ole ainakaan tällä hetkellä.

5.2

Rakennustyön tarkkailija

Rakennustyön tarkkailijan osalta on arvioitu, tulisiko tarkkailijan palkkiosta säätää tarkemmin laissa. Vaihtoehtona on ollut, että tarkkailijan palkkiosta säädettäisiin esimerkiksi edellyttämällä sen kohtuullisuutta ja mahdollisesti sen maksamista säännöllisesti työn edetessä. Vaihtoehtoa ei ole kuitenkaan pidetty perusteltuna, vaan riittävänä on pidettävä, että rakennustyön tarkkailijan palkkio tai sen määräytymisperusteet on ilmoitettava taloussuunnitelmassa.

Rakennustyön tarkkailijan vastuun osalta on vaihtoehtona arvioitu sitä, ettei tarkkailijan vastuusta säädettäisi lainkaan tai että tarkkailijan vastuuta ei rajoitettaisi. Jos tarkkailijan vastuusta ei olisi säännöstä, vastuu perustuisi tällöin tarkkailijasopimukseen otettaviin ehtoihin, joiden sisältö olisi rakentamisvaiheen aikaisen sopimuksen osalta perustajaosakkaan määräysvallassa. Vastuun rajoittamattomuus tarkoittaisi puolestaan sitä, että tarkkailija voisi olla täysimääräisesti vastuussa aiheuttamastaan vahingosta. Vastuun rajoittamista on pidetty perusteltuna, sillä rajoittamaton vastuu voisi johtaa siihen, ettei tarkkailijan tehtäviä pidettäisi houkuttelevana, mikä voisi johtaa siihen, ettei tarkkailijoita saataisi ja uudiskohdehankkeita ei pystyttäisi käynnistämään tämän vuoksi.

Edelleen on pohdittu, tulisiko tarkkailijan ammattipätevyydestä säätää tarkemmin. RT-ohjekortin mukaan suosituksena on, että rakennustyön tarkkailijalla on riittävä, vähintään ammattikorkeakoulutasoinen rakennusalan koulutus kohteen laajuus ja vaativuus huomioiden, jotta hän kykenee kiinnittämään huomionsa keskeisiin osakkeenostajan etua uhkaaviin tekijöihin, ymmärtää työmaan irralliset tapahtumat mielekkäänä kokonaisuutena ja pystyy ennakoimaan tulevaa. Rakennustyön tarkkailijalla tulisi ohjekortin mukaan olla myös LVISA-asioiden (lämpö, vesi, ilmastointi, sähkö, automaatio) asiantuntemusta. Jos rakennustyön tarkkailijana toimimiselle asetettaisiin edellytykseksi jokin tietty koulutus, tutkinto, pätevyystodistus tai ammatinharjoittamisoikeus, kyse olisi säännellystä ammatista, johon liittyy runsaasti EU-sääntelyä ja kansallista sääntelyä. Yksityiskohtaisempi ammatillinen kelpoisuusvaatimus ei olisi muutoinkaan tarkoituksenmukainen, koska rakennuskohteiden koko ja valvontaolosuhteet vaihtelevat huomattavasti.

5.3

Reklamaatiovelvollisuus erityistilanteissa

Asuntokauppalain 4 luvun 19 §:ssä säädetään virheilmoituksesta. Luvun 20 §:ssä säädetään poikkeuksista virheilmoituksen laiminlyönnin vaikutuksista. Pykälän mukaan ostaja saa 19 §:n säännösten estämättä vedota virheeseen, jos: 1) myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti; 2) virhe perustuu siihen, että asunto ei ominaisuuksiltaan täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä; tai 3) virhe perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle. Vastaavasta poikkeuksesta säädetään myös muualla asuntokauppalaissa.

Asuntokauppalain 4 luvun 20 §:ää koskevissa esitöissä on edellä jaksossa 2.1.7 mainitulla tavalla todettu, että säännökset eivät oikeuta ostajaa viivyttelemään virheilmoituksen tekemisessä miten kauan tahansa. Jos ostaja on aiheettomasti viivyttänyt virheilmoitusta kohtuuttoman kauan virheen ilmenemisestä, arvioinnissa on asetettava vastakkain yhtäältä pykälässä tarkoitetut olosuhteet, kuten virheen vakavuus tai myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely tai törkeä huolimattomuus sekä toisaalta ostajan passiivisuus, ja ratkaistava, onko tilanne kokonaisuudessaan sellainen, että ostajan tulee viivyttelystä huolimatta voida vedota virheeseen. (HE 14/1994 vp, s. 103)

Voimassa olevassa asuntokauppalain 4 luvun 20 §:ssä ei säädetä siitä, onko ostajan reklamoitava laissa mainituissa poikkeustilanteissa ja jos on, mitä poikkeustilanteet tarkoittavat reklamaatiovelvollisuuden kannalta. Pykälää koskevissa esitöissä on todettu, että säännökset eivät oikeuta ostajaa viivyttelemään virheilmoituksen tekemisessä miten kauan tahansa. Esityöt viittaavat siten kohtuullisen reklamaatioajan pidennykseen. Esityksen valmistelussa pohdittiin, tulisiko sääntelyä selkeyttää tältä osin. Lausuntokierroksella olleessa luonnoksessa reklamaatiosääntelyä ehdotettiin selkeytettäväksi siten, että lakiin kirjattaisiin, että kohtuullinen reklamaatioaika on tavanomaista pidempi, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti; virhe perustuu siihen, että asunto ei ominaisuuksiltaan täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä; tai virhe perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle. Ehdotuksesta on kuitenkin luovuttu esityksen jatkovalmistelussa, koska lausuntopalautteessa katsottiin, ettei ehdotus olisi selkeyttänyt oikeustilaa.

5.4

Turva-asiakirjojen säilyttäminen

Oikeusministeriö on sopinut valtiovarainministeriön kanssa arvioivansa asuntokauppalain uudistamisen yhteydessä turva-asiakirjojen säilyttämistä. Valtiovarainministeriö on pyytänyt aluehallintovirastoja vuonna 2023 tekemään selvityksen, jossa arvioidaan aluehallintovirastoille kuuluvia tehtäviä ja niiden mahdollisia uudelleen järjestelyjä. Aluehallintovirastot ovat ehdottaneet vuonna 2023, että aluehallintovirastojen velvollisuus säilyttää turva-asiakirjoja siirrettäisiin toiselle viranomaiselle tai lakkautettaisiin kokonaan. Vuoden 2026 alusta aluehallintovirastojen tehtävät, mukaan lukien turva-asiakirjojen säilyttäminen, on siirretty Lupa- ja valvontavirastolle.

Rakenteilla olevan asunto-osakeyhtiön perustajaosakeyhtiö voi pyytää Lupa- ja valvontavirastoa ottamaan asuntokauppalain mukaiset turva-asiakirjat säilytettäväksi, jos osakeyhtiö ei ole hankkinut talletuspankilta tai muulta luottolaitokselta luottoa, joka olisi kokonaan tai osaksi tarkoitus maksaa osakkeenomistajilta rakentamisvaiheen jälkeen perittävillä varoilla (asuntokauppalain 2 luvun 4 §). Lupa- ja valvontavirastolla on siis velvollisuus toimia turva-asiakirjojen säilyttäjänä, jos yhtiö ei hanki luottoa pankista tai muulta luottolaitokselta. Turva-asiakirjat luovutetaan säilytettäväksi Lupa- ja valvontavirastolle ennen kuin asunto-osakkeita aletaan tarjota ostettavaksi.

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on tarkastettava, että turva-asiakirjojen sisältö vastaa valtioneuvoston asetuksella säädettäviä vaatimuksia ennen kuin ne otetaan säilytettäviksi. Turva-asiakirjojen säilytettäväksi ottamisesta tehdään päätös esittelystä. Kun turva-asiakirjat on otettu säilytettäväksi, turva-asiakirjojen säilyttäjän on ilmoitettava viipymättä osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi rajoitus, jonka mukaan osaketta koskevat kirjaukset ja merkinnät tehdään rekisteriin vain säilyttäjän ilmoituksesta (RS-rajoituksen merkitseminen).

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on rakentamisvaiheen aikana seurattava ja tarkastettava, että asuntokauppalain 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetut vakuudet vastaavat niille asetettuja vaatimuksia, sekä ilmoitettava vakuuksissa havaitsemistaan puutteista perustajaosakkaalle ja osakkeenostajille. Turva-asiakirjojen säilyttäjän on seurattava sille lain 2 luvun 11 §:n mukaisesti tiedoksiannettuja kauppasopimuksia. Turva-asiakirjojen säilyttäjän on pyynnöstä annettava turva-asiakirjojen sisällöstä tietoja, jäljennöksiä ja todistuksia perustajaosakkaalle, osakkeenostajalle, tilintarkastajalle sekä sille, joka tarvitsee niitä osakkeen ostamista, panttausta tai välitystoimeksiannon hoitamista varten. Turva-asiakirjojen säilyttäjän on pidettävä RS-menettelyn ajan luetteloa, josta ilmenee muun muassa, kenelle osakkeet on myyty ja pantattu. Panttaussitoumus on annettava turva-asiakirjojen säilyttäjälle tiedoksi, ja säilyttäjän on annettava tätä koskeva todistus panttioikeuden haltijalle (RS 5 -todistus).

Rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu hallitus. Tämän jälkeen turva-asiakirjat luovutetaan yhteisön hallitukselle. Turva-asiakirjojen säilyttäjä ilmoittaa osakkeiden ostajien saannot ja osakkeita koskevat panttaukset Maanmittauslaitokselle kirjattavaksi osakehuoneistorekisteriin.

Etelä-Suomen aluehallintovirastosta (Esavi) saadun tiedon mukaan turva-asiakirjojen säilyttäminen on asiaryhmänä suhteellisen harvinainen ja asiat painottuvat Etelä-Suomeen.

Turva-asiakirjamäärät 2018–2025

Aluehallintovirastolta saadun tiedon mukaan asiat ovat melko pitkään vireillä, koska rakennushankkeet kestävät kauan. Asioiden käsittely edellyttää jonkin verran rahoitusasioiden ja rakennustekniikankin tuntemusta, joista kumpikaan ei kuulu aluehallintovirastojen ydinosaamisalueeseen.

Aluehallintovirastojen asettama työryhmä on vuonna 2023 esittänyt turva-asiakirjojen siirtämistä pankeille ja rahoituslaitoksille. Koska turva-asiakirja-asioiden hoitaminen on aikaa vievää työtä, pankit ja rahoituslaitokset todennäköisesti laskuttaisivat valtiolta tekemästään työstä tuntuviakin summia. Pankeilla ja rahoituslaitoksilla on kuitenkin asuntorahoittamisesta ja siihen liittyvästä toiminnasta paljon kokemusta ja osaamista, mikä olisi hyödyksi myös turva-asiakirja-asioiden hoidossa. Pankeilla ja rahoituslaitoksilla ei olisi myöskään velvollisuutta ottaa kaikkia asiakkaita hoitaakseen, koska ne eivät ole viranomaisia ja ne voivat valikoida asiakkaansa. Tämä olisi ongelmallista viranomaistoiminnassa perustana olevan yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen kanssa. Käytännössä asiakkaiksi turva-asiakirja-asioissa ovat hakeutuneet juuri ne tahot, jotka eivät jostain syytä ole saaneet, tarvinneet tai halunneet ottaa rakentamiseen tarvittavaa luottoa pankista.

Toisena vaihtoehtona aluehallintovirastojen työryhmä on esittänyt turva-asiakirja-asioiden siirtämistä muulle viranomaiselle, kuten Asumisen rahoittamis- ja kehittämiskeskukselle ARA:lle (tämä lakkautettu ja tilalle tullut ympäristöministeriön alainen Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus, joka aloittanut toimintansa 1.3.2025 alkaen) tai KKV:lle. Työryhmä on esittänyt vaihtoehtona myös turva-asiakirja-asioiden lakkauttamista, mutta katsonut samalla, että koska kyseessä on asunnonostajien aseman turvaaminen ja kuluttajien ja heikommassa asemassa olevan sopijaosapuolen suojaaminen, koko tehtävän lakkauttaminen saattaa olla periaatteellisesti ongelmallista.

On tärkeää, että asuntokauppalaissa säilyy mahdollisuus sille, että viranomaistaho säilyttää turva-asiakirjoja. Sääntelyn tarkoituksena on suojata asunnonostajia ja kuluttajia, minkä vuoksi tehtävän lakkauttaminen ei voi tulla kyseeseen. Tehtävän siirtämistä toiselle viranomaiselle ei pidetä tarkoituksenmukaisena. Turva-asiakirjojen säilyttämisvelvollisuus on siirtynyt 1.1.2026 Lupa- ja valvontavirastolle. Oletettavasti tehtävää hoidetaan virastossa keskitetysti. Vaikka turva-asiakirjojen asiamäärissä on ollut hienoista nousua vuosina 2021–2023, turva-asiakirjojen asiamäärää on pidettävä silti varsin maltillisena.

KKV on katsonut, että kuluttaja-asiamies (KA) tai KKV eivät ole sopivia viranomaisia hoitamaan asuntokauppalain 2 luvun 4 §:n mukaista turva-asiakirjan säilyttämistehtävää.

Kuluttaja-asiamies on puhtaasti valvontaviranomainen ja toimii tässä tehtävässään sekä kuluttajansuojalain mukaisella yleistoimivallalla että sille erikseen osoitettujen valvontatehtävien pohjalta. KKV on katsonut, että turva-asiakirjojen säilyttäjän tehtävä ei sovi kuluttaja-asiamiehen rooliin kuluttajansuojan valvojana, vaan olisi ristiriidassa KA:n valvontatehtävien kanssa.

ex post

ex ante

Turva-asiakirjojen säilyttäjän tehtäviin sisältyy muun muassa turva-asiakirjojen sisällön tarkistaminen sekä asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaisten vakuuksien ja 2 luvun 11 §:n nojalla tiedoksi annettujen kauppasopimuksien seuraaminen rakennusvaiheen aikana. Kuluttaja-asiamiehen valvontatoiminta on jälkikäteistä (), kun turva-asiakirjojen säilyttäminen ja tarkistaminen on luonteeltaan ennakollista ().

Turva-asiakirjan säilyttäjän tehtävä on siis toisentyyppinen kuin KKV:n ja KA:n tehtävät, eikä se olisi suoraan vastaanotettavissa viraston nykyisillä resursseilla ja osaamisella. KKV myös pitää ristiriitaisena sitä, että se samanaikaisesti toimisi sekä turva-asiakirjojen ennakollisena tarkastajana että valvoisi samojen yritysten toteutuneita menettelyitä jälkikäteen.

5.5

Ostajan peruuttamisoikeuden supistaminen

Esitystä valmisteltaessa esillä on ollut Rakennusteollisuus RT ry:n ehdotus, jonka mukaan asuntokauppalain 4 luvun 32 §:ssä säädettyä ostajan peruuttamisoikeutta tulisi kaventaa. Kyseisen pykälän mukaan jos ostaja rikkoo sopimuksen peruuttamalla asunnon kaupan ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjällä on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuvasta vahingosta 35 §:n mukaan. Käytännössä ostajan oikeus kaupan peruuttamiseen ei ole sidottu mihinkään erityisiin syihin, eikä ostajan tarvitse perustella kaupan peruuttamista. (HE 14/1994 vp, s. 118)

RT:n mukaan säännös tulisi kumota taikka sen soveltamisalaa supistaa merkittävästi. Peruuttaminen tulisi sitoa työttömyyteen, sairauteen tai muuhun näiden kaltaiseen sosiaaliseen suoritusesteeseen. RT:n mukaan säännös voi muodostaa uhkan rakentamishankkeen rahoitukselle ja sitä kautta ostajille kollektiivina. Jos samasta rakennushankkeesta tulee paljon peruutuksia, voi perustajaosakas pahimmassa tapauksessa ajautua maksukyvyttömäksi.

RT:n toteuttaman jäsenkyselyn (vastaajina 27 yritystä) mukaan vuosina 2021–2025 on rakennettu 11 573 asuntoa ja yhteensä 799 kauppaa on peruttu. Vuonna 2023 kauppoja peruttiin erittäin paljon. Peruutuksista 25 prosentissa ostaja on ilmoittanut peruuttamisen syyksi työttömyyden, sairauden tai muun tämänkaltaisen merkittävän esteen. Noin 19 prosentissa peruutuksista maksettu korvaus on kattanut myyjälle aiheutuneet vahingot.

Työryhmän enemmistö ei katsonut perustelluksi kumota taikka muuttaa säännöstä. Mahdollisuus peruuttaa kauppasopimus on yksittäiselle kuluttajalle merkittävä. Asuntoa koskeva kauppa on taloudellisesti yksi merkittävimpiä sitoumuksia, joita kuluttaja elämänsä aikana tekee. Rakentamisvaiheet voivat olla pitkiä ja keskeneräisen asunnon ostamisesta asunnon valmistumiseen voi kulua aikaa, minkä vuoksi myös ostajien elämäntilanne voi muuttua. Peruuttamisoikeuden rajoittaminen voisi johtaa myös siihen, ettei uusien asuntojen kauppoja tehtäisi rakentamisen aikana yhtä paljon kuin nykyisin. Tiedossa ei ole myöskään tapauksia, joissa perustajaosakas olisi ajautunut maksukyvyttömäksi sen takia, että ostajat olisivat peruuttaneet sopimuksia. Edellä mainitun vuoksi työryhmä piti perusteltuna, että peruuttamisoikeus säilytetään sellaisenaan laissa. Jatkovalmistelussa asiaa ei ole lausuntopalautteen perusteella eikä muutoinkaan katsottu aiheelliseksi arvioida toisin.

5.6

Perustajaosakkaan konkurssi

Asuntokauppalakityöryhmän pyytämässä konkurssiasiamiehen lausunnossa on tuotu yleisenä ongelmana esiin, että RS-järjestelmä ei turvaa osakkeenostajien etuja riittävästi konkurssitilanteissa. Vakuudet on yleensä suunnattu yhtiön suojaksi, ja yksilölliset vaateet jäävät valvottaviksi veloiksi konkurssissa. Näiden näkökohtien vuoksi lausunnossa on esitetty, että RS-vakuuksien tasoa tulisi korottaa. Koska rakennusaikaisen vakuuden korottaminen voisi olla vaikeaa, tätä käytännöllisempi vaihtoehto olisi korottaa rakennusajan jälkeistä vakuutta.

Asuntokauppalakityöryhmän mietinnössä ehdotettiin suorituskyvyttömyysvakuuden käyttöalaa laajennettavaksi, jotta osakkeenostajien asema paranisi konkurssitilanteessa. Ehdotuksen mukaan vakuutta voitaisiin konkurssitilanteessa käyttää rakennustöiden loppuun saattamisesta aiheutuvien ylimääräisten rakennuskustannusten kattamiseksi. Muutoksella olisi pyritty osaltaan parantamaan osakkeenostajan ja osakeyhtiön suojaa erityisesti niissä tilanteissa, joissa perustajaosakas asetetaan konkurssiin rakentamishankkeen ollessa kesken. Suorituskyvyttömyysvakuus olisi ollut työryhmän ehdotuksen mukaan 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia täydentävä ja niihin nähden toissijainen.

Suorituskyvyttömyysvakuuden käyttöalan laajentaminen rakennustöiden valmiiksi saattamisesta aiheutuvien ylimääräisten rakennuskustannusten kattamiseksi perustajaosakkaan konkurssitilanteessa parantaisi ostajien ja yhtiön asemaa konkurssitilanteessa. Samanaikaisesti ehdotuksella olisi todennäköisesti vaikutuksia suorituskyvyttömyysvakuuden hintaan ja mahdollisesti tarjontaan.

Perustajaurakoitsijan suorituskyvyttömyyden varalta otettavien vakuutusten tarjoaminen on normaalin kilpailun alaista liiketoimintaa. Kaikki Suomessa toimivat vahinkovakuutusyhtiöt eivät tarjoa suorituskyvyttömyyden varalta otettavia vakuutuksia, eikä tällaisia vakuutuksia tarjoavan vakuutusyhtiön ole pakko myöntää vakuutusta sitä hakevalle. Suorituskyvyttömyysvakuutusta tarjotaan tavanomaisesti osana rakennusliikkeille tarjottavaa vakuutuspakettia. Vakuutusyhtiöt määrittelevät vakuutusten hinnat ja ehdot itsenäisesti.

Ehdotus suorituskyvyttömyysvakuuden käyttöalan laajentamisesta muuttaisi vakuutettavaa riskiä jossakin määrin. Vakuutusyhtiöiden arvion mukaan keskeneräisen urakan loppuun saattamisesta aiheutuvien ylimääräisten rakennuskustannusten arviointi vaatii erityyppistä osaamista kuin rakentamisen laatuun liittyvä piilevän rakennusvirheen riskin arviointi. Oletettavaa on, että tämä nostaisi vakuutuksen hintaa ja voisi jossakin määrin vaikuttaa siihen, että erityisesti pienempien tai keskisuurten rakennusliikkeiden olisi vaikeaa saada vakuutusta. Mahdollinen hinnannousu saattaisi vaikuttaa asuntojen hintoihin ja voisi siten kanavoitua osakkeenostajien maksettavaksi. On myös mahdollista, etteivät kaikki nyt kyseistä vakuutusta tarjoavat vakuutusyhtiöt enää tarjoaisi suorituskyvyttömyysvakuutuksia. Tämä saattaisi vaikeuttaa rakennusliikkeiden mahdollisuuksia rakentaa uudiskohteita. Ottaen huomioon tämänhetkisen suhdannetilanteen sekä uudisrakentamista koskevat haasteet, ehdotuksesta on luovuttu. Kysymys vakuuksien käytön laajentamisesta konkurssitilanteissa edellyttäisi erillistä ja perusteellisempaa tarkastelua myöhemmin.

Työryhmän mietinnössä on tuotu esiin myös lakisääteisen rahaston mahdollisuus. Kaikkien kuluttajille myytäviä asuntoja rakentavien tahojen olisi liityttävä rahastoon. Kyseiset tahot rahoittaisivat rahastoa tietyllä summalla, ja rahastoa hallinnoisi viranomaistaho. Rahastosta korvattaisiin rakentamisen loppuunsaattamisesta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset joko kokonaan tai osittain. Tällaisen konkurssirahaston perustaminen vaatisi kuitenkin laajaa suunnittelua ja valmistelua. Viranomaishallinnoinnin vuoksi ehdotus vaikuttaisi myös valtion talousarvioon. Edellä mainittujen seikkojen vuoksi esityksessä ei ehdoteta lakisääteisen rahaston perustamista.

Suomen Asianajajat on edellä jaksossa 2.2.8 kuvatulla tavalla kiinnittänyt huomiota siihen, ettei asuntokauppalain 2 luvun 14 §:n esitöissä ole täsmennetty lainkaan sitä, mitä aiheellinen viivytys tarkoittaa eli mitä on pidettävä ostajan kannalta kohtuullisena aikana odottaa konkurssipesän kannanottoa sopimukseen sitoutumisesta.

Perustajaosakkaiden konkurssitilanteet voivat olosuhteiltaan vaihdella merkittävästi. Suomen Asianajajien lausunnosta ei käy ilmi, onko konkurssipesien ilmoituksia käytännössä jouduttu odottamaan pitkään tai onko ”ilman aiheetonta viivytystä” -säännöksen soveltaminen muutoin aiheuttanut käytännössä ongelmia. Säännökseen ei ehdoteta tältä osin muutosta.

Konkurssiasiamiehen mukaan asuntokauppalaissa konkurssipesän ilmoitusvelvollisuus poikkeaa konkurssilain 3 luvun 8 §:stä, jonka mukaan osapuolen tulee itse tiedustella pesän kantaa. Konkurssiasiamiehen mukaan asuntokauppalain konkurssisäännöksiä tulisi muuttaa siten, että menettely yhdenmukaistettaisiin vastaamaan konkurssilain 3 luvun 8 §:ssä säädettyä menettelyä. Osakkeenostajat tiedustelisivat konkurssipesältä, sitoutuuko se kauppasopimuksiin, ja pesä vastaisi kohtuullisessa ajassa. Asuntokauppalain alainen perustajaosakkaan konkurssitilanne poikkeaa tavanomaisesta konkurssista, minkä vuoksi esityksessä ei ehdoteta tähän muutosta. Perustajaosakkaan konkurssissa osakkeenostajat ja heidän yhteystietonsa ovat pesän tiedossa. Osakkeenostajien suojan ja menettelyn sujuvuuden vuoksi pidetään edelleen perusteltuna, että konkurssipesän tehtävänä on ilmoittaa, haluaako pesä sitoutua niihin osakkeiden kauppasopimuksiin, joita perustajaosakas ei vielä ole täyttänyt.

5.7

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien mallien sääntelyn tarve ja vaihtoehdot

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvilla asumismuodoilla on pyritty ensisijaisesti mahdollistamaan asunnon ostaminen yhä useammalle, kun osto-oikeuden saaja voisi alkuun suorittaa ostamiseen verrattuna pienemmän alkupääoman ja vähitellen asumisaikana kerryttää kauppahintasuoritustaan.

Ympäristöministeriön selvityksen (Ympäristöministeriön julkaisuja 2024:33) perusteella vahvimmat syyt välimalliasumisen eli omistus- ja vuokra-asumiseen väliin sijoittuvan asumismuodon tarpeelle ovat kasvukeskusten segregaatioriskeistä kärsivien alueiden tukeminen, muuttunut toimintaympäristö asumisoikeusrakentamisen loppumisen myötä ja vapaarahoitteisen omistus- ja vuokrarakentamisen hidas käynnistyminen heikommilla kaupunkikehitysalueilla nykyisessä markkinatilanteessa.

Ympäristöministeriön selvityksessä todetaan, ettei selvityksen perusteella muodostunut selviä perusteita uuden asumisen hallintamuodon luomiseen. On arvioitu, että erillisen lakisääteisen hallintamuodon hyödyt jäävät rajallisiksi suhteessa saavutettaviin hyötyihin. Selvityksessä onkin esitetty ehdotus ainoastaan segregaation torjuntaan keskittyvästä välimallista, jossa olisi kyse vuokra-asumisesta ilman lunastusoikeutta. (Ympäristöministeriön julkaisuja 2024:33, s. 49)

Valmistelun aikana esiin on noussut useita erityisesti kuluttaja-asiakkaiden aseman kannalta merkittäviä ongelmakohtia, joita ympäristöministeriön selvityksessä ei ole juuri käsitelty. Osto-oikeuden saajan aseman selkeyttämiseksi pidetään tarkoituksenmukaisena sitä, että asuntokauppalain uudistamisen yhteydessä tehtäisiin joitain täsmennyksiä lain 3 lukuun. Edelleen kuitenkin painotetaan, että omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvat asumismuodot ovat monimutkainen kokonaisuus sekä olemassa olevien että uusien mallien osalta. Asiasta tulisi laatia erillinen jatkoselvitys.

Asuntokauppalakityöryhmä on käynyt läpi myös mahdollisia vaihtoehtoja säädellä uudenlaisia omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvia hallintamuotoja. Mietinnössä on asuntokauppalain puitteissa mahdollisena vaihtoehtona nostettu esiin asuntokauppalain 1 luvun 3 §:ssä säädetyn osaomistusasunnon määritelmän laajentaminen koskemaan myös tilanteita, joissa myyjälle maksetaan osto-oikeudesta.

Edellisen kerran asuntokauppalain uudistamisen yhteydessä asuntokauppalain soveltamisala laajennettiin koskemaan soveltuvin osin myös osaomistusasuntoja (HE 21/2005 vp, s. 9). Osaomistusasunnolla tarkoitetaan asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 3 kohdan mukaan asuinhuoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkeinonharjoittajan ja asuinhuoneiston hallintaoikeuden saajan kesken ja jonka hallinta lisäksi perustuu vuokra- tai muun sopimuksen tekemiseen.

Vaikka osaomistusasunnoissakin voidaan katsoa olevan kyse nimenomaan omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvasta asumismuodosta, osaomistusasunnot eroavat siten edellä kuvatuista malleista, että asukas saa heti osuuden omistusoikeudesta asuntoon ja tulee yhtiön vähemmistöosakkaaksi. Lisäksi vähemmistöomistaja voi yleensä myöhemmin lunastaa lisäosuuksia niin, että asunnon osakkeiden omistusosuus siirtyy lopulta kokonaan hänelle.

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvat mallit voitaisiin sisällyttää osaomistusasuntojen määritelmän piiriin esimerkiksi säätämällä siitä, että osto-oikeudesta suoritettavassa maksussa olisi suoraan kyse osaomistuksen kaupasta. Osto-oikeuden saajasta tulisi vähemmistöomistaja, joka saisi suojaa tätä vastaavasti, kauppasopimuksella olisi selkeä sisältö ja valtion tuella rahoitetussa asunnossa olisi myös esimerkiksi yhtiöllä velvollisuus lunastaa omistusosuus takaisin. Valmistelun aikana ei ole kuitenkaan ollut mahdollista lähteä avaamaan osaomistusasumisen kokonaisuutta siten, että voitaisiin kattavasti arvioida, olisiko uusien omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien mallien ulottaminen osaomistuksen piiriin asuntokauppalaissa toimiva vaihtoehto mallien sääntelemiseksi.

Osaomistusasunnoista suoritettua omistusosuutta suojataan asuntokauppalain 2 luvun 18 b §:n mukaisella vakuudella. Erillisenä kysymyksenä tarkasteltiin myös sitä, olisiko vastaavanlaisen vakuuden asettaminen osto-oikeudesta suoritettaville maksuille ilman omistusoikeutta mahdollista. Kyse olisi kuitenkin muihin asuntokauppalain mukaisiin vakuuksiin verrattuna varsin poikkeavasta tilanteesta, eikä täysin uudesta vakuusjärjestelmästä säätämistä pidetä tässä yhteydessä mahdollisena.

Nykyisellään osaomistusasunnot ovat myös eri asemassa sen perusteella, ovatko asunnot julkis- vai vapaarahoitteisia, mitä ei uusien omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien mallien osalta pidetä tarkoituksenmukaisena. Huomionarvoista on myös se, että osaomistusasuntoja ei ole viime vuosina juurikaan rakennettu. Osaomistusasunnon määritelmän laajentaminen vaatisi siten laajempaa selvitystä mahdollisista sääntelyvaihtoehdoista ja yleisesti osaomistusjärjestelmän toimivuudesta.

Yhtenä vaihtoehtona on käsitelty myös omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien hallintamuotojen osalta kokonaan uuden sääntelyn laatimista. Mikäli malleista säädettäisiin omassa laissaan tai mikäli kuluttajansuojalakiin lisättäisiin näitä koskeva uusi luku, voitaisiin siinä säätää kattavasti sekä vuokra- että omistusasumiseen liittyvistä kysymyksistä ja huomioida niin vapaa- kuin julkisrahoitteiset asunnot. Sääntely mahdollistaisi laajemmin näihin malleihin liittyvien kysymysten käsittelemisen ja huomioimisen kuin mikä olisi mahdollista asuntokauppalain puitteissa. Tällaisen sääntelyn tarve ja mahdolliset vaikutukset vaatisivat kuitenkin laaja-alaista arviointia, mitä ei aikataulusyistä ole ollut mahdollisuutta tehdä.

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien asumismuotojen sääntelytarvetta arvioitaessa olennaista on huomioida se, että omistusasumisen mahdollistamista yhä useammalle henkilölle on pidetty kannatettavana tavoitteena, ja uusien mallien avulla tällainen kehitys voi olla mahdollista. Sen vuoksi välimallien sääntelyssä on tärkeää kiinnittää huomiota siihen, minkälaisia vaikutuksia sääntelyllä voi olla markkinoille. Keskeistä kuitenkin on, että sääntelyllä varmistetaan rakennuttajien kiinnostuksen lisäksi riittävä asiakkaansuoja, joka tällä hetkellä on osoittautunut puutteelliseksi.

Muunlaista sääntelyä kuin asuntokauppalain 3 luvun sekä asuntomarkkinointiasetuksen täydentämistä ei ole pidetty valmistelussa mahdollisena aikataulun ja toimeksiannon puitteissa. Lain 3 luvun sekä asuntomarkkinointiasetuksen täsmentämisellä katsottaisiin olevan osto-oikeuden saajan asemaa selkeyttäviä vaikutuksia, mutta ehdotettavia toimenpiteitä ei pidetä riittävänä tällaisten mallien sääntelemiseksi. Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvia uusia hallintamuotoja tulisi tarkastella omana kokonaisuutenaan esimerkiksi erillisessä työryhmässä, jotta voitaisiin kokonaisvaltaisesti selvittää omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien mallien tarve, sääntelyvaihtoehdot ja vaikutukset.

5.8

Asuntomarkkinointiasetus

Asuntokauppalakityöryhmä on käsitellyt asuntomarkkinointiasetuksen uudistamisen yhteydessä myös KKV:n esittämää vaihtoehtoa asuntomarkkinointiasetuksen rakenteesta ja sisällöstä. Kuluttaja-asiamies on esittänyt työryhmässä huolensa siitä, että asetuksen uudistusta ei tulisi jättää vain sen tietosisällön päivittämiseen. Asetus tulisi uudistaa kokonaisuudessaan, ja sen rakenteen ja siinä käytettyjen määritelmien tulisi olla linjassa kuluttajansuojalain 2 luvun sääntelyn kanssa. Kuluttajansuojalain 2 luvun nojalla annettavan asetuksen tulisi olla linjassa kuluttajansuojalain 2 luvun taustalla olevan harmonisoivan sopimattomia kaupallisia menettelyjä koskevan direktiivin kanssa. Kuluttaja-asiamies ei vastusta sitä, että asetuksessa säädetään markkinoinnin lisäksi myös esitteestä ja siinä annettavista tiedoista. Ei kuitenkaan ole perusteltavissa, miksi kuluttaja ei ostopäätöksen tekemiseksi tarvitsisi jo markkinointivaiheessa kaikkia niitä tietoja, jotka on esitetty jätettävän annettaviksi viimeistään vasta asuntoesittelyssä annettavassa esitteessä. Tämän johdosta elinkeinonharjoittajalta tulisi edellyttää, että se antaa lähtökohtaisesti samat olennaiset tiedot mainontavaiheessa ja asuntoesittelyssä. Siltä osin kuin käytettyyn mainosvälineeseen, kuten printtimainontaan tai sosiaalisen median mainokseen, liittyy tilarajoitteita, markkinoinnissa annetut tiedot voidaan voimassa olevan lainsäädännön perusteella jo nyt rajata vain keskeisimpiin tietoihin. Asia on tärkeä asetuksen sovellettavuuden, oikeusvarmuuden ja valvonnan kannalta. Työryhmän enemmistö on mietinnössä katsonut kuitenkin, että olisi perusteltua edelleen pitää asuntomarkkinointiasetuksessa nykymuotoinen rakenne ja jaottelu ilmoituksessa ja esitteessä annettaviin tietoihin siten, että ilmoituksessa annettavat tiedot ovat suppeampia.

Asuntomarkkinointiasetus on viimeksi päivitetty kokonaisuudessaan vuonna 2001. Tämän jälkeen on vuonna 2005 annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 2005/29/EY sopimattomista elinkeinonharjoittajien ja kuluttajien välisistä kaupallisista menettelyistä sisämarkkinoilla, jossa säädetään muun muassa markkinoinnissa annettavista tiedoista. Direktiivin 7 artiklan 1 kohdan mukaan kaupallista menettelyä pidetään harhaanjohtavana, jos sen asiayhteydessä, kun otetaan huomioon kaikki seikat ja olosuhteet sekä viestintävälineen rajoitukset, jätetään mainitsematta olennaisia tietoja, joita keskivertokuluttaja tarvitsee asiayhteyden mukaan perustellun kaupallisen ratkaisun tekemiseen, ja jos se näin saa tai todennäköisesti saa keskivertokuluttajan tekemään kaupallisen ratkaisun, jota hän ei muuten olisi tehnyt. Saman artiklan 4 kohdassa säädetään olennaisista tiedoista, jotka on annettava ostokehotuksissa. Tällaisia tietoja ovat muun muassa tuotteen pääominaisuudet siinä laajuudessa kuin viestintävälineen ja tuotteen kannalta on asianmukaista. Ostokehotuksena tarkoitetaan puolestaan ”kaupallista viestiä, jossa ilmaistaan tuotteen ominaispiirteet ja hinta käytetylle kaupallisen viestinnän keinolle asianmukaisella tavalla ja näin mahdollistetaan kuluttajalle ostoksen tekeminen”. Kyseiset direktiivin säännökset on täytäntöönpantu kuluttajansuojalain 2 luvun 8 §:llä, joka tulee sovellettavaksi, kun tarjotaan yksilöityä kulutushyödykettä tiettyyn hintaan. Kyseinen pykälä tulee sovellettavaksi myös silloin, kun asuntoa markkinoidaan siten, että asunnon hinta on ilmoitettu.

Sopimattomia kaupallisia menettelyjä koskevaa direktiiviä on tulkittava siten, että se mahdollistaa edelleen asuntomarkkinointiasetuksessa käytetyn markkinointia ja ennen sopimuksen tekemistä koskevan jaottelun ilmoitukseen ja esitteeseen siten, että ilmoituksessa edelleen annetaan suppeammat tiedot kuin esitteessä. Sääntelyn tarkoituksena on, että kuluttaja saa ennen ostopäätöksen tekoa kaikki tarpeelliset tiedot asunnosta ilmoituksesta ja esitteestä. Sääntelyn ei katsota siten olevan ristiriidassa direktiivin kanssa.

6

Lausuntopalaute

6.1

Yleistä

Oikeusministeriö asetti työryhmän valmistelemaan hallituksen esityksen muotoon laaditun ehdotuksen asuntokauppalain muutoksista sekä ehdotuksen tarvittavista muutoksista turva-asiakirjoista asuntokaupassa annettuun valtioneuvoston asetukseen ja asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annettuun valtioneuvoston asetukseen. Työryhmän toimikausi oli 27.1.2025–31.1.2026. Työryhmän mietinnön perusteella jatkovalmisteltiin virkatyönä hallituksen esitysluonnos asuntokauppalain muuttamiseksi.

https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-400-520-3

https://oikeusministerio.fi/hanke?tunnus=OM101:00/2023

Oikeusministeriö pyysi lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi Lausuntopalvelu.fi-sivuston kautta 16.3.–27.4.2026. Lausunnoista on laadittu oikeusministeriössä tiivistelmä (Luonnos hallituksen esitykseksi asuntokauppalain muuttamiseksi. Lausuntotiivistelmä. Mietintöjä ja lausuntoja 2026:40,). Lausunnot ovat luettavissa esityksen hankesivustolla ().

Lausuntoa pyydettiin 46 taholta, joista 31 antoi lausunnon. Lisäksi lausunnon antoi kuusi muuta tahoa. Lausuntoa pyydettiin eri viranomaistahoilta, kuten eri ministeriöiltä (muun muassa työ- ja elinkeinoministeriöltä, valtiovarainministeriöltä ja ympäristöministeriöltä), KKV:ltä/kuluttaja-asiamieheltä, kuluttajariitalautakunnalta, tuomioistuimilta ja Maanmittauslaitokselta. Lausuntoja pyydettiin lisäksi elinkeinoelämää, asumisasioita ja kuluttajia edustavilta tahoilta.

Lausunnonantajat koostuivat edellä mainituista elinkeinoelämää, kuluttajia ja asumista koskevia asioita edustavista tahoista sekä viranomaisista. Lisäksi lausuntoja antoivat muutamat yksittäiset yritykset. Esitysluonnoksen ehdotukset saivat lausuntokierroksella lähtökohtaisesti laajaa kannatusta. Yksityiskohtaisempia huomioita kuvataan tarkemmin jaksossa 6.2.

6.2

Lausuntopalaute asuntokauppalain ehdotuksista

Vakuuksia koskevat ehdotukset

Vakuuksia koskevia ehdotuksia kannatettiin yleisesti. Lausunnonantajista esimerkiksi Finanssiala ry, Keskuskauppakamari ja Suomen Kiinteistöliitto kannattivat sääntelyä sellaisenaan. Elinkeinoelämän keskusliitto ja Rakennusteollisuus RT ry kuitenkin katsoivat, että vakuuksien vapautumisen tulisi kytkeytyä selkeämmin objektiivisesti todennettaviin tapahtumiin yksittäisten tahojen suostumusten sijasta. Elinkeinoelämän keskusliiton mukaan tapahtumaperusteinen vapautumismekanismi lisäisi oikeusvarmuutta ja vähentäisi hallinnollista kitkaa ilman kuluttajansuojan vaarantumista.

Vakuuksien vapautumista koskevan ajankohdan osalta Isännöintiliitto katsoi, ettei vakuuksien vapautumisajan lyhentymistä tulisi mahdollistaa, kun taas Suomen Yrittäjät oli sitä mieltä, että vakuuden vapauttaminen voitaisiin harkita kytkettäväksi esitettyä varhaisempaankin vaiheeseen.

Helsingin hovioikeus piti jossain määrin ongelmallisena ehdotusta siitä, että aktiivinen toimimisvelvollisuus vakuuden voimassa pitämiselle määräajan jälkeen asetettaisiin asunto-osakeyhtiölle tai sen osakkaille. Kuluttajariitalautakunta ehdotti lausunnossaan, että perustajaosakkaan hyväksyntä vakuuden pidättämiselle kirjattaisiin jälkitarkastusraporttiin ja vakuuden vapautumisen estämiseksi riittäisi raportin toimittaminen vakuuden antajalle. Ehdotus keventäisi viranomaisten taakkaa, koska viranomaisiin saapuisivat vain sellaiset asiat, joissa osapuolet ovat lähtökohtaisesti erimielisiä vakuuden vapauttamisesta.

Helsingin käräjäoikeus pohti lausunnossaan, voisiko vakuuden määrää koskevien varsin tarpeettomien riitaisuuksien välttämiseksi harkita sitä, että pidätettävän vakuuden enimmäismäärä määriteltäisiin kiinteäksi prosentiksi yhtiön ja ostajien vaatimuksista.

Suomen Asianajajat katsoi lausunnossaan, että olisi aiheellista harkita, tulisiko laissa säätää vahingonkorvausvastuusta tai muusta seuraamuksesta yhtiölle tai osakkeenostajalle, jos vakuudesta pidätetty määrä ylittää merkittävästi vakuuden kattamat yhtiön ja ostajien vaatimukset ehdotetun sääntelyn vastaisesti.

Suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuuta koskevaa muutosehdotusta kannatettiin. Jotkin lausunnonantajat toivat lausunnoissaan esiin, että ne olisivat kannattaneet työryhmämietinnössä esitetyn suorituskyvyttömyysvakuuden käyttöalan laajentamista koskevan ehdotuksen sisällyttämistä myös hallituksen esitysluonnokseen.

Jatkovalmistelussa kuluttajariitalautakunnan ehdotusta on pidetty perusteltuna vakuuksien vapautumista koskevan menettelyn yksinkertaistamiseksi. Esitystä on tämän johdosta muutettu siten, ettäriidattomissa asioissa olisi riittävää, että perustajaosakkaan hyväksyntä vakuuden pidättämiselle kirjataan jälkitarkastuspöytäkirjaan, jolloin vakuuden vapautumisen estämiseksi riittäisi pöytäkirjan toimittaminen vakuuden antajalle.

Jatkovalmistelussa on arvioitu tärkeäksi se, että vakuuden vapautuminen on ensi sijassa sidottu siihen, että hallitus ja asunto-osakkeen ostajat ovat suostuneet vakuuden vapauttamiseen. Vakuuksista on tarkoitus kattaa mahdollisten virheiden korjauskustannuksia, minkä vuoksi suora automaattinen vapautuminen olisi ongelmallista yhtiön ja ostajien kannalta. Kolmen kuukauden automaattista vapautumisaikaa on pidettävä riittävänä. Ajan pidentäminen johtaisi siihen, että vakuudet voisivat olla kiinni tarpeettoman kauan, mikä vaikuttaisi puolestaan uusien hankkeiden viivästymiseen. Tämän vuoksi pidetään myös perusteltuna sitä, että ehdotetun sääntelyn mukaan vakuudet voivat vapautua hieman aiemmin kuin voimassa olevan sääntelyn mukaan on mahdollista. Tarvetta erilliselle vahingonkorvaussäännökselle siinä tilanteessa, että vakuuksia on pidätetty tarpeettoman paljon, ei ole. Tällaisten tilanteiden uskotaan olevan harvinaisia. Perusteluissa on edelleen täsmennetty, mikä olisi sellainen sopiva vakuudesta pidätettävä määrä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia ostajien ja yhtiön vaatimuksia.

Konkurssisääntelyä koskevat ehdotukset

Konkurssia koskevasta sääntelystä lausuneet tahot kannattivat sitä lähtökohtaisesti (Finanssiala ry, Isännöintiliitto, Keskuskauppakamari, konkurssiasiamiehen toimisto, kuluttajariitalautakunta, Suomen Kiinteistöliitto, Suomen Yrittäjät ja Vuokranantajat ry). Ehdotusten katsottiin muun muassa turvaavan osakkeenostajien oikeuksia tilanteissa, joissa hankkeen viivästyminen on odotettavissa sopimuksiin sitoutumisesta huolimatta. Konkurssiasiamies korosti lausunnossaan, että muutokset siirtäisivät järjestelmää ennakoivampaan riskienhallintaan ja tasapainottaisivat konkurssipesän asemaa. Muun muassa Isännöintiliitto totesi kyseenalaistavansa sen, ovatko ehdotetut muutokset riittäviä ostajan suojan kannalta. Osa lausunnonantajista (Isännöintiliitto, Keskuskauppakamari, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry, Kuluttajaliitto, kuluttajariitalautakunta ja Suomen Kiinteistöliitto) pitikin valitettavana, että hallituksen esitysluonnos ei sisältänyt työryhmän mietinnössä ehdotettua suorituskyvyttömyyden käyttöalan laajentamista osakkeenostajien suojaksi konkurssitilanteissa.

Rakennusteollisuus katsoi, että viivästyksen takia tapahtuvaan purkuoikeussäännökseen tulisi lisätä sana ”olennaisesti”. Tällöin ostajilla ei olisi oikeutta purkaa kauppaa olennaista pienemmistä viivästyksistä, jos konkurssipesä sitoutuu sopimuksiin. Jatkovalmistelussa tällaista muutosta ei ole kuitenkaan tehty, sillä sopimuksen purkaminen edellyttää jo yleisesti sopijaosapuolelta olennaista viivästystä.

Rakennustyön tarkkailijaa sekä tilintarkastajaa koskevat ehdotukset

Valtaosa lausunnonantajista (Asuntosäätiö sr, Finanssiala ry, FINE Vakuutus- ja rahoitusneuvonta, Isännöintiliitto, Keskuskauppakamari, Suomen kiinteistöliitto, Suomen Vuokranantajat, Suomen Yrittäjät ja Vuokralaiset VKL ry) kannatti rakennustyön tarkkailijan pakollisuutta. Osa lausunnonantajista otti kuitenkin kantaa tarkkailijan vaihtamiselle ehdotettuun perustellun syyn edellytykseen. KKV ja Vuokralaiset VKL ry totesivat, että ehdotusta tulisi tulkita siten, että perusteltu syy voisi olla käytännössä mikä tahansa syy vaihtaa tarkkailija. Suomen Asianajajat ja Suomen Vuokranantajat pohtivat lausunnoissaan, onko tarkkailijan vaihtamiselle syytä asettaa laissa edellytyksiä.

Rakennusteollisuus esitti muutoksia tarkkailijan sidonnaisuuksia koskevaan pykälään. Rakennusteollisuuden mukaan tarkkailijan riippumattomuuden osalta tulisi edellyttää, ettei tarkkailija saisi olla samaan hankkeeseen liittyvässä, muuhun kuin laadunvalvontatehtävään liittyvässä sopimussuhteessa rakennustyön suorittajaan, suunnittelijaan tai perustajaosakkaaseen.

Esitykseen ei ole lausuntopalautteen johdosta tehty muutoksia. Esityksessä ehdotetaan, että osakkeenostajat voivat perustellusta syystä vaihtaa perustajaosakkaan valitseman tarkkailijan.Pykälää koskevissa perusteluissa on todettu, ettäperusteltu syy voisi lähtökohtaisesti olla mikä vain. Perusteltu syy voisi esimerkiksi olla se, että osakkeenostajat epäilevät, ettei rakennustyön tarkkailija täytä asianmukaisesti tehtäviään tai kelpoisuusedellytyksiään. Vaihtamisoikeuden tarkoituksena on varmistaa, että osakkeenostajilla on viime kädessä päätösvalta sen suhteen, kuka tarkkailijana toimii. Kynnys tarkkailijan vaihtamiseksi on siis matala. Tavoitteena kuitenkin olisi, ettei tarkkailijaa tarpeettomasti vaihdettaisi ilman syytä, minkä vuoksi pidetään tärkeänä, että lainsäännöksessäkin todetaan, että vaihtamiselle on oltava perusteltu syy. Erityistä näyttöä vaihtamisperusteen tueksi ei edellytettäisi. Jatkovalmistelussa ei ole myöskään päädytty muuttamaan tarkkailijan riippumattomuutta koskevaa ehdotusta, sillä pidetään tärkeänä, ettei tarkkailijan suhteen muodostu eturistiriitatilanteita.

Vuositarkastusta ja jälkitarkastusta koskevat ehdotukset

Myös vuositarkastuksia koskevia muutoksia ja uutta jälkitarkastusta kannatettiin lausunnoissa. Muun muassa Finanssiala ry, Isännöintiliitto ja Keskuskauppakamari kannattivat ehdotusta sellaisenaan. Tarkastusten ajankohdista esitettiin kuitenkin joitain huomioita.

Suomen Yrittäjät piti hyvänä, että vuositarkastus voitaisiin toimittaa nykyistä nopeammin, kun taas Suomen Kiinteistöliitto katsoi, että vuositarkastuksen pitämisen määräaikaa ei tulisi muuttaa. Jatkovalmistelussa on katsottu, että vuositarkastuksen aikaistamista 12 kuukaudesta 10 kuukauteen voidaan pitää perusteltuna, sillä se nopeuttaa virheiden havainnointi- sekä korjausprosessia. Toisaalta asianmukaisena pidetään, että vuositarkastuspöytäkirjaa koskevat huomautukset voidaan tehdä nykyisen kolmen viikon määräajan kuluessa neljässä viikossa.

Jälkitarkastuksen osalta kuluttajariitalautakunta huomautti, ettei jälkitarkastuksen pitämisen edellytykseksi edes aikaisimpana mahdollisena ajankohtana ole asetettu virheiden korjaamista. Kuluttajariitalautakunta ja Suomen Kiinteistöliitto ehdottivat, että asuntoyhteisölle ja ostajille säädettäisiin oikeus teettää korjaukset loppuun perustajaosakkaan kustannuksella, jos myyjä ei olisi tehnyt korjauksia määritellyssä ajassa jälkitarkastuksen jälkeen. Suomen Kiinteistöliitto piti välttämättömänä, että jälkitarkastusraportissa esitettäisiin arvio tekemättömien korjausten aikataulusta.

Jatkovalmistelussa on arvioitu, että virheiden korjaamista voitaisiin edistää lisäämällä jälkitarkastusta koskevaan säännökseen, että jälkitarkastus on pidettävä sen jälkeen, kun virheet on korjattu, ja jälkitarkastusraporttiin lisättäisiin tieto virheiden korjaamisen aikataulusta. Lisäksi säännöksiin ja perusteluihin on tehty joitakin pienempiä tarkistuksia annetun palautteen perusteella.

Vaikka sinänsä ehdotus siitä, että asunto-osakeyhtiölle ja ostajille säädettäisiin oikeus teettää korjaukset loppuun, jos korjauksia ei ole tehty tietyssä määräajassa jälkitarkastuksen jälkeen ja kustannukset maksettaisiin taloyhtiön ja osakkaiden hyväksi voimassa olevista vakuuksista, voisi jossakin määrin edesauttaa virheiden korjaamista, jatkovalmistelussa on arvioitu, ettei ehdotus merkittävästi muuttaisi nykyistä oikeustilaa. Asuntokauppalain 4 luvun 24 §:ssä säädetään jo nyt siitä, että jos myyjä ei ole määräaikaan korjannut virheitä, ostaja voi korjauttaa virheet ja vaatia korvausta myyjältä. Jos kustannukset korvattaisiin vakuuksista, edellyttäisi tämä joka tapauksessa sitä, että myyjää olisi kuultava. Näin ollen ehdotus ei välttämättä merkittävästi tehostaisi korjaamista nykytilaan verrattuna.

Edellä mainittujen lisäksi vuosi- ja jälkitarkastusta koskeviin säännösehdotuksiin on tehty saadun lausuntopalautteen johdosta jatkovalmisteluvaiheessa muitakin täydennyksiä ja tarkennuksia. Esityksessä ehdotetaan esimerkiksi epäselvyyksien välttämiseksi kumottavaksi 4 luvun 18 a §:n 3 momentti, sillä vastuunjaosta säädettäisiin saman luvun 18 c §:ssä. Lisäksi 4 luvun 18 a ja 18 c §:n sanamuotoja on tarkennettu. Ehdotettuun 4 luvun 18 f §:ään on tehty muutos, jonka mukaan myös yhtiölle on lähetettävä huoneistoja koskevat virheluettelot. Myös 4 luvun 18 c §:ssä säädettävästä virheiden ilmoittamisajankohtaa koskevaa ehdotusta on täsmennetty.

Niin kutsuttuja välimallisopimuksia koskevat ehdotukset

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien niin sanottujen välimallisopimusten osalta ehdotuksia pidettiin yhtäältä kannatettavina mutta toisaalta riittämättöminä toimenpiteinä. Lausunnonantajista esimerkiksi Finanssiala ry, Isännöintiliitto, Keskuskauppakamari, kuluttajariitalautakunta ja Suomen Yrittäjät kannattivat ehdotettuja säännöksiä. Useat lausunnonantajat toivat esiin hallituksen esitysluonnoksessakin todetusti, että omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvia uusia hallintamuotoja tulisi tarkastella omana kokonaisuutenaan esimerkiksi erillisessä työryhmässä. KKV/kuluttaja-asiamies, Suomen vuokranantajat, Vuokralaiset VKL ry ja ympäristöministeriö katsoivat, että välimallien osalta tarvittaisiin kattavampaa suojaa kuluttajille ja asian laajempaa tarkastelua. Myös Kiinteistönvälitysalan keskusliitto kannatti erillisen jatkoselvityksen tekemistä, vaikka se totesi myös, ettei se kannata välimallien luomista perinteisen omistus- ja vuokra-asumisen rinnalle. Suomen Kiinteistöliitto puolestaan lausui, ettei se pidä tarpeellisena säätää erikseen välimalleista, vaan menettely tulisi jättää markkinoiden ja voimassa olevaan lainsäädäntöön perustuvan sopimusvapauden piiriin. KKV katsoi edelleen, että tiedonantovelvollisuutta koskeva säännös tulisi olla asuntomarkkinointiasetuksessa.

Esityksen jatkovalmistelussa on arvoitu edelleen, että laajempi puuttuminen välimallisopimuksia koskevaan ongelmaan edellyttäisi laajempaa selvitystä. Nyt ehdotettuja muutoksia voidaan pitää kuitenkin sellaisina, että ne jossakin määrin selkeyttävät oikeustilaa ja parantavat kuluttajien asemaa. Esimerkiksi sopimusten monimutkaisuuden ja vaikeaselkoisuuden takia perusteltuna pidetään, että välimallisopimuksen vähimmäissisällöstä säädetään lailla. Kuluttajien kannalta on erittäin tärkeää, että sopimuksesta ilmenevät mahdollisimman hyvin sopimukseen liittyvät vastuut ja velvollisuudet. Jatkovalmistelussa tiedonantovelvollisuutta koskeva säännös on kuitenkin poistettu asuntokauppalaista siinä tarkoituksessa, että se sisällytetään asuntomarkkinointiasetukseen.

Muut ehdotukset

KKV kiinnitti huomiota ehdotukseen osakkeenostajien kokouksen kutsun tiedoksiantotavasta. Ehdotuksen mukaan kokouskutsu voitaisiin lähettää myös sähköisesti, jos ostaja on ilmoittanut yhteystietoihinsa sähköpostin tai muun sähköisen osoitteen edellyttäen, että viestintätapa mahdollistaa kutsun tallentamisen ja toisintamisen sähköisessä muodossa. Jos sähköistä viestintätapaa ei käytettäisi, olisi kutsu lähetettävä todisteellisesti. KKV katsoi, että koska kyseessä on ostajan edun kannalta tärkeä kokous, kutsun perillemenosta tulisi varmistua korostetusti. KKV:n mukaan pykälän tulisi vastata ehdotettuja 4 luvun 18 f ja 18 i §:ää. Jatkovalmistelussa ei ole pidetty tarpeellisena säätää kokouskutsun toimittamisesta 4 luvun säännöksiä vastaavasti, sillä osakkeenostajien kokoukseen ei liity samanlaisia riskejä oikeuksien menettämisestä kuin 4 luvun säännöksiin muun muassa virheeseen vetoamisesta. Ehdotettua sähköistä tiedoksiantotapaa voidaan pitää ostajien kannalta riittävänä.

Esitysluonnoksen ehdotus myyjän vastuun päättymisen täsmentämisestä sai laajaa kannatusta (Isännöintiliitto, kuluttajariitalautakunta, Suomen Asianajajat, Suomen Kiinteistöliitto, Suomen Vuokranantajat ja Suomen Yrittäjät). Itä-Suomen yliopiston siviilioikeuden professori Hoffrén kiinnitti kuitenkin huomiota siihen, että esitystä tulisi täsmentää sen suhteesta yleiseen vanhentumisaikaan. Suomen Asianajajat toi lausunnossaan edelleen esiin, että ehdotettu sääntely tarkoittaisi sitä, että myyjän vastuu voisi teoriassa päättyä ennen kuin ostaja on ostanut asunnon tai saanut sen hallintaansa. Suomen Asianajajien mukaan eräs vaihtoehto olisi säätää myyjän vastuun päättymishetkeä koskevasta poikkeuksesta, jonka mukaan ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen, jos asunnon hallinnan luovutuksesta on kulunut enintään tietty aika.

Jatkovalmistelussa säännöstä on selkiytetty sen osalta, että säännöksen otsikkona on vanhentuminen. Lisäksi perusteluissa on täsmennetty säännöksen suhdetta vanhentumislakiin. Suomen Asianajajien huolta siitä, että ostaja saisi asunnon hallintaansa vasta kun kymmenen vuotta on kulunut laissa säädetyistä määräajoista, voidaan pitää poikkeuksellisena ja harvinaisena tilanteena. Lisäksi asuntoyhteisöllä on velvollisuus tarkistaa vuositarkastuksessa asunto. Tämän vuoksi jatkovalmistelussa ei ole pidetty tarpeellisena säätää tällaisista tilanteista erikseen.

Palaute vakiokorvausmäärän täsmentämisestä kuluttajan peruuttaessa kaupan oli pitkälti myönteistä. Muun muassa Finanssiala ry ja Suomen Kiinteistöliitto kannattivat esitystä, ja ympäristöministeriö piti korotusta kahdesta prosentista viiteen tärkeänä parannuksena. Myös kuluttajariitalautakunta piti lähtökohtaisesti hyvänä vahingonkorvauksen enimmäismäärästä säätämistä mutta kiinnitti huomiota siihen, voiko vakiokorvaus tapauskohtaisesti olla kohtuuton siinä tapauksessa, että se alittaa viisi prosenttia. Isännöintiliitto, KKV ja Kuluttajaliitto sen sijaan pitivät ehdotettua viiden prosentin määrää liian korkeana. Suomen Vuokranantajat lausui, että enimmäismäärästä säätäminen saattaa johtaa siihen, että määrästä tulee markkinoilla käytettävän mallipohjan vakioehto, mikä voisi johtaa osakkeenostajan aseman heikentymiseen ja vähentää ostoaikeita.

Jatkovalmisteluvaiheessa on edelleen pidetty perusteltuna ehdotettua viiden prosentin vakiokorvausta. Tämä vastaisi myyjälle aiheutuvia todellisia kustannuksia. Toisaalta tärkeänä pidetään myös sitä, että ostajat harkitsisivat ostopäätöstään eivätkä peruuttaisi sopimuksia turhaan. Jatkovalmistelussa perusteluita on tarkennettu sen osalta, että myös viiden prosentin vakiokorvaus voi olla kuluttajansuojalain nojalla kohtuuton.

Lausunnonantajat suhtautuivat lähtökohtaisesti kielteisesti asuntokauppalain 4 luvun 20 §:n ehdotukseen reklamaatioajasta säätämisestä erityistilanteissa. KKV katsoi, ettei ehdotus selkeytä nykytilaa vaan voi muuttaa sitä ostajien turvaa heikentävästi. Turun hovioikeus piti ehdotusta ongelmallisena tulkintaepäselvyyksien vuoksi, eikä sen näkemyksen mukaan tulkinta paranisi ehdotuksen myötä. Niin ikään professori Hoffrén näki ehdotuksen ongelmallisena ja kyseenalaisti ehdotuksen tarpeellisuuden. Jatkovalmistelussa on päädytty luopumaan sen epäselvyyksien välttämiseksi.

Helsingin hovioikeus, Turun hovioikeus sekä professori Hoffrén pitivät ongelmallisena myös ehdotusta salaisen taloudellisen virheen lisäämisestä käytetyn asunnon kaupassa olevaan taloudelliseen virheeseen. Lausunnonantajien mukaan ehdotetun säännöksen soveltamisalaa olisi syytä avata esitöissä tarkemmin erityisesti sen suhteen, millaisia tilanteita säännöksen on tarkoitus koskea. Jatkovalmistelussa on katsottu tarkoituksenmukaiseksi edelleen säätää salaisesta taloudellisesta virheestä, josta kuluttajariitalautakunnalla on jo vakiintunutta ratkaisukäytäntöä. Jatkovalmistelussa säännöksen perusteluita on kuitenkin edelleen täsmennetty.

Useat lausunnonantajat ottivat kantaa myös ostajan peruuttamisoikeutta koskevaan asuntokauppalain 4 luvun 32 §:ään, johon ei hallituksen esitysluonnoksessa ehdotettu muutoksia. Elinkeinoelämän keskusliitto, Keskuskauppakamari, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry, Rakennusliitto ry, Rakennusteollisuus ja Suomen Yrittäjät katsoivat, että peruuttamisoikeus tulisi poistaa kokonaan tai vaihtoehtoisesti sitä tulisi rajata huomattavasti esimerkiksi vain ostajan yllättäviin maksukyvyttömyystilanteisiin taikka ajallisesti. Valtiovarainministeriö kiinnitti lausunnossaan huomiota pykälän terminologiaan, sillä nykyinen sääntely ei tosiasiallisesti muodosta ostajalle vapaata peruuttamisoikeutta, vaan tilanteessa on kyse ostajan vetäytymisestä kaupasta sitovaa kauppasopimusta rikkoen.

Jatkovalmisteluvaiheessa esitykseen ei ole tehty tältä osin muutoksia. Mahdollisuus peruuttaa kauppasopimus on yksittäiselle kuluttajalle merkittävä. Asuntoa koskeva kauppa on taloudellisesti yksi merkittävimpiä sitoumuksia, joita kuluttaja elämänsä aikana tekee. Rakentamisvaiheet voivat olla pitkiä ja keskeneräisen asunnon ostamisesta asunnon valmistumiseen voi kulua aikaa, minkä vuoksi myös ostajien elämäntilanne voi muuttua. Peruuttamismahdollisuuden poistaminen laista kokonaan voisi myös tarpeettomasti nostaa kynnystä ostaa asunto rakentamisvaiheessa. Tiedossa ei ole myöskään tapauksia, joissa perustajaosakas olisi ajautunut maksukyvyttömäksi sen takia, että ostajat olisivat peruuttaneet sopimuksia. Tämän vuoksi peruuttamisoikeus on tärkeä säilyttää sellaisenaan laissa. Peruuttamistilanteissa maksettavan vakiokorvauksen määrän täsmentäminen laissa tullee myös vähentämään mahdollisia peruuttamistilanteita, sillä vakiokorvauksen määrä nousee nykyisestä.

Turva-asiakirjojen säilyttämisvelvollisuuden osalta valtiovarainministeriö katsoi, että jatkovalmistelussa tulisi arvioida, onko viranomaisen rooli turva-asiakirjojen säilyttäjänä välttämätön vai voitaisiinko tehtävä järjestää ensisijaisesti markkinaehtoisesti. Finanssiala ry ja Keskuskauppakamari pitivät tärkeänä, että turva-asiakirjojen säilyttämisen tulisi jatkossakin kuulua viranomaiselle tietyissä määrätyissä tilanteissa.

Jatkovalmisteluvaiheessa on arvioitu, että on tärkeää, että asuntokauppalaissa säilyy mahdollisuus sille, että viranomaistaho säilyttää turva-asiakirjoja. Sääntelyn tarkoituksena on suojata asunnonostajia ja kuluttajia, minkä vuoksi tehtävän lakkauttaminen ei voi tulla kyseeseen. Tehtävän siirtämistä toiselle viranomaiselle ei myöskään pidetä tarkoituksenmukaisena.

Vaikutusten arviointi

Lausuntopalautetta annettiin jonkin verran myös vaikutusten arvioinnista. Useat lausunnonantajat pitivät ehdotusta lähtökohtaisesti ostajien ja asuntoyhteisön asemaa parantavana ja selkeyttävänä. Esimerkiksi Suomen Kiinteistöliiton mukaan muutokset parantavat niin myyjän, ostajan kuin asuntoyhteisön asemaa. Useat lausunnonantajat katsoivat, että ehdotukset voivat nostaa uusien asuntojen kauppahintoja. Esimerkiksi Finanssiala ry, Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Yrittäjät totesivat, että rakennustyön tarkkailijan pakollisuus nostanee hintoja, ja Turun hovioikeuden mukaan myös jälkitarkastusmenettelyllä on tällainen vaikutus. Suomen Yrittäjien mukaan uudet kustannukset rasittaisivat suhteellisesti enemmän pieniä yrityksiä, mikä voi pitkällä aikavälillä vaikuttaa markkinoiden rakenteeseen.

Jatkovalmistelussa vaikutusten arviointeihin on lisätty lausuntopalautteessa esiin tuotuja seikkoja.

6.3

Lainsäädännön arviointineuvoston lausunto

Lainsäädännön arviointineuvosto antoi lausunnon esitysluonnoksesta 23.7.2026. Lainsäädännön arviointineuvosto katsoi, että vaikutusarvioissa oli tunnistettu keskeisiä vaikutusalueita ja -mekanismeja, mutta arviointi jää useissa olennaisissa kohdissa liian yleisluontoiseksi ja laadulliseksi. Vaikutusarviointia on arviointineuvostolta saadun lausunnon perusteella muokattu merkittävästi ennen esityksen antamista. Myös vaikutusarviointijakson jäsentelyä ja vaikutusarviointilajien ryhmittelyä on selkeytetty arviointineuvoston siitä antaman palautteen perusteella.

Arviointineuvosto katsoi, että esityksen yritysvaikutuksia tulisi täydentää erityisesti pienten ja keskisuurten yritysten, kilpailun ja markkinoille tulon näkökulmasta. Lisäksi tulisi käsitellä tarkemmin rakennustyön tarkkailijan pakollisuuteen liittyviä vaikutuksia. Erityisesti rakennustyön tarkkailijasta aiheutuvia kustannuksia on arviointineuvoston lausunnon jälkeen tarkennettu alalle suunnatun kyselyn avulla. Tämän perusteella täydennyksiä on tehty erityisesti yritysvaikutuksia koskevaan jaksoon 4.2.3, mutta myös osakkeenostajille aiheutuvia kustannuksia koskevaan jaksoon 4.2.2. Yritysvaikutusten osalta on pyritty tarkentamaan erityisesti uusista velvollisuuksista aiheutuvia kustannuksia ja hallinnollista taakkaa perustajaosakkaille.

Arviointineuvoston näkemyksen mukaan kotitalouksiin ja kuluttajiin kohdistuvia vaikutuksia tulisi eritellä paremmin ja arvioida erityisesti kustannusten siirtymistä asuntojen hintoihin ja asumiskustannuksiin, ostajan peruuttamistilanteen vakiokorvauksen korottumista sekä välimallisopimusten sääntelyn jäljelle jättämiä riskejä. Näiden huomioiden johdosta vaikutusarviointia on täsmennetty jaksossa 4.2.2 erityisesti rakennustyön tarkkailijasta aiheutuvien kustannusten, vakiokorvauksen korottumisen ja suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuuosuuden muutoksen osalta.

Arviointineuvosto katsoi myös, että viranomaisvaikutuksia tulisi täsmentää esimerkiksi resurssitarpeiden suuruusluokkaa koskevilla arvioilla. Esitykseen on lisätty kuluttajariitalautakunnalta saatu arvio muutosten vaikutuksista sen resurssitarpeeseen.

Lisäksi arviointineuvosto piti aiheellisena perusoikeuskäsittelyn kytkemistä vaikutusarviointiin, minkä johdosta yritysvaikutusten arvioinnissa on huomioitu myös muutosten vaikutus omaisuuden suojaan.

Arviointineuvoston lausunnon perusteella esitykseen on tehty myös eräitä muita täsmennyksiä niiden tietojen perusteella, joita jatkovalmistelun yhteydessä on ollut mahdollista saada.

7

Säännöskohtaiset perustelut

Asuntokauppalaki

Ostajan suojaaminen rakentamisvaiheessa 2 luku

5 §.Tietojen antaminen turva-asiakirjoista. Pykälässä säädetään tahoista, joilla on oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista. Pykälän ensimmäisen virkkeen mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjän ja osakeyhtiön on pyynnöstä annettava asiakirjojen sisällöstä tietoja, jäljennöksiä ja todistuksia perustajaosakkaalle, osakkeenostajalle, tilintarkastajalle sekä sille, joka tarvitsee niitä osakkeen ostamista, panttausta tai välitystoimeksiannon hoitamista varten. Osakkeenostajalla tarkoitetaan sitä, joka on jo ostanut osakkeen.

Pykälään ehdotetun lisäyksen mukaan tällainen oikeus olisi myös rakennustyön tarkkailijalla. Rakennustyön tarkkailijalla on jo ehdotuksen 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan laaja tiedonsaantioikeus osakeyhtiöltä, rakennustyön suorittajalta, suunnittelijalta ja perustajaosakkaalta, mutta tarkkailijan aiempaa keskeisemmän roolin vuoksi pidetään tärkeänä, että tällä on oikeus saada tietoja myös turva-asiakirjoista. Tarkkailija saattaa tarvita tietoja turva-asiakirjoista voidakseen arvioida esimerkiksi rakennushankkeen valmiusasteen suhdetta maksettujen kauppahintaerien ja yhtiölle nostettujen lainojen määriin.

6 §.Osakekirjojen säilyttäminen ja luovuttaminen. Pykälä ehdotetaan kumottavaksi tarpeettomana. Pykälässä säädetään painettujen osakekirjojen säilyttämisestä ja luovuttamisesta. Huoneistotietojärjestelmästä annetun sääntelyn vuoksi painettuja osakekirjoja ei enää käytetä uusien asuntojen osalta. Pykälässä oleva säännökset, jotka ovat edelleen tarpeellisia, ehdotetaan siirrettäväksi 6 a §:ään.

6 a §.Osakehuoneistorekisteriin tehtävät kirjaukset ja merkinnät. Pykälässä säädetään tilanteesta, jossa osakkeisiin sovelletaan huoneistotietojärjestelmästä annettua lakia (1328/2018). Koska nykyään painettuja osakekirjoja ei enää uusien asuntojen osalta käytetä, pykälään ehdotetaan erinäisiä muutoksia.

1 momentista Pykälänpoistettaisiin viittaus osakekirjojen painattamiseen. Lisäksi säännös siitä, että turva-asiakirjojen säilyttäjälle tehdyillä ilmoituksilla on sama vaikutus kuin säilytettäessä osakekirjoja 2 luvun 6 §:n mukaisesti, poistetaan tarpeettomana. Pykälän ensimmäiseen virkkeeseen lisättäisiin selkeyden vuoksi viittaus huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 4 §:ään, jossa säädetään osakehuoneistorekisteristä. Muulta osin momentti säilyisi ennallaan.

2 momentissa Voimassa olevassaviitataan 6 §:n 2 ja 4 momenttiin. Koska mainittu 6 § ehdotetaan kumottavaksi, ehdotetaan myös kyseinen viittaus poistettavaksi. Pykälän 2 momentissa säädettäisiin voimassa olevan 6 §:n 2 momentin mukaisista velvollisuuksista. Ehdotuksen mukaan säilyttäjä ei saisi ilman myyjän suostumusta ilmoittaa ostajan saantoa osakehuoneistorekisteriin ennen kuin on selvitetty, että tämä on täyttänyt velvollisuutensa kauppahinnan maksamiseen sekä muut siihen rinnastettavat kauppasopimuksen mukaiset velvoitteet. Sama koskee säilyttäjää, jos säilyttäjän tiedossa on ostajan velvoitteita, jotka perustuvat perustajaosakkaan kanssa tehtyyn sopimukseen lisä- tai muutostöiden tekemisestä ja jotka on sovittu suoritettaviksi viimeistään samana ajankohtana kuin kauppahinta. Säilyttäjän on kuitenkin ilmoitettava ostajan saanto osakehuoneistorekisteriin, jos lisä- tai muutostöitä ei ole perustajaosakkaan sopimusrikkomuksen vuoksi tehty silloin, kun kauppahinta pitäisi maksaa.

Säännös 1 momentissa tarkoitetun merkinnän poistamisesta siirrettäisiin 4 momenttiin.

3 momentti Pykälänvastaa voimassa olevaa 3 momenttia.

4 momenttiin Pykälänsiirrettäisiin voimassa olevasta 2 momentista edellä mainituin tavoin säännös 1 momentissa tarkoitetun merkinnän poistamisesta. Muilta osin 4 momentti vastaa voimassa olevaa sääntelyä.

5 momentti Pykälänolisi uusi, ja siinä säädettäisiin 1 momentissa säädetyn rajoituksen säilymisestä osaomistusasuntojen osalta. Ehdotuksen mukaan 1 momentissa tarkoitettu rajoitus säilyy osaomistusasunnon osalta niin kauan kuin osaomistussuhde jatkuu. Säilyttäjän olisi edelleen ilmoitettava ostajan saanto sekä tarvittaessa panttaus kirjattavaksi 2 ja 3 momentissa säädetyin edellytyksin, kun omistusoikeus osakkeisiin on siirtynyt kokonaisuudessaan ostajalle. Sääntely vastaa voimassa olevan 6 §:n 4 momenttia.

7 §.Turva-asiakirjojen säilyttäjän tehtävistään perimät palkkiot. Pykälästä ehdotetaan poistettavaksi viittaukset osakekirjojen painattamiseen sekä painettuihin osake- ja panttikirjoihin. Muilta osin pykälä vastaa voimassa olevaa pykälää.

8 §.

Taloussuunnitelman merkitys ja muuttaminen.

2 momenttia

Pykälänehdotetaan muutettavaksi. Pääsääntönä on, että yhtiön taloussuunnitelmaan merkittyä velkojen yhteismäärää saadaan korottaa vain kaikkien osakkeenostajien suostumuksella. Poikkeuksen säännöstä muodostavat 2 luvun 9 §:ssä tarkoitetut tilanteet sekä palkkiot ja muut kulut, jotka aiheutuvat osakkeenostajien valitseman tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan työstä. Koska ehdotuksen 2 luvun 22 a §:n 2 momentin mukaan osakeyhtiö kuitenkin vastaisi jatkossa tarkkailijakuluista ainoastaan rakentamisvaiheen jälkeiseltä ajalta sekä lisäkustannuksista, jotka aiheutuvat tarkkailijan vaihtamisesta osakkeenostajien kokouksessa, poikkeuksen sisältämää säännösviittausta on tarpeen täsmentää. Poikkeus koskisi edellä mainittuja kuluja siltä osin kuin ne ylittävät taloussuunnitelmaan merkityn määrän.

Muilta osin pykälä vastaisi voimassa olevaa sääntelyä.

11 a §.

Kauppasopimuksen sisältö

2 a kohta

2 b kohta

. Pykälää ehdotetaan muutettavaksi. Ensinnäkin pykälään lisättäisiin uusi, jonka mukaan kauppasopimuksessa olisi käytävä ilmi myyjän ja ostajan yhteystiedot. Pykälään lisättäisiin myös uusi, jonka mukaan kauppasopimukseen tulisi erikseen kirjata tiedot ostajan sähköpostiosoitteesta tai muusta sähköisestä osoitteesta, johon osakkeenostajien kokousta koskeva kutsu, vuositarkastuskokouksen ja jälkitarkastuskokouksen pöytäkirjat sekä muut asiakirjat voidaan toimittaa, sekä muu sähköinen yhteystieto ja viestintätapa, johon 4 luvun 18 f §:n 5 momentissa ja 18 i §:n 4 momentissa tarkoitettu heräteviesti voidaan lähettää. Tällainen sähköinen yhteystieto voisi olla puhelinnumero ja viestintätapa tekstiviesti.

5 kohtaan

7 a kohta

8 kohtaa

9 kohdan

Edelleen pykälänlisättäisiin maininta ostajan oikeudesta saada tietoja luvun 15 §:n 3 momentissa tarkoitetusta luettelosta. Tarkoituksena on, että osakkeenostajat olisivat nykyistä paremmin tietoisia oikeudestaan saada tietoja muista osakkeenostajista erityisesti osakkeenostajien kokoukseen valmistautuakseen. Pykälään lisättäisiin uusi, jonka mukaan kauppasopimuksesta olisi käytävä ilmi yhtiöllä oleva rakennustyön tarkkailija. Pykälänmuutettaisiin rakennustyön tarkkailijan valitsemiseksi ehdotettavien muutosten takia siten, että sopimuksesta olisi käytävä ilmi ostajien oikeus vaihtaa rakennustyön tarkkailija 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa. Pykälänviittausta 4 luvun säännöksiin päivitettäisiin vastaamaan ehdotettua sääntelyä.

Muilta osin pykälä vastaisi voimassa olevaa sääntelyä (HE 21/2005 vp, s. 28–29).

14 §.Perustajaosakkaan konkurssin vaikutukset. Pykälässä säädetään perustajaosakkaan konkurssin vaikutuksista perustajaosakkaan tekemiin osakkeiden kauppasopimuksiin. Pykälää ehdotetaan eräiltä osin muutettavaksi.

Voimassa olevan pykälän 2 momentissa säädetään osakkeenostajan oikeudesta purkaa kauppa konkurssitilanteessa. Pykälässä ei säädetä muista mahdollisista kaupan purkuun oikeuttavista tilanteista kuin siitä, ettei konkurssipesä pykälän 1 momentin mukaisesti sitoudu osakkeiden kauppasopimuksiin. Yleensä onkin ostajien edun mukaista, että konkurssipesä sitoutuu rakentamishankkeen loppuun saattamiseen. Purkuoikeuden epääminen olisi kuitenkin osakkeenostajan kannalta ongelmallista, mikäli on erityistä syytä olettaa hankkeen viivästyvän olennaisesti. Purkuoikeudesta ennakkoviivästystilanteissa on säädetty erikseen 4 luvun 9 §:ssä, jonka mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa jo ennen kuin asunnon sovittu luovutusajankohta on käsillä, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan.

2 momenttiin Osakkeenostajien aseman ja oikeustilan selkeyttämiseksi pykälänlisättäisiin maininta siitä, että kullakin osakkeenostajalla on oikeus purkaa kauppa 4 luvun 9 §:ssä säädetyin edellytyksin siinäkin tapauksessa, että konkurssipesä on 1 momentin mukaisesti sitoutunut osakkeiden kauppasopimuksiin, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan. Purkuun oikeuttavasta viivästyksestä on säädetty 4 luvun 8 §:ssä ja siinä säädetyt edellytykset soveltuisivat myös tässä pykälässä tarkoitetuissa tilanteissa. Lisäyksen tarkoituksena on mahdollistaa osakkeenostajalle kaupan purkaminen niin sanotuissa ennakkoviivästystilanteissa eli silloin, kun myyjä ei ole vielä joutunut viivästykseen, mutta olosuhteiden perusteella vaikuttaa todennäköiseltä, että konkurssipesä ei kykene suoriutumaan velvoitteistaan ja että odotettavissa oleva sopimusrikkomus oikeuttaisi kaupan purkamiseen.

Lain 4 luvun 9 §:n mukaan ostaja saa ennakoidun viivästyksen vuoksi purkaa kaupan jo ennen kuin asunnon sovittu luovutusajankohta on käsillä, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan. Säännös edellyttää siten purkuun oikeuttavan viivästyksen todennäköisyyttä. Säännöksen sanamuodosta ja perusteluista ilmenee, että purkaminen ennakkoviivästyksen perusteella tulee kyseeseen vasta, kun viivästys ja sen olennaisuus ovat hyvin todennäköiset. Säännöstä saatetaan soveltaa esimerkiksi silloin, kun rakennus- tai korjausrakennustyö on niin selvästi myöhässä aikataulusta, että suurella todennäköisyydellä voidaan päätellä, että asunnon valmistuminen viivästyy kaupan purkuun oikeuttavalla tavalla. Toinen esimerkki tilanteesta, jossa kaupan purkaminen ennakoidun viivästyksen vuoksi saattaa tulla kysymykseen, on se, että myyjän taloudellinen tilanne on muodostunut niin huonoksi, että hänellä on vaikeuksia hankkia rakennustöitä varten tarvittavia materiaaleja ja tällaisten rahoitusvaikeuksien vuoksi käy todennäköiseksi, ettei asunto tule valmistumaan ajoissa (HE 14/1994 vp, s. 88).

Mikäli sopimuksen täyttäminen on viivästynyt tai tulee viivästymään, konkurssipesä saattaa ehdottaa sopimuksen täyttämiselle uutta ajankohtaa. Jos konkurssipesän pesänhoitaja tiedustelee osakkeenostajalta, hyväksyykö tämä viivästyksestä huolimatta uutena ajankohtana tapahtuvan sopimuksen täyttämisen, ostaja menettää oikeutensa purkaa kauppa viivästyksen vuoksi, jollei hän kohtuullisessa ajassa vastaa tiedusteluun ja jos konkurssipesä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa. Reagointiajan pituus on arvioitava tapauskohtaisten olosuhteiden mukaan. Konkurssipesän, yhtiön sekä hankkeen loppuun saattamiseen sitoutuvien osakkeenostajien näkökulmasta on kuitenkin tärkeää saada mahdollisimman nopeasti tieto osakkeenostajan mahdollisista purkuaikeista. Konkurssipesä voi tiedustella ostajilta näiden sitoutumisesta kauppaan jo ennen kuin konkurssipesä itse ilmoittaa sitoutuvansa tehtyyn kauppasopimukseen.

4 momenttia Pykäläntäsmennettäisiin siten, että loppukauppahinnan maksamista koskeva osakkeenostajan velvollisuus ja erityisesti osakkeiden arvon määräytyminen kytkettäisiin rakennushankkeen valmiusasteeseen. Lisäyksellä pyritään helpottamaan osakkeiden loppuosuuden arvonmäärityksen ongelmia erityisesti osakkeet lunastavan osakkeenostajan näkökulmasta. Asuntokauppalaissa ei ole säännöksiä siitä, miten arvo lasketaan tai kuka tekee arvonmäärityksen, mikä on omiaan aiheuttamaan riitoja lunastustilanteissa. Käytännössä osakkeiden arvo konkurssiin asettamisen hetkellä riippuu rakennuksen valmiusasteesta. Nyt ehdotettavien säännösten mukaan rakennustyön tarkkailijan tehtävänä olisi muun ohella seurata rakentamisen etenemistä sekä maksettujen kauppahintaerien ja osakeyhtiölle mahdollisesti nostettujen lainojen määrien suhdetta rakennushankkeen valmiusasteeseen ja osakeyhtiön mahdollisesti omistaman maa-alueen arvoon. Tarkkailijalla olisi siten tieto valmiusasteesta, mikä osaltaan helpottaisi arvonmääritystä. Lunastustilanteiden lisäksi arvonmäärityksen oikeellisuudella on merkitystä erityisesti niissä käytännössä yleisissä pykälän viimeisessä virkkeessä tarkoitetuissa tilanteissa, joissa osakkeenostajan maksamat kauppahintaerät ylittävät momentin kahdessa ensimmäisessä virkkeessä määritellyn osakkeiden arvon kyseisenä selvittelyajankohtana ja joissa ostajalla siten on oikeus saada takaisin erotus laissa säädettyine korkoineen.

15 §.

Osaketta koskevien oikeustoimien rekisteröinti

3 ja 4 momenttia

. Pykälänehdotetaan muutettaviksi. Pykälän 3 momentin 1 ja 2 kohtaan ehdotetun muutoksen myötä turva-asiakirjojen säilyttäjän pitämään luetteloon olisi merkittävä jatkossa osoitteen sijaan yhteystiedot henkilöiden osalta, jolle perustajaosakas on myynyt osakkeen tai jolle sopimuksesta johtuvat oikeudet on siirretty tai pantinsaajan osalta, jolle osake on pantattu. Säännöksessä tarkoitettuja yhteystietoja ovat esimerkiksi puhelinnumero ja sähköpostiosoite. Pantinsaajan osalta olisi myös ilmoitettava tarvittaessa pantinsaajan yritys- ja yhteisötunnus.

Lisäyksen tarkoituksena on, että osakkeenostajat, rakennustyön tarkkailija ja mahdollinen osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja voisivat olla yhteydessä keskenään esimerkiksi valmistautuakseen osakkeenostajien kokoukseen ja tiedottaakseen tehtävissään tekemistään havainnoista osakkeenostajia.

Edelleen 3 momentin 3 kohdassa päivitettäisiin viittaus ulosottolain 7 luvusta viittaukseksi ulosottokaaren 8 lukuun (705/2007) ja tarkistettaisiin kohta muutoinkin vastaamaan uudistunutta ulosottolainsäädäntöä poistamalla maininnat asianomaisesta velkojasta ja toimenpiteen suorittaneesta ulosottoviranomaisesta.

4 momentissa Pykälänsäädetään tahoista, joilla on salassapitovelvollisuuden estämättä oikeus saada tietoja turva-asiakirjojen säilyttäjän pitämästä luettelosta. Momenttiin ehdotetaan lisättäviksi rakennustyön tarkkailija sekä osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja. Mainitut tahot saattavat tarvita tietoja tehtäviensä suorittamiseksi. Koska käytännössä luetteloon sisältyviä tietoja tiedustellaan useimmiten suoraan perustajaosakkaalta, momenttiin lisättäisiin myös säännös, jonka mukaan myös perustajaosakas voisi pyynnöstä antaa luettelon sisältämiä tietoja momentissa tarkoitetuille tahoille. Osakkeenostajille ja rakennustyön tarkkailijalle annettavat tiedot luettelosta rajautuisivat muiden osakkeenostajien nimeen ja yhteystietoihin.

Momenttiin lisättäisiin myös säännös siitä, että osakkeen ostamista harkitsevalle on luovutettava tieto siitä, onko osake myyty, ja jos osaketta ei ole myyty, on luovutettava lisäksi 2 ja 3 kohdassa tarkoitetut tiedot.

5 momentti Pykälään ehdotetaan otettavaksi lisäksi uusi, jossa säädettäisiin väestötietojärjestelmästä ja Digi- ja väestötietoviraston varmennepalveluista annetun lain (661/2009) 36 §:ssä säädetyn niin sanotun turvakiellon huomioon ottamisesta. Asuntokauppalain 2 luvun 4 §:n 1 momentin perusteella turva-asiakirjojen säilyttäjänä ja siten 15 §:ssä tarkoitettua luetteloa pitävänä tahona voi toimia Lupa- ja valvontavirasto tai Ahvenanmaan valtionvirasto. Sen vuoksi väestötietojärjestelmälain 36 §:ssä säädetyn turvakiellon lisäksi 3 momentissa mainittuja henkilöitä koskevien tietojen luovuttamisessa olisi ehdotuksen mukaan otettava huomioon myös viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain (621/1999) 24 §:n 1 momentin 31 kohta, jonka perusteella salassa pidettäviä ovat viranomaisten asiakirjat, jotka sisältävät tiedon henkilön asuinpaikasta ja muista yhteystiedoista, jos henkilö on pyytänyt tiedon salassapitoa ja hänellä on perusteltu syy epäillä itsensä tai perheensä terveyden tai turvallisuuden tulevan uhatuksi. Vastaavasta rajoituksesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 15 §:n 5 momentissa. Turvakiellon kohteena olevan henkilön on itse ilmoitettava turvakiellosta turva-asiakirjojen säilyttäjälle.

17 a §.

Vakuuden käyttäminen

3 momentissa

. Pykälänoleva viittaus 18 §:n 2 momenttiin ehdotetaan päivitettäväksi 18 §:n 3 momenttiin pykälään ehdotettavien muutosten vuoksi.

18 §.Vakuuden vapauttaminen. Pykälässä säädetään vakuuden vapauttamisesta. Pykälään ehdotetaan muutoksia.

1 momentissa Pykälänsäädettäisiin rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamisesta. Sääntely vastaisi pääosin nykysääntelyä, mutta säännöstä tarkennettaisiin siten, että hallituksella tarkoitettaisiin 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettua hallitusta. Rakentamisvaiheen vakuuden ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden ei jatkossakaan tarvitse olla samaan aikaan voimassa, eikä rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta tarvitse asettaa, jos rakentamisvaiheen vakuus vapautuu vasta asettamisvelvollisuuden umpeuduttua.

2 momentissa Pykälänsäädettäisiin rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttamisesta. Ehdotuksen mukaan rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on, että osakeyhtiön hallitus ja asunto-osakkeen ostajat ovat kirjallisesti suostuneet siihen ja kohteessa on pidetty jälkitarkastuskokous, josta laadittu pöytäkirja on lähetetty tiedoksi ostajille, osakeyhtiölle ja rakennustyön tarkkailijalle. Jälkitarkastuskokouksen on katettava kaikki osakeyhtiölle kuuluvat rakennukset sekä kaikki osakeyhtiön yksin hallitsemat kiinteistön muut osat, kuten rakennusten ulkopuoliset piharakenteet, salaojaputket, runkoviemärit ja kanaalit. Jälkitarkastuskokouksen pitämisestä säädettäisiin 4 luvun 18 i §:ssä jäljempänä ehdotetuin tavoin.

Edelleen 2 momentin mukaan osakeyhtiön hallituksen ja asunto-osakkeen ostajien tulee antaa suostumus vakuuden vapauttamiseen viipymättä sen jälkeen, kun oikeus vakuuden pidättämiseen on päättynyt.

3 momentti Pykälänvastaisi voimassa olevaa 2 momenttia.

4 momentissa Pykälänsäädettäisiin oikeudesta pienentää vakuuden määrää edelleen vastaamaan esitettyjä vaatimuksia. Momentin mukaan rakentamisvaiheen vakuutta tai rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta voidaan kyseisen vakuuden vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä pidättää määrällä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia yhtiön ja ostajien vaatimuksia. Sinä aikana, kun rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden asettamisvelvollisuus on ajallisesti voimassa, ei rakentamisvaiheen vakuutta voida kuitenkaan pienentää alle rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden määrän asettamatta samalla lain edellyttämän suuruista rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta. Sääntely olisi sanamuotonsa mukaan uutta, mutta myös aiemman sääntelyn mukaan vakuus on voitu vapauttaa kokonaan tai osittain. Tavoitteena on täsmentää sitä, että vakuutta ei ole tarkoitus pidättää aiheetta tai tarpeellista suuremmilta osin.

Vaatimusmäärän tulee olla objektiivisesti arvioiden oikeassa suhteessa rakentamiskohteessa oleviin puutteisiin ja virheisiin. Pidätettävän vakuuden arvo ei saisi merkittävästi ylittää vakuuden kattamia ostajien ja yhtiön vaatimuksia. Suuntaa antavana määränä voidaan pitää määrää, joka ylittää yhtiön ja ostajien vaatimukset noin 15 prosentilla. Vaatimusten tulee olla perusteltuja.

5 momentti Pykälänvastaisi pienin muutoksin voimassa olevan pykälän 4 momenttia. Momenttiin lisättäisiin kuitenkin tarkennus siitä, että vakuuden vapauttamisen aiheeton epääminen voi koskea vakuutta kokonaan tai osittain. Momentissa oleva viittaus kuluttajavalituslautakuntaan korvattaisiin kuluttajariitalautakunnalla ja vastaavasti lautakuntaa koskeva laki päivitettäisiin voimassa olevaan kuluttajariitalautakunnasta annettuun lakiin (8/2007).

6 momentti Pykälänvastaa asiallisesti voimassa olevan pykälän 5 momenttia. Kuluttajavalituslautakunta on päivitetty kuluttajariitalautakunnaksi.

18 a §.

Vakuuden vapautuminen ilman suostumuksia

1 momentin

. Pykälässä säädetään vakuuden vapautumisesta ilman suostumuksia. Pykälää ehdotetaan muutettavaksi. Pykälänmukaan vakuus vapautuisi viimeistään kolmen kuukauden kuluttua jälkitarkastuskokouksen pitämisestä, jos osakeyhtiölle on valittu 23 §:ssä tarkoitettu hallitus ja rakentamislain 122 §:ssä tarkoitettu loppukatselmus on suoritettu hyväksytysti.

Jälkitarkastuskokouksesta säädetään jäljempänä ehdotetussa 4 luvun 18 i §:ssä.

Vakuuden vapautumisen edellytyksenä on jälkitarkastuskokouksen pitämisen lisäksi se, että yhtiölle on valittu 23 §:ssä tarkoitettu hallitus ja rakentamislain 122 §:ssä tarkoitettu loppukatselmus on suoritettu hyväksytysti. Edellytyksenä siis on, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai rakennukset käyttöön otettaviksi.

Edelleen 1 momentin mukaan vakuus ei kuitenkaan vapaudu, jos osakeyhtiö tai asunto-osakkeen ostaja vastustaa vakuuden vapautumista jälkitarkastuskokouksen jälkeen ja perustajaosakas hyväksyy vakuuden pidättämisen kirjaamalla hyväksyntänsä jälkitarkastuskokouksen pöytäkirjaan. Vapautumista vastustavan on tällöin toimitettava ennen edellä säädetyn määräajan päättymistä vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vastaanottanut vakuudeksi pankkitalletuksen, jälkitarkastuskokouksen pöytäkirjan ote, josta käy ilmi perustajaosakkaan hyväksyntä vakuuden pidättämiselle, uhalla, että vakuus muuten vapautuu.

2 momentissa Pykälänsäädettäisiin tilanteista, joissa perustajaosakas vastustaa vakuuden edelleen pidättämistä. Säännös koskisi sekä tilanteita, joissa perustajaosakas vastustaa vakuuden pidättämistä kokonaisuudessaan, että tilanteita, joissa perustajaosakas vastustaa vain osittain vakuuden edelleen pidättämistä. Ehdotuksen mukaan, jos perustajaosakas vastustaa vakuuden pidättämistä, osakeyhtiön tai asunto-osakkeen ostajan on saatettava asia hakemuksella kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi ennen 1 momentissa säädetyn määräajan päättymistä. Vapautumista vastustavan on tällöin ilmoitettava vastustuksestaan vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vastaanottanut vakuudeksi pankkitalletuksen, sekä toimitettava vakuuden antajalle tai talletuspankille kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden antama todistus viimeistään seitsemän päivän kuluttua siitä, kun vakuuden on määrä vapautua uhalla, että vakuus muuten vapautuu.

Kuten voimassa olevan pykälänkin mukaan, osakeyhtiö tai asunto-osakkeen ostaja voisi estää vakuuden vapautumisen vastustamalla sitä nimenomaisesti. Pelkkä ilmoitus vakuuden vapautumisen vastustuksesta ei kuitenkaan riitä, vaan yhtiöltä tai asunto-osakkeen ostajalta vaaditaan toimenpiteitä. Nämä toimenpiteet riippuvat kuitenkin siitä, vastustaako perustajaosakas vakuuden pidättämistä edelleen. Tilanteessa, jossa perustajaosakas ei vastustaisi vakuuden pidättämisen jatkamista, menettely vakuuden pidättämisen jatkamiseksi kevenisi nykyisestä. Jos perustajaosakas vastustaisi vakuuden pidättämistä, tulisi yhtiön tai osakkeenostajan kääntyä joko kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden puoleen todistuksen saamiseksi, kuten nykyisinkin.

Vakuuden vapauttamista vastustavan on siis toimittava aktiivisesti, jotta myös hänen vastustuksensa perusteena olevien syiden hyväksyttävyys saadaan selvitettyä ja mahdolliset erimielisyydet perustajaosakkaan kanssa ratkaistua.

Asia saatetaan käräjäoikeudessa vireille hakemuksella ja se käsitellään oikeudenkäymiskaaren 8 luvun säännösten mukaisesti. Jos asia on riitainen, käräjäoikeus voi kuitenkin päättää, että asian käsittelyä jatketaan riita-asiain käsittelystä säädetyssä järjestyksessä.

Edelleen pykälän mukaan vapautumista vastustavan on joko toimitettava jälkitarkastuskokouksen pöytäkirja taikka ilmoitettava vastustuksestaan vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vakuudeksi vastaanottanut pankkitalletuksen, sekä toimitettava vakuuden antajalle tai talletuspankille kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden antama todistus asian vireille saattamisesta viimeistään seitsemän päivän kuluttua siitä, kun vakuuden on määrä vapautua uhalla, että vakuus muuten vapautuu.

Sääntely olisi uutta myös siltä osin kuin vapautumista vastustavan tahon olisi toimitettava todistus viimeistään seitsemän päivän kuluttua siitä, kun vakuuden on määrä vapautua. Tällä hetkellä vakuuden vapautumista vastustavan on toimitettava tieto ja todistus vakuuden antajalle tai talletuspankille ennen kuin vakuus vapautuu. Ehdotettu sääntely antaisi siis hieman lisäaikaa vakuuden vapautumista vastustavalle taholle ilmoittaa vastustuksesta ja toimittaa todistus. Edelleenkään riittävää ei olisi kuitenkaan se, että asia on saatettu kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeudessa vireille määräajassa, vaan myös ilmoitus vastustuksesta ja todistus asian vireille saattamisesta on toimitettava vakuudenantajalle tai talletuspankille viimeistään seitsemän päivän kuluttua siitä, kun vakuuden on määrä vapautua. Tarkoituksena kuitenkin on, että asia saatettaisiin vireille ennen kuin vakuuden on määrä vapautua.

Kuten tälläkin hetkellä, jos vakuuden vapautumista vastustetaan pykälässä säädetyllä tavalla, vakuuden lopullinen vapautuminen jää suostumusten tai tuomioistuimen lainvoimaisen tuomion varaan. Vakuus ei siis vapaudu sen johdosta, että kuluttajariitalautakunta antaa perustajaosakkaalle myönteisen ratkaisusuosituksen, vaan vakuuden vapautuminen edellyttää tässäkin tilanteessa 18 §:ssä tarkoitetun suostumuksen antamista tai tuomioistuimen päätöstä vakuuden vapautumiseen. Jos vakuuden vapauttamista on vastustettu pykälässä tarkoitetulla tavalla, tarvittavilla suostumuksilla tarkoitetaan niiden tahojen suostumusta, jotka ovat vakuuden vapauttamisen estämistä hakeneet. Suostumuksen aiheeton epääminen voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen 18 §:n 6 momentin nojalla.

19 b §.Osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuu suorituskyvyttömyysvakuudessa. Pykälässä säädetään suorituskyvyttömyysvakuudesta vähennettävästä omavastuusta.

2 momenttia Pykälänehdotetaan muutettavaksi siten, että momentin ensimmäisen virkkeen mukaan suorituskyvyttömyysvakuudesta katetaan kohteessa havaitut virheet omavastuun ylittäviltä osin. Voimassa olevan 3 momentin mukaan omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Ehdotettu muutos muuttaisi nykyistä oikeustilaa. Vastaisuudessa omavastuun saisi vähentää kokonaisuudessaan kohteessa havaituista rakennusvirheistä omavastuun enimmäismäärään saakka. Jos rakennusvirheitä havaitaan kohteessa myöhemmin lisää, kun koko omavastuumäärä on käytetty, omavastuuta ei saisi enää vähentää, vaan virheet olisi katettava vakuudesta suoraan.

Kohteella tarkoitettaisiin osakeyhtiön kaikkia rakennuksia sekä mahdollisissa kiinteistön muissa osissa olevia rakenteita, kuten rakennusten ulkopuolisia piharakenteita, salaojaputkia, runkoviemäreitä ja kanaaleja.

Osakkeenostajan omavastuu voidaan vähentää kunkin osakkeenostajan osalta yhden kerran, jottei syntyisi kiistoja siitä, voiko osakkeenostaja lukea hyväkseen toisen osakkeenostajan kustannuksista tehtyä omavastuuvähennystä.

Edelleen 2 momentin mukaan vastuusta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen tai kiinteistön muissa osissa, ja osakkeenostajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §:ssä säädettyä vastuunjakoa. Säännöstä täsmennettäisiin edellä mainitusti siten, että yhtiön ja osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvien rakennusten osien lisäksi säännöksessä viitattaisiin myös kiinteistön muihin osiin. Muilta osin sääntely vastaisi voimassa olevaa oikeustilaa.

Edelleen saman momentin mukaan jos virhe ilmenee osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu. Vastaavasta jaottelusta säädetään voimassa olevan 19 b §:n 3 momentissa.

3 momentti Pykälänehdotetaan kumottavaksi.

20 §.

Osakkeenostajien kokous

1 momenttia

. Pykälänehdotetaan muutettavaksi. Voimassa olevassa laissa ei lain 2 luvun 4 a §:ää lukuun ottamatta erikseen säädetä siitä, milloin osakkeenostajien kokouskutsu on viimeistään lähetettävä. Ottaen huomioon, että osakkeenostajilla saattaa olla tarve tehdä mahdollisen tilintarkastajan valitsemista tai rakennustyön tarkkailijan vaihtamista koskevia etukäteisvalmisteluja ennen kokousta, lakiin ehdotetaan otettavaksi määräaika, johon mennessä kokouskutsu on viimeistään lähetettävä. Ehdotuksen mukaan kokouskutsu olisi lähetettävä viimeistään neljä viikkoa ennen kokousta. Voimassa olevan momentin mukaan osakkeenostajien kokous kutsutaan koolle kullekin ostajalle lähetetyllä kirjatulla kirjeellä tai muuten todisteellisesti. Ehdotuksen mukaan kokouskutsu voitaisiin lähettää sähköisesti, jos ostaja on ilmoittanut yhteystietoihinsa sähköpostin taikka muun sähköisen viestintävälineen, joka mahdollistaa kutsun tallentamisen ja toisintamisen sähköisessä muodossa. Jos sähköistä viestintätapaa ei käytettäisi, olisi kutsu lähetettävä todisteellisesti.

Uutta olisi lisäksi, että kutsu olisi lähetettävä tiedoksi myös rakennustyön tarkkailijalle, jonka toimikauden ehdotetaan jäljempänä 22 §:n yhteydessä kuvatulla tavalla alkavan viimeistään asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa. Koska kokouksessa osakkeenostajilla olisi ehdotuksen 2 luvun 22 a §:n mukaan mahdollisuus vaihtaa alun perin perustajaosakkaan valitsema tarkkailija, kutsussa olisi mainittava tästä seikasta. Lisäksi kutsussa olisi mainittava osakkeenostajien oikeus saada muiden ostajien yhteystiedot perustajaosakkaalta tai turva-asiakirjojen säilyttäjältä poikkeuksena ostajat, jotka ovat ilmoittaneet turvakiellosta. Tarkoituksena on, että tämän kutsussa mainitun tiedon myötä osakkeenostajat tietäisivät voivansa tarvittaessa saada tiedon muista osakkeenostajista ja näiden yhteystiedoista kokouksessa tehtävien päätösten valmistelemiseksi.

Muilta osin momentti vastaisi voimassa olevaa sääntelyä (HE 14/1994 vp, s. 72–73 ja HE 21/2005 vp, s. 35).

2 momentti Pykälänvastaisi voimassa olevaa 2 momenttia.

21 §.

Osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja

1 momenttia

. Pykälänehdotetaan muutettavaksi. Osakkeenostajien valitseman tilintarkastajan tehtäviä täsmennettäisiin niin, että rakentamisvaiheen aikana tämän tehtävänä olisi ensinnäkin säännöllisesti seurata luvun 12 §:ssä tarkoitettua kauppahintojen maksutiliä sekä lainannostosuunnitelmaa ja toteutuneita nostoja sekä saada näitä seikkoja koskevat tiedot. Tilintarkastajan olisi ilmoitettava osakkeenostajille, rakennustyön tarkkailijalle, turva-asiakirjojen säilyttäjälle ja perustajaosakkaalle havaitessaan 12 §:n vastaista menettelyä tai, että maksettujen kauppahintaerien määrät tai osakeyhtiölle nostettujen lainojen määrät muodostuvat suuremmiksi kuin rakennushankkeen valmiusaste ja yhtiön mahdollisesti omistaman maa-alueen arvo.

Luvun 12 §:ssä säädetään kauppahintojen maksutilistä. Sen 2 momentin toisen virkkeen mukaan tilille maksettuja kauppahintoja ei saa käyttää hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin. Kuten tähänkin saakka, säännös ei estä perustajaosakasta saamasta käyttöönsä asunto-osakekaupoista saamiaan myyntivoittoja.

Tilintarkastajan olisi myös vastaavalla tavalla seurattava lainannostosuunnitelmaa. Uutta olisi myös, että tilintarkastajan tehtävänä olisi ilmoittaa edellä mainituille tahoille, jos hän havaitsee, että kauppahintojen maksutilille maksettujen kauppahintaerien määrät tai osakeyhtiölle nostettujen lainojen määrät muodostuvat suuremmiksi kuin rakennushankkeen valmiusaste ja yhtiön mahdollisesti omistaman maa-alueen arvo on. Ostajien valitsemalla tilintarkastajalla on jo voimassa olevan 12 §:n 3 momentin mukaan salassapitovelvollisuuden estämättä oikeus saada tietoja kauppahintojen maksutilin käytöstä (ks. HE 21/2005 vp, s. 29). Samoin tilintarkastajalla on jo voimassa olevan 5 §:n mukaan oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista (ks. HE 14/1994 vp, s. 58).

22 §.Rakennustyön tarkkailija. Pykälä ehdotetaan muutettavaksi.

1 momentin Pykälänmukaan perustajaosakkaalla olisi velvollisuus huolehtia, että osakeyhtiöllä on viimeistään asunto-osakkeiden ostettaviksi tarjoamisen alkaessa rakennustyön tarkkailija. Ehdotus merkitsisi muutosta nykytilaan, jossa osakkeenostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija ensinnäkin sen osalta, että jatkossa rakennustyön tarkkailijan hankkiminen olisi pakollista, ja se olisi perustajaosakkaan velvollisuus. Selvyyden vuoksi voidaan todeta, että jos perustajaosakas ei täytä mainittua velvollisuuttaan tai täyttää sen puutteellisesti esimerkiksi siitä syystä, että rakennustyön tarkkailija ei täytä ehdotuksen 2 luvun 22 b §:ssä säädettyjä edellytyksiä, kyse olisi perustajaosakkaan sopimusrikkomuksesta.

Ehdotetun 1 momentin myötä rakennustyön tarkkailijan toimikauden alkaminen myös aikaistuisi. Voimassa olevan pykälän mukaan osakkeenostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija luvun 20 §:ssä tarkoitetussa osakkeenostajien kokouksessa, joka on mainitun pykälän 1 momentin mukaan kutsuttava koolle viivytyksettä sen jälkeen, kun vähintään yhdestä neljäsosasta osakeyhtiön asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset. Ehdotuksen mukaan tarkkailijan toimikauden olisi alettava viimeistään luvun 1 §:ssä tarkoitetun asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa.

2 momentissa Pykälänsäädettäisiin voimassa olevan luvun 22 §:n 1 momenttia kattavammin rakennustyön tarkkailijan tehtävistä. Tehtävistä erotettaisiin rakentamisvaiheen aikaiset ja sen jälkeiset tehtävät. Rakentamisvaiheesta ja sen päättymisestä säädetään 1 luvun 5 §:ssä.

Ehdotuksen mukaan rakentamisvaiheessa rakennustyön tarkkailijan tehtävänä olisi ensinnäkin osakkeenostajien edun mukaisesti seurata, että osakeyhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti ja että maksettujen kauppahintaerien tai osakeyhtiölle nostettujen lainojen määrät eivät muodostu suuremmiksi kuin rakennushankkeen valmiusaste ja osakeyhtiön mahdollisesti omistaman maa-alueen arvo on. Osakkeenostajien edun mukaisuutta koskevalla maininnalla on tarkoitus korostaa sitä seikkaa, että tarkkailijan tehtävänä on toimia nimenomaan osakkeenostajien edunvalvojana suhteessa perustajaosakkaaseen ja muihin rakennushankkeen toteuttamiseen osallistuviin tahoihin. Tarkkailijan tehtävänä olisi rakentamisvaiheessa siis nykyiseen tapaan rakennustöiden, erityisesti rakentamisaikataulun, työtapojen ja käytettyjen materiaalien asianmukaisuuden seuraaminen.

Perustajaosakkaan konkurssissa osakkeenostajien aseman kannalta keskeistä on, ettei kauppahintaa ole maksettu tai yhtiön velvoitteita muuten lisätty enempää kuin mikä on rakennushankkeen valmiusaste. Sen vuoksi säädettäisiin erikseen, että rakennustyön tarkkailijan tehtävänä on seurata rakennushankkeen valmiusasteen suhdetta maksettujen kauppahintaerien tai osakeyhtiölle nostettujen lainojen määriin. Tarkkailijan tehtävänä olisi siis seurata, etteivät kauppahintaerät tai yhtiölle nostettujen lainojen määrät ole etupainotteisia suhteessa rakennushankkeen valmiusasteeseen. Etupainotteisuuden arvioinnissa voitaisiin ottaa huomioon myös osakeyhtiön mahdollisesti omistaman maa-alueen arvo. Tähän liittyen luvun 5 §:ää ehdotetaan muutettavaksi, jotta tarkkailijalla olisi oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista.

Tarkkailijan tehtävänä on myös säännöllisesti antaa osakkeenostajille, tilintarkastajalle ja perustajaosakkaalle tehtävässään tekemiään havaintoja koskevat tarvittavat tiedot. Luvun 15 §:ään ehdotettavan muutoksen myötä rakennustyön tarkkailijalla olisi oikeus saada tietoja mainitussa pykälässä tarkoitetusta luettelosta, joka sisältää osakkeenostajien yhteystiedot. Nykyiseen tapaan tarkkailijan tulisi selostaa havaintojaan osakkeenostajille esimerkiksi kirjallisesti tai kutsumalla osakkeenostajat koolle. Tarkkailijalla ei ole roolinsa puolesta päätösvaltaa ostajien tai muiden osapuolten puolesta. Osakkeenostajien asiana on päättää, mihin toimiin tarkkailijan huomautukset antavat aihetta. (HE 14/1994 vp, s. 74)

Tarkkailijan rakentamisvaiheen jälkeiset tehtävät liittyisivät vuositarkastukseen ja jälkitarkastukseen. Vaikka tarkkailijan toimikauden ehdotetaan jäljempänä 22 a §:n 1 momentissa lähtökohtaisesti kestävän jälkitarkastuksen loppuun, on huomattava, että mainitun pykälän 2 momentin mukaan osakkeenostajilla olisi kuitenkin oikeus luvun 23 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa päättää tarkkailijan toimikausi aiemminkin. Jos osakeyhtiöllä on tarkkailija rakentamisvaiheen jälkeen, sen tehtävänä olisi ehdotuksen mukaan tällöin yhtiön kanssa sovitussa laajuudessa avustaa yhtiötä vuositarkastuksessa virheenä ilmoitettavien seikkojen arvioinnissa sekä jälkitarkastuksessa virheenä ilmoitettujen seikkojen korjaustilanteen arvioinnissa. Vuositarkastuksesta ehdotetaan säädettävän 4 luvun 18 §:ssä ja jälkitarkastuksesta puolestaan lain 4 luvun 18 g §:ssä. Tarkkailijan tehtävänä olisi tällöin toimia osakeyhtiön apuna.

Tarkkailijalla on jo voimassa olevan 22 §:n 2 momentin mukaan oikeus saada osakeyhtiöltä ja perustajaosakkaalta sellaiset tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi, sekä päästä rakennuskohteeseen. Tarkkailijan tiedonsaantioikeutta ehdotetaan laajennettavaksi niin, että mainittujen tahojen lisäksi tarkkailijalla olisi oikeus saada tiedot myös rakennustyön suorittajalta ja suunnittelijalta sekä yhtiölle rakentamisvaiheessa nostettavan lainan myöntäneeltä taholta. Tarkkailijalla olisi ehdotuksen mukaan oikeus myös osallistua viranomaistarkastuksiin ja -katselmuksiin.

3 momentin Pykälänmukaan rakennustyön tarkkailijan tehtävistä säädettäisiin tarkemmin valtioneuvoston asetuksella.

22 a §.Rakennustyön tarkkailijan toimikausi ja vastuu. Pykälä olisi uusi ja siinä säädettäisiin rakennustyön tarkkailijan toimikaudesta ja vastuusta.

1 momentissa Pykälänsäädettäisiin rakennustyön tarkkailijan toimikaudesta. Voimassa olevan 22 §:n 1 momentin mukaan tarkkailijan toimikausi kestää rakentamisvaiheen loppuun. Jo nykyisin on kuitenkin mahdollista, että osakeyhtiö päättää asunto-osakeyhtiölain mukaisesti jatkaa tarkkailijan tehtävää myös rakentamisvaiheen jälkeiselle ajalle. Ehdotus merkitsisi muutosta voimassa olevan lain lähtökohtaan, sillä jatkossa tarkkailijan toimikausi kestäisi pääsäännön mukaan ehdotuksen 4 luvun 18 i §:ssä tarkoitettuun jälkitarkastuskokoukseen asti. Lähtökohtana siis olisi, että tarkkailijan toimikausi kestäisi asunto-osakkeen ostettavaksi tarjoamisen alkamisesta jälkitarkastuskokouksen loppuun. Osakkeenostajien vaikutusmahdollisuuksien turvaamiseksi osakkeenostajilla olisi kuitenkin oikeus halutessaan päättää tarkkailijan toimikausi aiemmin tai vaihtaa tarkkailija.

2 momentissa Pykälänsäädettäisiin mahdollisuudesta vaihtaa rakennustyön tarkkailijaa. Koska rakennustyön tarkkailijan hankkiminen viimeistään asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa olisi nimenomaan perustajaosakkaan vastuulla, säädettäisiin osakkeenostajien mahdollisuudesta vaihtaa rakennustyön tarkkailija myöhemmin. Ehdotuksen mukaan osakkeenostajat voisivat perustellusta syystä vaihtaa rakennustyön tarkkailijan 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa. Perusteltu syy voisi lähtökohtaisesti olla mikä vain. Perusteltu syy voisi esimerkiksi olla se, että osakkeenostajat epäilevät, ettei rakennustyön tarkkailija täytä tehtäviään asianmukaisesti tai kelpoisuusedellytyksiään. Vaihtamisoikeuden tarkoituksena on varmistaa, että osakkeenostajilla on viime kädessä päätösvalta sen suhteen, kuka tarkkailijana toimii. Tavoitteena kuitenkin olisi, ettei tarkkailijaa tarpeettomasti vaihdettaisi ilman syytä. Erityistä näyttöä vaihtamisperusteen tueksi ei edellytettäisi.

Momentissa säädettäisiin lisäksi selvyyden vuoksi siitä, että osakkeenostajat voivat sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään, valtuuttaa osakkeenostajien kokouksessa yhden tai useamman osakkeenostajan sopimaan tarkkailijan vaihtamisesta yhtiön lukuun.

Momentissa säädettäisiin edelleen siitä, että osakkeenostajat voisivat lisäksi valita uuden tarkkailijan 20 §:n tarkoitetun kokouksen jälkeen, jos tarkkailija irtisanoutuu rakentamisvaiheen aikana taikka jos osakkeenostajilla on perusteltu syy vaihtaa tarkkailija. Tällöin tarkkailijan vaihtamiseksi on järjestettävä uusi osakkeenostajien kokous. Kokouksen koollekutsumisen ja kokousmenettelyn osalta noudatettaisiin, mitä varsinaisen osakkeenostajien kokoukseen sovelletaan. Tarkkailijan myöhempi vaihtaminen voi ajankohtaistua esimerkiksi silloin, jos tarkkailija toimikautensa aikana siirtyy työsuhteeseen rakennustyön suorittajaan eikä näin ollen enää täytä ehdotuksen 2 luvun 22 b §:ssä säädettyjä edellytyksiä. Tilanteessa, jossa rakennustyön tarkkailija tulee sopimuksen voimassaollessa esteelliseksi, osakkeenostajat voisivat kuitenkin harkintansa mukaan edelleen pitää kyseisen sopimuksen voimassa.

Momentin viimeisen virkkeen mukaan jos tarkkailija irtisanoutuu rakentamisvaiheen jälkeen, yhtiökokous voi valita uuden tarkkailijan.

3 momentissa Pykälänsäädettäisiin tarkkailijan palkkiosta sekä muista hänen työstään aiheutuvista kuluista. Voimassa olevan 22 §:n 1 momentin mukaan näistä kuluista vastaa osakeyhtiö, jonka menoihin nämä kulut saadaan lisätä taloussuunnitelmasta riippumatta. Koska yhtiöllä olisi jatkossa aina tarkkailija vähintään rakentamisvaiheen ajan, tarkkailijan palkkiosta sekä muista hänen työstään aiheutuvista kuluista tältä osin vastaisi perustajaosakas. Perustajaosakas olisi ehdotuksen 22 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla velvollinen huolehtimaan tarkkailijan valitsemisesta, joten sillä olisi myös mahdollisuus ennakoida tarkkailijan tehtävistä aiheutuvat kulut. Näin ollen tarkkailijakuluja koskevaa poikkeusta suhteessa taloussuunnitelmaan ei enää perustajaosakkaan vastuulla olevien kulujen osalta tarvittaisi.

Vaikka tarkkailijan toimikausi lähtökohtaisesti kestäisi ehdotetun 1 momentin mukaan jälkitarkastuskokouksen loppuun, edellä mainitulla tavalla osakkeenostajat voisivat halutessaan päättää tarkkailijan toimikauden jo ennen tätä. Lisäksi osakkeenostajilla olisi mahdollisuus vaihtaa rakennustyön tarkkailija luvun 20 ja 23 §:ssä tarkoitetuissa kokouksissa. Jos tarkkailijan tehtävää ei päätetä hallinnonluovutuskokouksessa, tarkkailijan palkkiosta sekä muista hänen työstään aiheutuvista kuluista rakentamisvaiheen jälkeiseltä ajalta vastaisi nykyiseen tapaan osakeyhtiö. Osakeyhtiö vastaisi myös rakentamisvaiheen osalta mahdollisista lisäkustannuksista, jotka aiheutuvat tarkkailijan vaihtamisesta luvun 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa tai tämän jälkeen. Edellä sanotut osakeyhtiön vastuulle kuuluvat tarkkailijakulut saataisiin ehdotuksen mukaan lisätä osakeyhtiön menoihin taloussuunnitelmasta riippumatta siltä osin kuin ne ylittävät taloussuunnitelmaan merkityn määrän.

4 momentissa Pykälänsäädettäisiin rakennustyön tarkkailijan vastuusta osakeyhtiötä ja osakkeenostajaa kohtaan. Momentin ensimmäisen virkkeen mukaan osakeyhtiöllä ja osakkeenostajalla olisi oikeus saada korvaus vahingosta, jonka tarkkailija on aiheuttanut luvun 22 §:n mukaisia tehtäviä suorittaessaan, siltä osin kuin sitä ei voida saada muulta vastuussa olevalta tai vakuuksista.

Tarkkailijan mahdollinen korvausvastuu koskisi ensinnäkin osakeyhtiölle ja osakkeenostajille aiheutettua vahinkoa. Luvun 2 §:stä johtuen selvää onkin, ettei tarkkailija voisi sopimuksin rajoittaa korvausvastuutaan suhteessa näihin tahoihin. Säännöksellä ei toisaalta myöskään luoda oikeuksia muita tahoja, kuten perustajaosakasta tai suorituskyvyttömyysvakuuden antajaa kohtaan.

Toiseksi korvausvastuu koskisi sellaista osaa vahingosta, jota ei voida saada muulta vastuussa olevalta tai vakuuksista. Vastuu olisi siis toissijaista. Säännöksessä tarkoitettua vahinkoa ei aiheutuisi eikä tarkkailija olisi ehdotuksen mukaan vastuussa silloin, kun yhtiöllä tai ostajilla on oikeus saada korvausta tai virhe oikaistuksi muun tahon toimesta. Säännöksessä tarkoitettua vahinkoa voisi aiheutua lähinnä silloin, kun perustajaosakas tai myyjä asetetaan konkurssiin, eikä suorituskyvyttömyysvakuus taikka muut vakuudet riitä kattamaan osakeyhtiölle ja osakkeenostajille aiheutunutta vahinkoa.

Momentin toisen virkkeen mukaan korvaus tarkkailijan aiheuttamasta vahingosta olisi kuitenkin yhteensä enintään 2 luvun 19 b §:n 1 momentissa tarkoitettu osakeyhtiön suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuun määrää vastaava määrä. Säännöksen tarkoituksena on rajoittaa tarkkailijalle mahdollisesti aiheutuvaa vastuuta. Tarkkailijan vahingonkorvausvastuun määrä ei olisi kuitenkaan rajattua silloin, kun tarkkailija on aiheuttanut vahingon tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta.

Tarkkailijan vastuu olisi tuottamusvastuuta käännetyllä todistustaakalla. Momentin kolmannessa virkkeessä säädettäisiinkin, että jos tarkkailija voi näyttää noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta, tämä vapautuisi kokonaan vastuusta. Tarkkailijan vahingonkorvausvastuun edellytyksenä on, että tarkkailija on toiminut tuottamuksellisesti. Myös muut vahingonkorvausoikeudelliset yleiset periaatteet, kuten syy-yhteyden vaatimus, tulevat sovellettaviksi.

Pelkästään mahdollisen rakennusvirheen olemassaolo ei tarkoittaisi siis sitä, että rakennustyön tarkkailija olisi virheestä vastuussa. Tarkkailijalta ei esimerkiksi edellytetä sitä, että tarkkailija olisi työmaalla kaiken aikaa. Tarkkailijan ei ammattipätevyysvaatimuksesta huolimatta myöskään tarvitse olla kaikkien rakentamisen erityisalojen asiantuntija. Tarkkailijalta edellytetään tehtävänsä perusteella erityisesti valmiusasteen ilmoittamista ostajille sekä sen tarkkailua, dokumentoidaanko laadunvalvontaa työmaalla säännöllisesti.

22 b §.Rakennustyön tarkkailijan kelpoisuusedellytykset. Pykälä olisi uusi, mutta siinä säädettäisiin samoista seikoista kuin voimassa olevan 22 §:n 2 momentin ensimmäisessä virkkeessä (ks. HE 14/1994 vp, s. 74). Ehdotuksen mukaan rakennustyön tarkkailijalla tulisi ensinnäkin olla tehtävän edellyttämä ammattipätevyys. Tältä osin ehdotus vastaisi voimassa olevaa sääntelyä.

Ammattipätevyyden lisäksi tarkkailijan kelpoisuusedellytyksenä on jo nykyisin, ettei tämä saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Tätä edellytystä ehdotetaan muutettavaksi. Ehdotuksen mukaan tarkkailija ei ensinnäkään saisi olla työ-, virka- tai lähisukulaisuussuhteessa rakennustyön suorittajaan, suunnittelijaan tai perustajaosakkaaseen. Lähisukulaisuudella tarkoitettaisiin henkilön veljeä, sisarta tai suoraan ylenevässä tai alenevassa sukulaisuussuhteessa olevaa. Saman hankkeen osalta edellytettäisiin, ettei tarkkailija ole muussakaan sopimussuhteessa edellä mainittuihin tahoihin. Toiseksi tarkkailija ei saisi olla edellä tarkoitetun yhteisön hallituksen tai hallitukseen rinnastettavan toimielimen jäsen tai varajäsen, toimitusjohtaja tai hänen sijaisensa, vastuunalainen yhtiömies tai muu ylimpään johtoon kuuluva eikä omistaa tällaista yhteisöä tai sen kanssa samaan konserniin kuuluvaa yhteisöä tai osaa siitä. Vaatimuksella on erityisesti tarkoitus estää se, että tarkkailija toimisi hankkeessa useammassa roolissa ja muiden kuin osakkeenostajien tai yhtiön lukuun. On mahdollista, että rakennushankkeeseen valitaan esimerkiksi alihankkijoita vielä senkin jälkeen, kun tarkkailija on valittu. Tästä syystä esteettömyyssäännöstä sovelletaan tarkkailijaa valittaessa tiedossa oleva tilanne huomioiden.

Edellä kuvatulla tavalla olisi perustajaosakkaan velvollisuutena huolehtia, että osakeyhtiöllä on laissa säädetyt edellytykset täyttävä rakennustyön tarkkailija. Koska ehdotuksen 2 luvun 22 a §:n 2 momentissa säädettäisiin osakkeenostajien oikeudesta, ei velvollisuudesta, vaihtaa rakennustyön tarkkailija, osakkeenostajat voisivat halutessaan jättää vaihtamatta sellaisen tarkkailijan, joka ei täytä mainittuja edellytyksiä.

Rakennustyön tarkkailija voi olla luonnollinen tai juridinen henkilö.

Varausmaksu, käsiraha, vakiokorvaus sekä korvaus osto-oikeudesta 3 luku

Luvun otsikkoa ehdotetaan tarkistettavaksi soveltamisalan laajentamisen vuoksi.

1 §.Luvun soveltamisala. Asuntokauppalain 3 luvussa säädetään varausmaksusta, käsirahasta ja vakiokorvauksesta. Lukuun ehdotetaan lisättäväksi myös säännökset tietynlaisista tilanteista, joissa asunnon hallintamuoto sijoittuu omistusasumisen ja vuokra-asumisen väliin. Lukua ehdotettaisiin laajennettavaksi koskemaan tilanteet, joissa asunnon omistuksesta sovitaan myyjän ja vastapuolen kesken siten, että vastapuoli saa suorittamaansa korvausta vastaan oikeuden ostaa asunnon myöhemmin ja tähän saakka hallita asuntoa vuokrasopimuksen nojalla.

Vaikka kyse ei tällaisessa tilanteessa ole suoraan asunnon kaupasta, myyjän antaessa vastapuolelle osto-oikeuden asuntoon korvausta vastaan sovitaan tällöin jo etukäteen myöhemmin mahdollisesti solmittavan kaupan ehdoista. Koska 3 luvussa säädetään myös muista ennen kaupantekoa suoritettavista maksuista, voitaisiin luvun katsoa soveltuvan myös osto-oikeudesta sopimista koskeville säännöksille.

1 momenttiin Pykälänlisättäisiin uusi 4 kohta, jonka mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, jos joku on tehnyt sopimuksen oikeudesta ostaa asunto tai osuus asunnosta myöhemmin ja maksanut asunnon osto-oikeudesta myyjälle sovitun rahasumman sekä tehnyt lisäksi myyjän kanssa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisen vuokrasopimuksen asunnon hallinnasta. Selvyyden vuoksi laissa pidetään tarpeellisena todeta, että asunnon hallinnasta tulee tehdä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukainen vuokrasopimus.

Tyypillisesti tällaisissa hallintamuodoissa osto-oikeuden saajan asemassa on kuluttaja-asiakas. Sääntelyä ei kuitenkaan rajattaisi ainoastaan kuluttajiin. Osto-oikeuden asuntoon voisi esimerkiksi hankkia myös sijoittaja, joka voisi jälleenvuokrata asuntoa edelleen. Osto-oikeuden saajalla viitataan siten tässä yhteydessä sellaisiin luonnollisiin henkilöihin tai oikeushenkilöihin, jotka suorittavat myyjälle korvauksen osto-oikeudesta ja sopivat lisäksi asunnon hallinnasta vuokrasopimuksella.

2 momentti Pykälänvastaisi voimassa olevaa 2 momenttia.

3 b §.Asunnon osto-oikeudesta perittävän maksun merkitys. Uudessa 3 b §:ssä säädettäisiin 1 §:ään lisätyn asunnon osto-oikeudesta suoritettavan maksun merkityksestä. Osto-oikeuden saajan aseman selkeyttämiseksi pidettäisiin tarpeellisena asettaa tietyt reunaehdot tällaisen maksun perimiselle ja sen luonteelle.

Osto-oikeudesta suoritettava maksu olisi pykälän mukaan laskettava kokonaisuudessaan osaksi asunnon kauppahintaa, mikäli osto-oikeuden saaja myöhemmin ostaisi asunnon. Osto-oikeuden saajalla ei kuitenkaan olisi velvollisuutta ostaa asuntoa, joten hän voisi päättää myös luopua asunnosta ilman sen ostamista. Pykälässä tai laissa ei kuitenkaan säädettäisi muuten osto-oikeuden sisältävän sopimuksen päättämisestä.

Riippumatta siitä, mistä syystä osto-oikeuden saaja jättää osto-oikeuden käyttämättä, myyjän olisi viipymättä palautettava osto-oikeudesta peritty maksu osto-oikeuden saajalle. Maksulle olisi lisäksi suoritettava korkolain 12 §:ssä tarkoitettua korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti maksun.

Koska osto-oikeuden saaja ei saa suorittamastaan korvauksesta esimerkiksi omistusosuutta asuntoon, ei saaja hyödy tekemästään suorituksesta osto-oikeuden saamisen lisäksi ennen asunnon mahdollista ostamista. Myyjä sen sijaan voi hyödyntää korvauksen sopivaksi katsomallaan tavalla. Ehdotonta osto-oikeudesta suoritetun maksun palauttamista voidaan siten pitää kohtuullisena sekä osto-oikeuden saajan että myyjän näkökulmasta. Koska osto-oikeudesta suoritettu pääoma voi lisäksi olla useita vuosia asuntoon sidottuna, pidetään pääomalle maksettavaa korkoa tarpeellisena osapuolten aseman tasapainottamiseksi.

Mahdolliset muut osto-oikeuden saajalta velvoitettavat kustannukset eivät olisi osto-oikeudesta perittäviä maksuja, vaikka niistä sovittaisiin siten, että maksut otetaan huomioon kauppahinnassa tai ne palautetaan osto-oikeuden saajalle, mikäli tämä ei osta asuntoa. Osto-oikeudesta perittävällä maksulla viitattaisiin ainoastaan siihen korvaukseen, jonka myyjä saa varaamalla oikeuden ostaa kyseinen asunto.

4 §.Kielto vastaanottaa käsirahana, varausmaksuna tai osto-oikeudesta perittävänä maksuna vekseliä tai muuta juoksevaa sitoumusta. Pykälän otsikkoa ehdotetaan muutettavaksi.

1 momentin Pykälänmukaan käsirahana tai varausmaksuna ei saa ottaa vekselisitoumusta eikä muuta sitoumusta, jonka luovutus tai panttaus rajoittaa tarjouksen tai varauksen tekijän oikeutta tehdä 1 §:n 1 momentissa tarkoitetun varauksen, ostotarjouksen tai sopimuksen perusteella väitteitä sitoumuksen vilpittömässä mielessä haltuunsa saanutta kohtaan. Momenttiin ehdotetaan lisättäväksi myös se, ettei vekseliä tai muuta juoksevaa sitoumusta saa ottaa myöskään osto-oikeudesta perittävänä maksuna. Näin voidaan välttää se, että vekselin tai muun juoksevan sitoumuksen vilpittömässä mielessä haltuunsa saanut kolmas taho voisi vedota sitoumuksesta ilmenevään maksuvelvollisuuteen. Vaikka osto-oikeudesta suoritettavana korvauksena on tiettävästi käytetty yleensä käteistä, pidetään käyttökiellon laajentamista myös kyseisiin maksuihin sääntelyn johdonmukaisuuden vuoksi aiheellisena.

2

3 momentti

Pykälänjavastaisivat voimassa olevaa sääntelyä.

6 §.

Eräiden rahamäärien yläraja

1 momentissa

2 momentissa

. Pykälänsäädetään ylärajasta, jonka tarjouksen tekijä voi menettää, mikäli kauppa jää syntymättä hänen puolellaan olevasta syystä tai myyjä suorittaa hyvityksenä tarjouksen tekijälle, mikäli kauppa jää syntymättä muusta syystä. Pykälänsäädetään 1 momentin pykälässä tarkoitetun rahamäärän sovittelusta.

3 momentti Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi, jossa säädettäisiin osto-oikeudesta perittävän maksun ylärajasta. Vaikka osto-oikeudesta suoritettava maksu tulisi huomioida osana asunnon kauppahintaa tai maksu tulisi palauttaa osto-oikeuden saajalle, mikäli tämä ei osta asuntoa, osto-oikeudesta suoritettaville maksuille ei säädettäisi tässä yhteydessä velvollisuutta vakuuden tai muun suojajärjestelmän asettamisesta. Osto-oikeudesta suoritettavalle maksulle pidettäisiin siten perusteltuna asettaa yläraja, jotta erityisesti kuluttaja-asemassa oleva osto-oikeuden saaja ei esimerkiksi myyjän maksukyvyttömyystilanteessa voisi menettää suurempaa summaa kuin osto-oikeudesta perittävälle maksulle säädetyn ylärajan mukaisen määrän. Osto-oikeudesta perittävän maksun ylärajaksi ehdotetaan muiden 3 luvussa säädettyjen maksujen tavoin asetettavaksi neljää prosenttia asunnosta tai sen osuudesta sovittavasta kauppahinnasta.

Osto-oikeudesta suoritettavien maksujen suuruudet ovat vaihdelleet markkinoilla olleissa malleissa kahdesta viiteentoista prosenttiin. Edellä jaksossa 2.3.10 kuvatulla tavalla osto-oikeudesta suoritettavan maksun menettämisestä voi seurata osto-oikeuden saajalle merkittävä taloudellinen tappio. Koska rajattavaksi ehdotetaan ainoastaan osto-oikeudesta perittävä maksu, pidetään neljää prosenttia kauppahinnasta kohtuullisena ylärajana molempien osapuolten näkökulmasta.

Osto-oikeuden saajalta perittävien maksujen selkeyttämiseksi osto-oikeudesta perittävän maksun ajallista ulottuvuutta ehdotetaan myös rajattavaksi. Momentissa säädettäisiin siitä, että osto-oikeudesta perittävän maksun määrässä olisi otettava huomioon kaikki ensimmäisenä vuonna osto-oikeuden sisältävän sopimuksen tekemisen jälkeen myyjälle suoritettavat maksut, jotka eivät liity asunnon hallinnasta perittäviin kustannuksiin.

Lähtökohtana voidaan pitää sitä, että osto-oikeudesta perittävä maksu suoritetaan osto-oikeuden sisältävän sopimuksen tekemisen yhteydessä. Maksu voidaan kuitenkin sopia suoritettavaksi myös sopimuksen solmimisen jälkeen. Osto-oikeudesta perittävän maksun lisäksi osto-oikeuden saajalta veloitettavia kustannuksia ei ehdoteta tässä yhteydessä rajoitettavaksi, mikäli myyjä tai muu elinkeinonharjoittaja ja osto-oikeuden saaja sopivat esimerkiksi kauppahinnan kerryttämisestä asumisaikana. Osto-oikeuden saajalta ei kuitenkaan saisi periä sopimuksen tekemistä seuraavan vuoden aikana osto-oikeudesta suoritettavan maksun lisäksi muita maksuja kuin asunnon hallinnasta perittävät kustannukset. Näin ollen kaikkien ensimmäisen vuoden aikana perittävien muiden kuin hallintaan liittyvien kustannusten katsottaisiin olevan osa osto-oikeudesta suoritettavaa maksua eikä kokonaismaksu saisi ylittää neljää prosenttia asunnosta sovitusta kauppahinnasta.

Tämän jälkeen suoritettavissa mahdollisissa muissa maksuissa esimerkiksi kauppahinnan kerryttämiseksi ei olisi enää kyse osto-oikeudesta suoritettavasta maksusta. Tällaisten muiden maksujen osalta sopimusosapuolet voisivat sopia maksujen luonteesta. On kuitenkin huomattava, että elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisessä sopimussuhteessa tulevat sovellettaviksi yleiset sopimusehtojen kohtuullisuutta koskevat kuluttajansuojalain 3 luvun säännökset. Myyjän tulee siten huolehtia siitä, että sen sopimusehtokäytännöt eivät myöskään omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvissa asunnon hallintamuodoissa muodostu kuluttajien kannalta kohtuuttomiksi.

7 §.Asunnon osto-oikeuden sisältävän sopimuksen sisältö. Pykälä olisi uusi ja siinä säädettäisiin asunnon osto-oikeuden sisältävän sopimuksen sisällöstä. Omistus- ja vuokra-asumisen välinen hallintamuoto on monimutkaisempi sopimuskokonaisuus kuin pelkkä omistus- tai vuokra-asuminen. Sen lisäksi, että 3 luvussa selkeytettäisiin osto-oikeudesta perittävän maksun luonnetta, pidettäisiin tarpeellisena määritellä tarkemmin myös sopimuksen keskeinen sisältö.

1 kohdan Pykälän mukaan silloin, kun asunnosta tai sen osasta sovittaisiin luvun 1 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaisesti osto-oikeuden sisältävällä sopimuksella, olisi sopimuksesta käytävä ilmi ainakin pykälässä säädetyt tiedot. Sopimuksesta olisi pykälänmukaan käytävä ilmi sopimuksen kohde. Sopimuksen kohde olisi yksilöitävä riittävällä tarkkuudella sen selvittämiseksi, mitä asunto-osaketta sopimus koskee. Käytännössä sopimukseen olisi kauppakirjan tavoin yleensä tarpeen merkitä ainakin asunto-osakeyhtiön tai muun yhteisön toiminimi, yritys- ja yhteisötunnus sekä osoite, sopimuksen kohteena olevien osakkeiden tai muiden yhteisöosuuksien numerot tai muut vastaavat tunnisteet ja asunnon osoite.

2 kohdan Pykälänmukaan sopimuksesta olisi käytävä ilmi sopimuksen osapuolet. Osapuolten yksilöimiseksi sopimukseen olisi nimien lisäksi syytä merkitä henkilötunnus tai yritys- ja yhteisötunnus sekä osapuolten osoitteet ja muut yhteystiedot.

3 kohdan

4 kohdan

Sopimuksesta tulisimukaisesti ilmetä se, minkä suuruinen maksu myyjälle on suoritettava osto-oikeuden saamiseksi ja maksuehdot sen suorittamiseksi huomioiden luvun 3 c §:ssä ja 6 §:n 3 momentissa säädetty. Osto-oikeudesta suoritettavan maksun lisäksi sopimuksessa tulisimukaan olla asunnon kauppahinta ja maksuehdot. Selvyyden vuoksi sopimuksessa olisi tarpeen kirjata selkeästi se, mikä on asunnon kokonaishinta ja minkä osan kauppahinnasta osto-oikeudesta suoritettava maksu kattaa. Sopimuksesta tulisi ilmetä myös se, milloin osto-oikeutta voidaan käyttää. Osto-oikeuden ajankohdasta tulisi määritellä ainakin se, milloin asunto voidaan aikaisintaan ostaa, onko ostamiselle jokin takaraja ja onko asunto ostettava kokonaan vai voidaanko omistus hankkia osittain.

5 kohdan Osto-oikeuden ajankohdan lisäksi sopimuksesta olisi pykälänmukaan käytävä ilmi myös sopimuksen kesto ja sen päättämisen ehdot. Vaikka osto-oikeuden ajankohta voi määrittää pitkälti sopimuksen kestoa ja sen päättämistä, tulisi sopimuksessa selkeästi määrittää myös se, miten sopimus on voimassa ja päättyy, mikäli osto-oikeutta ei käytetä tai osto-oikeuden saaja muuttaa pois ennen mahdollisuutta käyttää osto-oikeuden.

6 kohdan Pykälänmukaan sopimuksesta tulisi käydä ilmi tiedot asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisesta vuokrasopimuksesta, joka luvun 1 §:n mukaisesti osto-oikeuden sisältävän sopimuksen lisäksi asunnon hallinnasta on solmittava.

7 kohdan

Pykälänmukaisestisopimuksessa tulisi antaa tiedot myös muista osto-oikeuden saajan sopimuksiin perustuvista oikeuksista ja velvollisuuksista sekä näihin sovellettavista laeista. Sovittavia oikeuksia ja velvollisuuksia voivat olla esimerkiksi osapuolten kunnossapitovastuita ja sopimusrikkomuksia koskevat ehdot. Asukkaan kannalta olennaista olisi saada nykyistä jäsennellymmin tietoa siitä, minkälaisesta sopimuskokonaisuudesta asuinhuoneiston hallinta ja omistus muodostuvat sekä erityisesti hänen oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Lisäksi olennaista olisi tieto siitä, mitä lakeja sopimuksiin sovelletaan ja minkälaisia riskejä sopimuksiin liittyy.

8 kohdan Pykälänmukaan sopimuksessa tulisi erotella osto-oikeuden saajalta perittävät kustannukset perusteineen. Sopimuksesta tulisi ilmetä ainakin osto-oikeuden saajalta perittävät kokonaiskustannukset ja se, mistä nämä kustannukset koostuvat, kun otetaan erityisesti huomioon asunnon hallintaan liittyvät kustannukset ja mahdolliset kauppahintaa kerryttävät suoritukset. Mikäli osto-oikeuden saajan suorittamat maksut kohdistuvat esimerkiksi asunnon hoitovastikkeeseen ja rahoitusvastikkeeseen, tulisi tämän käydä selkeästi ilmi sopimuksesta.

9 kohdan Lisäksi sopimuksesta olisimukaisesti käytävä ilmi tieto siitä, onko osto-oikeuden saajien hyväksi asetettu vakuuksia tai muita taloudellisia suojajärjestelmiä. Tietoa pidetään tärkeänä sen takia, että asuntokauppalaissa ei nykyisellään säädetä tai nyt ehdoteta säädettäväksi nimenomaisesta velvollisuudesta vakuuden asettamiseksi. Tämä ei välttämättä ole osto-oikeuden saajalle selvää, joten sekä tieto siitä, ettei vakuutta ole tai että myyjä on sellaisen vapaaehtoisesti asettanut, ovat osto-oikeuden saajalle merkittäviä.

Uuden asunnon kauppa 4 luku

4 §.Asunnon hallinnan luovutus sekä suostumuksen antaminen kirjaamiseen. Pykälän otsikkoa ja 3 momenttia ehdotetaan muutettaviksi. Pykälän otsikosta poistettaisiin maininta osakekirjan tai muun asiakirjan luovuttamisesta.

3 momenttia Pykälänehdotetaan muutettavaksi siten, että momentista poistettaisiin viittaukset fyysisiin osake- ja osuuskirjoihin. Myös viittaus 2 luvun 6 §:ään poistettaisiin. Muilta osin pykälä vastaa voimassa olevaa sääntelyä.

7 §.

Oikeus pidättyä maksusta

2 momenttia

. Pykälänehdotetaan muutettavaksi siten, että viittaus 4 §:n 3 momentissa tarkoitettuun fyysiseen asiakirjaan poistettaisiin ja lisättäisiin tilalle viittaus edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitettuun myyjän suostumukseen ostajan saannon kirjaamiseksi osakehuoneistorekisteriin. Pykälän 1 momentti vastaa voimassa olevaa 1 momenttia.

8 §.

Kaupan purku myyjän viivästyksen vuoksi

3 momenttia

. Pykälänehdotetaan muutettavaksi siten, että fyysisten asiakirjojen hallintaan saamisen sijaan ostaja ei saisi purkaa kauppaa myyjän viivästyksen jälkeen, kun asunto on luovutettu hänen hallintaansa ja 4 §:n 3 momentissa tarkoitettu suostumus ostajan saannon kirjaamiseen on annettu. Muilta osin pykälä vastaa voimassa olevaa pykälää.

Vuositarkastus ja jälkitarkastus

18 §.Vuositarkastus. Voimassa olevassa pykälässä säädetään myyjän velvollisuudesta järjestää vuositarkastus mahdollisten virheiden toteamista ja kirjaamista varten. Vuositarkastuksella tarkoitetaan kokonaisuutta, jossa selvitetään asunnoissa ja mahdollisissa muissa osakkaan tai asuntoyhteisön hallinnassa olevissa tiloissa ja alueissa sekä asuntoyhteisön yhteisissä tiloissa ja alueissa ilmenneet virheet, laaditaan virheluettelo sekä järjestetään vuositarkastuskokous. Pykälää ehdotetaan joiltakin osin muutettavaksi.

1 momentin Pykälän ehdotetunmukaan myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja mahdollisissa muissa osakkaan tai asuntoyhteisön hallinnassa olevissa tiloissa ja alueissa sekä asuntoyhteisön yhteisissä tiloissa ja alueissa ilmenneet virheet. Voimassa olevan säännöksen mukaan myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Ehdotettu muutos olisi ainoastaan selventävä, eikä oikeustilaa tältä osin muutettaisi. Kuten tälläkin hetkellä, tarkoituksena on, että kaikki osakkaan tai yhtiön hallinnassa olevat rakennukset ja alueet sekä yhteiset tilat ja alueet tarkistetaan vuositarkastuksessa. Asuntoyhteisön olisi tarkastettava asunnot, joita ei ole vielä myyty. Vastaavasti myös asuntoyhteisön tiloissa olevat liiketilat tulee tarkastaa joko liikehuoneiston osakkaan taikka asuntoyhteisön toimesta, jos liikehuoneiston hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita ei ole myyty.

Edelleen ehdotetun 1 momentin mukaan vuositarkastuksen saa toimittaa aikaisintaan 10 kuukautta ja se on toimitettava viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Muutosta ehdotetaan voimassa olevaan sääntelyn nähden vuositarkastuksen toimittamisajankohdan alkamiseen. Nykyään vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Ehdotuksessa tätä ajankohtaa aikaistettaisiin kahdella kuukaudella.

Myyjän olisi ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajalle, asuntoyhteisölle, 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle ja rakennustyön tarkkailijalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista. Näin voidaan varautua vuositarkastuksen alkamiseen.

Momentin viimeisen virkkeen sanamuotoa ehdotetaan selvennettävän siten, että läsnäolo-oikeuden sijaan säädettäisiin osallistumisoikeudesta. Muutos johtuu siitä, että edellä todetusti vuositarkastus on kokonaisuus, ja siihen kuuluu käytännössä myös sellaisia osa-alueita, joissa ei olla fyysisesti läsnä.

Koska rakennustyön tarkkailija ehdotetaan säädettäväksi pakolliseksi esityksessä aiemmin mainituin tavoin, pykälän 1 momenttiin lisättäisiin myös velvollisuus toimittaa tieto vuositarkastuksen ajankohdasta rakennustyön tarkkailijalle. Rakennustyön tarkkailijalla olisi lisäksi oikeus osallistua vuositarkastukseen. Jos ostajat ovat käyttäneet oikeuttaan päättää tarkkailijan tehtävä jo aiemmin, ei tarkkailijaa koskevia kohtia vuositarkastukseen liittyen sovelleta.

2 momentin Pykälänsäännökset ehdotetaan siirrettäväksi uuteen 18 d §:ään.

3 momenttia Pykälänehdotetaan muutettavaksi siten, että tilanteessa, jossa vakuuden antajalla on oikeus järjestää vuositarkastus myyjän kustannuksella, vakuuden antajaan sovelletaan soveltuvin osin myyjän velvollisuuksia, joista säädetään pykälän 1 momentissa sekä ehdotetuissa 18 c–18 f §:ssä.

18 a §.

Virhe asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa

1 momenttia

. Pykäläntäsmennettäisiin sekä yhdenmukaistettaisiin muiden pykälien kanssa siten, että kiinteistön osassa ilmenevän virheen sijaan säännöksessä viitattaisiin rakennuksen osassa tai kiinteistön muussa osassa ilmenevään virheeseen. Tällaisia muita osia voivat esimerkiksi olla rakennusten ulkopuoliset piharakenteet, salaojaputket, runkoviemärit ja kanaalit. Lisäksi momentissa lueteltuihin yhteisöön sovellettaviin säännöksiin lisättäisiin viittaus uuteen 19 a §:ään.

2 momentti Pykälänvastaa voimassa olevaa 2 momenttia.

3 momentti Pykälänehdotetaan kumottavaksi. Ehdotetussa 18 c §:ssä säädettäisiin ostajan velvollisuudesta ilmoittaa sellaiset yhtiön kunnossapitovastuulla olevat virheet, joilla on suoria vaikutuksia ostajan hallinnassa oleviin tiloihin tai alueisiin. Tällaisia mahdollisia kohteita ovat esimerkiksi ikkunat, ulko-ovi, vesihanat ja wc-istuin, märkätilojen, kuten kylpyhuoneen, kaadot sekä ilmastointilaitteet. Ostajalle asetettu velvollisuus ei estä yhtiötä ilmoittamasta tällaisista seikoista.

18 c §.

Virheilmoitukset vuositarkastuksessa

1 momentin

. Pykälä on uusi ja siinä säädettäisiin virheiden ilmoittamisesta vuositarkastuksessa. Pykälänmukaan myyjän tulee vuositarkastuksen ajankohdasta ilmoittaessaan pyytää ostajia ilmoittamaan asunnoissaan ja mahdollisissa muissa ostajien hallinnassa olevissa tiloissa ja alueissa sekä yhtiöjärjestyksen mukaan ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa yhteisissä tiloissa ilmenneet virheet. Ostajan on edelleen ilmoitettava sellaiset yhtiön kunnossapitovastuulla olevat virheet, joilla on suoria vaikutuksia ostajan hallinnassa oleviin tiloihin tai alueisiin. Tällaisia mahdollisia kohteita ovat esimerkiksi ikkunat, ulko-ovi, vesihanat ja wc-istuin, märkätilojen, kuten kylpyhuoneen, kaadot sekä ilmastointilaitteet. Ostajalle asetettu velvollisuus ei estä yhtiötä ilmoittamasta tällaisista seikoista.

Jos myyjälle on jo ilmoitettu havaituista virheistä ennen vuositarkastusta, kyseisiä virheitä ei tarvitse ilmoittaa myyjälle uudelleen.

Pykälän 1 momentin mukaan myyjän tulee myös pyytää asuntoyhteisöä ilmoittamaan sen kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Tällaisia muita osia voivat esimerkiksi olla rakennusten ulkopuoliset piharakenteet, salaojaputket, runkoviemärit ja kanaalit.

Kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajien ja asunto-osakeyhtiön kesken säädetään asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa. Luvun 1 §:n 1 momentin mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Kunnossapitovastuun jakamisesta voidaan siis lain mukaan sopia osakkeenomistajien haluamalla tavalla yhtiöjärjestyksessä. Siltä osin kuin yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, se jakautuu mainitun luvun 2 ja 3 §:n mukaisesti. Jos yhtiöjärjestyksellä on poikettu asunto-osakeyhtiölain vastuunjakosäännöksistä, noudatetaan pykälää sovellettaessa yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta.

2 momentin Pykälänmukaan myyjä voisi pyytää antamaan ilmoituksen lomakkeella. Myyjän pyyntö voitaisiin toimittaa sähköisellä tavalla ostajille ja yhtiölle. Myös ilmoitus voi olla sähköisessä muodossa. Ilmoituksen antaminen muulla tavoin ei kuitenkaan johtaisi siihen, että ostaja tai asuntoyhteisö menettäisi oikeuden vedota virheeseen.

Ehdotuksen mukaan myyjä voisi asettaa ilmoituksen toimittamiselle kohtuullisen, vähintään neljän viikon määräajan kehotuksen tiedoksisaannista.

18 d §.Myyjän oikeus tarkistaa virheinä ilmoitetut seikat. Pykälä olisi uusi ja siinä säädettäisiin myyjän oikeudesta tarkistaa ostajien ja asuntoyhteisön virheinä ilmoittamat seikat. Ehdotuksen mukaan myyjällä, myyjän pyynnöstä rakennustyön suunnittelijalla, suorittajalla tai alihankkijalla sekä 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalla on oikeus tarkastaa ostajan ja asuntoyhteisön virheinä ilmoittamat seikat. Pykälän mukaan tarkastuksen ajankohta tulisi ostajan tai yhtiön myötävaikutusta edellyttävien tilojen osalta sopia etukäteen ostajan tai asuntoyhteisön kanssa riippuen siitä, kumman kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen tai kiinteistön muissa osissa virhe on. Muussa tapauksessa tarkastuksen ajankohdasta olisi ilmoitettava ostajalle tai asuntoyhteisölle etukäteen riippuen siitä, kumman kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen tai kiinteistön muissa osissa virhe on.

18 e §.Virheluettelo.Pykälä olisi uusi ja siinä säädettäisiin myyjän velvollisuudesta laatia virheluettelo sellaisista seikoista, jotka ostaja tai asuntoyhteisö on ilmoittanut havaittuina virheinä.

1 momentin Pykälänmukaan myyjän tulee laatia erikseen yhtiön ja jokaisen huoneiston osalta virheluettelo, johon merkittäisiin kaikki myyjälle virheinä ilmoitetut seikat. Virheluettelossa olisi otettava huomioon 18 c §:n mukaisesti ilmoitetut virheet sekä myös muilla tavoin ja mahdollisesti aiemmin ilmoitetut virheet.

2 momentin Pykälänmukaan luetteloon on lisäksi merkittävä kunkin virheenä ilmoitetun seikan osalta tieto siitä, pitääkö myyjä ilmoitettua seikkaa myyjän vastuulla olevana virheenä. Jos myyjä ei pidä jotakin virheenä ilmoitettua seikkaa virheenä tai myyjän vastuulle kuuluvana virheenä, on luettelossa ilmoitettava tätä koskevat perustelut. Näyttötaakka virheen olemassaolosta on kuitenkin edelleen ostajilla ja yhtiöllä.

Jos virheenä ilmoitettu seikka edellyttää myyjän puolelta lisäselvitystä, tulee luetteloon merkitä kyseisen seikan kohdalle, että asia edellyttää lisäselvitystä sekä selvitys siitä, miten ja missä aikataulussa lisäselvitys tehdään.

Virheluetteloon olisi edelleen merkittävä arvio korjausaikataulusta tai selvitys korjausaikataulun laatimisesta ja menettelytavoista. Menettelytavalla viitataan esimerkiksi siihen, että korjausaikataulun selvittämiseksi tarvittaisiin vielä lisäselvitystä ilmoitetuista virheistä.

18 f §.Vuositarkastuskokous. Pykälä on uusi ja siinä säädettäisiin vuositarkastuskokouksen järjestämisestä. Ehdotettu sääntely vastaa osittain voimassa olevassa 18 §:ssä säädettyä, mutta sääntelyä ehdotetaan tarkennettavan ja täydennettävän.

1 momentin Pykälänmukaan myyjän on järjestettävä vuositarkastuskokous, jonka ajankohdasta on ilmoitettava yhtiön hallitukselle, 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetulle vakuuden antajalle ja rakennustyön tarkkailijalle vähintään kuukautta ennen kokousta. Kokouskutsuun on liitettävä 18 e §:ssä tarkoitettu virheluettelo.

Vuositarkastuskokoukseen olisi siis kutsuttava yhtiön hallitus, 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitettu vakuuden antaja ja rakennustyön tarkkailija. Vuositarkastuskokoukseen ei tarvitsisi kutsua ostajia. Voimassa olevassa vuositarkastusta koskevassa 18 §:ssä ei säädetä varsinaisesta vuositarkastuskokouksesta, eikä voimassa oleva pykälä edellytä kokouksen pitämistä. Käytännössä vuositarkastus pidetään nykyisin usein kirjallisena menettelynä, eikä varsinaista kokousta pidetä. Joissain tapauksissa kokous saatetaan pitää, mutta tällöin kokoukseen kutsutaan vain yhtiön hallitus. Ostajia ei ole siis nykyisessäkään käytännössä kutsuttu mahdollisesti pidettävään kokoukseen. Vuositarkastuskokouksessa osallistumisoikeus olisi siten yhtiön hallituksen puheenjohtajalla ja jäsenillä, vakuuden antajan edustajalla sekä rakennustyön tarkkailijalla.

2 momentissa Pykälänsäädettäisiin kokouksessa käsiteltävistä asioista. Momentin mukaan myyjän tulee kokouksessa esittää virheluettelo ja arvio tarvittavista korjauksista, korjausten aikataulusta tai selvitys aikataulun laatimisesta ja menettelytavoista.

3 momentin Pykälänmukaan myyjän tulee laatia vuositarkastuskokouksesta pöytäkirja. Pöytäkirjaan on merkittävä vuositarkastuskokouksessa esitetty arvio tarvittavista korjauksista, korjausten aikataulusta tai selvitys aikataulun laatimisesta ja menettelytavoista. Pöytäkirja on lähetettävä todisteellisesti ja viipymättä ostajille, asuntoyhteisölle, 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle ja rakennustyön tarkkailijalle. Lisäksi yhtiölle ja rakennustyön tarkkailijalle tulee toimittaa pöytäkirjan liitteenä yhtiötä sekä huoneistoja koskevat virheluettelot. Koska asuinhuoneistoissa on myös yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvia osia ja rakenteita, tulee yhteisön olla tietoinen myös näissä ilmenevistä virheistä. Ostajille tulee toimittaa pöytäkirjan liitteenä yhtiötä koskeva virheluettelo ja ostajan omaa huoneistoa koskeva virheluettelo. Pöytäkirjan laatimisvelvollisuudesta säädetään jo nyt voimassa olevan 18 §:n 2 momentissa.

4 momentin Pykälänmukaan ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle on varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa vähintään neljän viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista. Momentti vastaa voimassa olevan 18 §:n 2 momentissa säädettyä sillä erolla, että kohtuullisen ajan pöytäkirjaa koskeville huomautuksille olisi oltava vähintään neljä viikkoa.

5 momentissa

heräteviesti

Pykälän 3 momentissa edellytetään pöytäkirjalle todisteellista tiedoksiantoa, sillä ostajat ja asuntoyhteisö voivat menettää oikeutensa vedota virheeseen 19 §:n nojalla, jos he eivät ilmoita virheestä viimeistään 4 momentissa säädetyssä määräajassa. Kuitenkin pykälänsäädettäisiin, että pöytäkirja voidaan toimittaa myös sähköisesti, jos ostaja tai muu 3 momentissa tarkoitettu vastaanottaja on ilmoittanut yhteystietoihinsa sähköpostin taikka muun sähköisen viestintävälineen, joka mahdollistaa pöytäkirjan tallentamisen ja toisintamisen sähköisessä muodossa. Edellytyksenä ostajan ja yhtiön osalta on tällöin lisäksi se, että lähettäjä on lisäksi lähettänyt toisessa, yksilöllisesti ja kirjallisesti sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa vastaanottajan ilmoittamaa viimeisintä yhteystietoa käyttäen viestin tiedoksiannon saatavilla olosta () eikä heräteviestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä. Jollei muuta näytetä, pöytäkirjan tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle.

Heräteviesti voidaan toimittaa esimerkiksi tekstiviestillä, jos heräteviestiä koskevaksi sähköiseksi viestintäkanavaksi on sovittu tekstiviesti. Heräteviestiä ei siten saa antaa esimerkiksi suullisesti, lähettää kirjepostilla taikka toimittaa sitä samaan sähköiseen viestintäkanavaan, johon pöytäkirja on lähetetty tai josta ei ole sovittu yksilöllisesti ja kirjallisesti. Vaikka heräteviesti tulee lähettää sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan, heräteviestin kohdalla ei kuitenkaan edellytettäisi sitä, että sen tulee olla vastaanottajan tallennettavissa ja toisinnettavissa. Heräteviestin tulee olla yleisesti luettavissa olevassa sähköisessä muodossa, jotta vastaanottaja voisi ottaa siitä selon.

18 g §.

Jälkitarkastus

1 momentin

. Pykälä on uusi, ja siinä säädettäisiin jälkitarkastuksesta. Ehdotetun pykälänmukaan myyjän on järjestettävä jälkitarkastus virheiden korjaamisen ja vuositarkastuksen jälkeen. Rakennustyön tarkkailijalla olisi oikeus osallistua jälkitarkastukseen.

2 momentin Pykälänmukaan jos jälkitarkastusta ei toimiteta, vakuuden antajalla on oikeus järjestää jälkitarkastus myyjän kustannuksella. Mitä pykälän 1 momentissa sekä 18 h ja 18 i §:ssä säädetään jälkitarkastukseen liittyvistä myyjän velvollisuuksista, koskee tällöin soveltuvin osin vakuuden antajaa. Sääntely vastaisi jälkitarkastuksen osalta vuositarkastusta koskevaa 18 §:n 3 momenttia.

18 h §.Jälkitarkastusraportti. Pykälä on uusi, ja siinä säädettäisiin jälkitarkastusraportin laatimisesta.

1 momentin Pykälänmukaan myyjän tulee laatia jälkitarkastusraportti erikseen yhtiön ja jokaisen huoneiston osalta.

2 momentin

1 kohta

2 kohta

Pykälänmukaan jälkitarkastusraporttiin on ensinnäkin merkittävä virheet, jotka myyjä on jo korjannut sekä virheiden korjaustapa (). Raporttiin on lisäksi merkittävä sellaiset virheet, joita myyjä ei ole vielä korjannut, syy, miksi korjausta ei ole vielä tehty ja korjaamatta olevien virheiden korjaamisaikataulu ().

3 kohta Raporttiin kirjataan myös virheet, jotka myyjä on hyvittänyt muulla tavoin. Myyjän on esitettävä raportissa myös selvitys siitä, millä tavoin kyseiset virheet on hyvitetty (). Ostaja voi virhetilanteessa käyttää oikeuttaan esimerkiksi hinnanalennukseen, jos kyseisen seuraamuksen edellytykset muuten täyttyvät. Jälkitarkastusraporttiin tulee kirjata jälkitarkastusvaiheessa tiedossa olevat muut hyvitykset kuin virheen korjaaminen. Selvää on, että ostaja voi vedota muihin sopimusoikeudellisiin seuraamuksiin myös myöhemmässä vaiheessa, jos esimerkiksi myyjä ei ole korjannut virhettä tai muiden seuraamusten edellytykset muutoin täyttyvät.

4 kohdan Ehdotetun momentinmukaan myyjän tulee edelleen lisätä raporttiin tieto siitä, miten ostajan ja asuntoyhteisön tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen. Tarkoituksena on, että ostajat ja asuntoyhteisö ovat tietoisia vakuuden vapautumisen estämistä koskevista säännöksistä.

3 momentin Pykälänmukaan jos virheiden selvittämiseksi on laadittu erillisiä selvityksiä, tulee myös nämä selvitykset liittää jälkitarkastusraporttiin. Tällainen raportti voi olla esimerkiksi kosteuskartoitusraportti.

18 i §.Jälkitarkastuskokous. Pykälä on uusi, ja siinä säädettäisiin jälkitarkastuskokouksen pitämisestä.

1 momentin Pykälänmukaan myyjän on aikaisintaan 6 kuukauden ja viimeistään 12 kuukauden kuluttua vuositarkastuskokouksesta pidettävä jälkitarkastuskokous. Myyjän on ilmoitettava jälkitarkastuskokouksen ajankohdasta yhtiölle ja rakennustyön tarkkailijalle vähintään kuukautta ennen kokouksen toimittamista. Myyjän on lähetettävä kutsun yhteydessä jälkitarkastusraportti todisteellisesti tiedoksi asuntoyhteisölle ja rakennustyön tarkkailijalle. Jälkitarkastuskokoukseen ei tarvitsisi kutsua ostajia, mutta ehdotuksen mukaan myyjän olisi samalla lähetettävä yhtiötä koskeva jälkitarkastusraportti ja tarvittaessa ostajan omaa huoneistoa koskeva jälkitarkastusraportti todisteellisesti tiedoksi kullekin ostajalle. Ostajille on samassa yhteydessä ilmoitettava, milloin vakuus vapautuu sekä miten ostajan tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautuminen.

2 momentin Pykälänmukaan myyjän on jälkitarkastuskokouksessa esitettävä jälkitarkastusraportti ja selvitettävä asuntoyhteisölle, miten asuntoyhteisön tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautuminen.

3 momentin Pykälänmukaan asuntoyhteisölle ja rakennustyön tarkkailijalle on varattava mahdollisuus esittää jälkitarkastuskokouksessa näkemyksensä jälkitarkastusraportista ja korjaustilanteesta. Tavoitteena on, että jälkitarkastuskokouksen jälkeen osapuolille olisi selvää, mikä virheiden korjaamisen tilanne on, onko osapuolten välillä vielä erimielisyyksiä ja mitä nämä mahdolliset erimielisyydet koskevat.

Pykälän 3 momentin mukaan myyjän myös tulee laatia jälkitarkastuskokouksesta pöytäkirja. Pöytäkirjaan tulee liittää jälkitarkastusrapotti ja kirjata jälkitarkastuskokouksessa asuntoyhteisön ja rakennustyön tarkkailijan mahdolliset huomiot jälkitarkastusraportista ja korjaustilanteesta. Lisäksi pöytäkirjassa on annettava selvitys siitä, miten ostajan ja asuntoyhteisön tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautuminen. Myyjän tulee antaa pöytäkirja todisteellisesti tiedoksi ostajille, asuntoyhteisölle ja rakennustyön tarkkailijalle.

4 momentissa

heräteviesti

Pykälän 1 momentissa edellytetään, että myyjän on lähetettävä kokouskutsun yhteydessä jälkitarkastusraportti todisteellisesti tiedoksi asuntoyhteisölle ja rakennustyön tarkkailijalle. Myyjän on samalla lähetettävä yhtiötä koskeva jälkitarkastusraportti ja tarvittaessa ostajan omaa huoneistoa koskeva jälkitarkastusraportti todisteellisesti tiedoksi ostajille. Ostajille on samassa yhteydessä ilmoitettava, milloin vakuus vapautuu sekä miten ostajan tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautuminen. Vastaavasti 3 momentissa edellytetään jälkitarkastuskokouksen pöytäkirjan todisteellista tiedoksiantoa, sillä ostajat ja asuntoyhteisö voivat menettää oikeutensa vedota virheeseen 19 §:n nojalla, jos he eivät ilmoita virheestä viimeistään 4 momentissa säädetyssä määräajassa. Kuitenkin pykälänsäädettäisiin, että 1 momentissa tarkoitettu kutsu sekä jälkitarkastusraportit ja 3 momentissa tarkoitettu pöytäkirja voidaan toimittaa myös sähköisesti, jos ostaja tai muu vastaanottaja on ilmoittanut yhteystietoihinsa sähköpostin taikka muun sähköisen viestintävälineen, joka mahdollistaa pöytäkirjan tallentamisen ja toisintamisen sähköisessä muodossa. Edellytyksenä ostajan ja yhtiön osalta on tällöin lisäksi se, että lähettäjä on lisäksi lähettänyt toisessa, yksilöllisesti ja kirjallisesti sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa vastaanottajan ilmoittamaa viimeisintä yhteystietoa käyttäen viestin tiedoksiannon saatavilla olosta (), eikä heräteviestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä. Jollei muuta näytetä, pöytäkirjan tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle.

19 §.

Virheilmoitus.

1 momentissa

Pykälänoleva viittaus voimassa olevan lain 18 §:n 2 momenttiin päivitettäisiin viittaukseksi ehdotettuun 18 f §:n 4 momenttiin. Kyseisessä momentissa ehdotetaan edellä mainituin tavoin säädettävän pöytäkirjan tarkistamisesta ja pöytäkirjaa koskevien huomioiden esittämisestä kohtuullisessa, vähintään neljän viikon määräajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.

Pykälän 1 momentti asettaa nykyiseen tapaan määräajan virheilmoitusten tekemiselle. Ostajalla ja yhtiöllä olisi mahdollisuus tuoda virheitä esiin vuositarkastusta ennen sekä vuositarkastuksessa siihen asti, kun 18 f §:n 4 momentin mukainen aika olisi päättynyt. Virheitä olisi siis mahdollista tuoda vielä esiin esimerkiksi vuositarkastuskokouksessa sekä määrätyssä ajassa tämän jälkeen.

2–4 momentti Pykälänvastaa voimassa olevaa sääntelyä.

19 a §.Vanhentuminen. Pykälä olisi uusi, ja siinä säädettäisiin myyjän vastuun vanhentumisesta. Ehdotuksen mukaan jos asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi ja asuntoyhteisössä on järjestettävä 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu yhtiökokous, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, kun kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu yhtiökokous on pidetty. Muussa tapauksessa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, kun kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisön rakennukset otettaviksi käyttöön rakentamislain 122 §:ssä tarkoitetussa loppukatselmuksessa.

Momentin tarkoituksena on rajata myyjän virhevastuuta vanhentumisen kautta. Tällä hetkellä oikeustila sen suhteen, milloin myyjän vastuu päättyy, on esityksen jaksossa 2.3.6 kuvatusti epäselvä. Ehdotuksen tarkoituksena onkin selkeyttää oikeustilaa. Jos asunto kuuluu lain 2 luvun sääntelyn alle, myyjän vastuu virheestä päättyisi, kun kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu yhtiökokous on pidetty. Muussa tapauksessa myyjän vastuu päättyisi, kun kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisön rakennukset rakentamislain 122 §:ssä tarkoitetussa loppukatselmuksessa käyttöön otettaviksi.

Esimerkiksi lisärakentamisessa rakentamisen kohde voi olla yksi rakennus taikka rakennuksen osa. Tällöin kymmenen vuoden aika alkaa kulua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen tai sen osan rakentamislain 122 §:ssä tarkoitetussa loppukatselmuksessa käyttöön otettavaksi.

Jos ostaja vetoaa virheeseen aiemmin kuin kymmenen vuotta on edellä mainitusti kulunut, ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen ja saada korvausta taikka muuta hyvitystä virheen perusteella edellyttäen, että reklamaatio on lisäksi tehty kohtuullisessa ajassa. Tällöin riittävää on, että ostaja on tehnyt myyjälle virheilmoituksen. Vaatimusten esittämistä ei tässä kohdin edellytettäisi, mutta on huomattava, että ostajaa velvoittaa edelleen 4 luvun 19 §:n 2 momentissa säädetty.

Koska 19 a §:n sääntely olisi erityissääntelyä vanhentumisajasta, sääntely syrjäyttäisi vanhentumislain sääntelyn vanhentumislain 2 §:n 1 momentin perusteella.

29 §.

Kauppahinnan maksuajankohta ja omistuksenpidätyksen voimassaolo

1 momenttia

. Pykälänehdotetaan muutettavaksi siten, että viittaukset osakekirjan tai muun asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavan asiakirjan luovutukseen poistetaan. Muilta osin pykälä vastaa voimassa olevaa pykälää.

34 §.

Myyjän oikeus purkaa kauppa

3 momenttia

. Pykälänehdotetaan muutettavaksi siten, että viittaukset osakekirjan tai muun asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavan asiakirjan luovutukseen poistetaan. Muilta osin pykälä vastaa voimassa olevaa pykälää.

35 §.

Myyjän oikeus vahingonkorvaukseen

3 momenttia

. Pykälänehdotetaan muutettavaksi. Momenttiin lisättäisiin säännös, jonka mukaan on mahdollista sopia etukäteen 4 luvun 32 §:ssä tarkoitetusta peruutuksesta maksettavasta korvauksesta. Jo voimassa olevan pykälän mukaan vakiokorvaus on voitu sopia pykälän tarkoittamasta muusta vahingosta. Säännöksen mukaan kohtuullisena korvauksena pidettäisiin enintään viittä prosenttia asunnon velattomasta hinnasta, minkä lisäksi ostajan on maksettava sellaiset tilaamansa lisä- ja muutostyöt, jotka eivät lisää asunnon arvoa jatkomyynnissä. Ehdotetun säännöksen tarkoituksena on selkeyttää oikeustilaa ja tuoda lain tasolle vakiokorvausta koskeva kohtuullinen prosenttimäärä. Lisä- ja muutostöiden arvoa jatkomyynnissä arvioitaisiin erityisesti sillä perusteella, voidaanko asunnon hintaa korottaa niiden takia. Lisä- ja muutostöiden perusteella maksettava korvaus tulisi maksettavaksi ainoastaan silloin, jos sovittujen lisä- ja muutostöiden osalta olisi ryhdytty jo toimiin tekemällä kyseiset työt kokonaan tai osittain taikka esimerkiksi tilaamalla töitä varten materiaalia.

On huomattava, että ehdotettu säännös ei kuitenkaan estä sitä, että kohtuuttomuutta arvioitaisiin tapauskohtaisesti kuluttajansuojalain 4 luvun säännösten nojalla.

1, 2 ja 4 momentti Pykälänvastaisivat voimassa olevaa sääntelyä.

Käytetyn asunnon kauppa 6 luku

20 §.

Taloudellinen virhe

1 momenttiin

4 kohdan

. Pykälässä säädetään taloudellisesta virheestä käytetyn asunnon kaupassa. Pykälän piiriin ehdotetaan lisättäväksi salainen taloudellinen virhe. Pykälänlisättävän uudenmukaan kaupan kohteessa olisi taloudellinen virhe myös silloin, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman seikan vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää kaupan kohteesta annettujen tietojen perusteella.

Pykälän 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Säännöksessä rajataan soveltamisala kuitenkin fyysisiin vikoihin ja puutteisiin, eikä se kata muita taloudellisia vahinkoja. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännössä sääntelyä on kuitenkin tulkittu siten, että myös muut taloudelliset vahingot voivat tulla korvattavaksi.

Jotta kysymyksessä olisi 4 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton seikka. Esimerkiksi hoitovastikkeen tai maanvuokran tavanomaiset korotukset ovat ennakoitavia, vaikka näistä ei olisi vielä ennen kauppaa ollut tietoa. Odottamattomana seikkana ei voida myöskään pitää tilannetta, jossa esimerkiksi maanvuokraa tai vastikkeita ei ole korotettu pitkään aikaan, ja tämän jälkeen niihin tehdään suurempi korotus. Odottamattomana seikkana voidaan sen sijaan pitää esimerkiksi asuntoyhteisön laiminlyöntiä taloudellisten asioiden hoidossa ennen kaupantekoa ja niistä aiheutuvia yllättäviä kuluja, jos nämä eivät ole olleet ostajan tiedossa.

Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt seikka olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun esimerkiksi vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua.

Käytännössä voi esiintyä myös tapauksia, joissa odottamattomia seikkoja ilmenee useampia. Tällöin näistä aiheutuvia taloudellisia velvoitteita on arvioitava kokonaisuutena: kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos odottamattomien seikkojen yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Erinäiset säännökset 7 luku

7 §.Todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta. Lain 2 luvun 18 a §:ään lisätään rakentamislain säädösnumero, minkä vuoksi 7 luvun 7 §:ssä oleva säädösnumero poistetaan tarpeettomana.

8

Lakia alemman asteinen sääntely

Hallituksen esityksessä on liitteenä kolme erikseen valmisteltavaa valtioneuvoston asetusta. Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annettua valtioneuvoston asetusta päivitettäisiin kokonaisuudessaan vastaamaan nykypäivää. Lisäksi turva-asiakirjoista asuntokaupoissa annettua valtioneuvoston asetusta täsmennettäisiin ja päivitettäisiin. Rakennustyön tarkkailijan tehtävistä säädettäisiin tarkemmin valtioneuvoston asetuksella.

9

Voimaantulo

Lain on tarkoitus tulla voimaan keväällä 2027. Lain täytäntöönpanon vaatimien toimien vuoksi laki voi kuitenkin tulla voimaan aikaisintaan kuuden kuukauden kuluttua sen hyväksymisestä ja vahvistamisesta.

Vakuuksia ja rakennustyön tarkkailijaa koskevia muutoksia ei sovellettaisi, jos asuntoyhteisön osakkeita tai osuuksia taikka asuntoyhteisölle lisää rakennettavia asuinhuoneistoja on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettaviksi ennen lain voimaantuloa. Vuosi- ja jälkitarkastusta koskevia ehdotettuja muutoksia sovellettaisiin vasta lain voimaantulon jälkeen aloitettaviin rakennushankkeisiin. Ehdotettuja 3 luvun säännöksiä ei sovellettaisi ennen lain voimaantuloa tehtyyn asunnon osto-oikeutta koskevaan sopimukseen. Lain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 4 kohdan säännöksiä ei sovellettaisi ennen lain voimaantuloa tehtyyn sopimukseen.

10

Toimeenpano ja seuranta

Lain voimaan tultua oikeusministeriö seuraa tässä esityksessä asetettujen tavoitteiden toteutumista ja vaikutuksia sekä asuntokauppalain toimivuutta yleisellä tasolla.

11

Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys

Ehdotettua sääntelyä on arvioitava Suomen perustuslain 18 §:n 1 momentissa säädetyn elinkeinovapauden kannalta sekä sopimusvapauden kannalta. Sopimusvapautta ei sinänsä ole nimenomaisesti suojattu perustuslaissa, mutta se saa tietyssä määrin suojaa omaisuutta turvaavan perustuslain 15 §:n 1 momentin yleislausekkeen kautta (ks. PeVL 15/2004 vp, s. 4/II, HE 309/1993 vp, s. 62/II). Lisäksi huomioon on otettava perustuslain 19 §:n 4 momentin säännös oikeudesta asuntoon.

Perustuslain 18 §:n 1 momentissa turvataan jokaiselle oikeus lain mukaan hankkia toimeentulonsa valitsemallaan työllä, ammatilla tai elinkeinolla. Tosiasiallisten rajoitusten lisäksi elinkeinonvapauteen kohdistuu runsaasti oikeudellisia rajoituksia. Perustuslain 18 §:n 1 momenttiin sisältyvillä sanoilla lain mukaan viitataankin mahdollisuuteen rajoittaa säännöksessä turvattua oikeutta lailla (HE 309/1993 vp, s. 67, PeVL 9/2005 vp, s. 2, PeVL 14/2004 vp, s. 2). Toisaalta niillä viitataan lailla säätämisen vaatimukseen ja siten siihen, että myös näiden perusoikeuksien kannalta merkityksellinen sääntely tulee toteuttaa lain tasolla (PeVL 18/2006 vp, s. 3–4, PeVL 8/2005 vp, s. 3, PeVM 5/2002 vp, s. 1–2, PeVL 31/1998 vp, s. 2–3, PeVL 15/1996 vp).

Perusoikeusnäkökulmasta merkittävimpänä ehdotuksena esityksessä voidaan pitää rakennustyön tarkkailijan pakollisuutta sekä jälkitarkastusvelvollisuudesta säätämistä. Nämä vaikuttavat laajentavasti perustajaosakkaan ja myyjän velvollisuuksiin. Esityksellä ei pääsääntöisesti puututa taannehtivasti jo olemassa oleviin sopimussuhteisiin.

Voimassa olevan sääntelyn mukaan osakkeenostajat voivat valita rakennustyön tarkkailijan. Esityksen mukaan rakennustyön tarkkailija olisi vastaisuudessa pakollinen, ja perustajaosakkaan olisi huolehdittava rakennustyön tarkkailijan valinnasta. Tämän muutoksen voidaan jossakin määrin nähdä vaikuttavan elinkeinovapauteen, sillä se asettaa perustajaosakkaalle uuden velvollisuuden. Esityksen mukaan myyjän olisi pidettävä vastaisuudessa vuositarkastuksen jälkeen jälkitarkastus, mikä myös vaikuttaa vastaavasti elinkeinovapauteen.

Rakennustyön tarkkailijaa koskevien uusien säännösten voidaan katsoa vaikuttavan myös sopimusvapauteen, kun esityksessä ehdotettaisiin muun muassa säädettävän rakennustyön tarkkailijan toimikaudesta ja vastuusta. Pakollisuuden myötä tarkkailijaa koskevien säännösten aiempaa tarkempaa määrittelyä on kuitenkin pidetty välttämättömänä kaikkien osapuolten aseman turvaamiseksi ja selkeyttämiseksi.

Omaisuuden suojaa ja elinkeinovapautta rajoittavan sääntelyn tulee täyttää perusoikeuksien yleiset rajoitusedellytykset. Lakiin ehdotetaan lisättäväksi täsmälliset säännökset rakennustyön tarkkailijan pakollisuudesta, toimikaudesta, vastuusta ja riippumattomuudesta. Lisäksi valtioneuvoston asetuksella säädettäisiin tarkemmin tarkkailijan tehtävistä. Vastaavasti jälkitarkastusta koskevat säännökset sisältävät tarkat menettelytapasäännökset. Ehdotettua sääntelyä pidetään siten täsmällisenä ja tarkkarajaisena.

Esitystä valmisteltaessa on katsottu asunnon ostajien sekä asuntoyhteisön suojan parantamisen vuoksi tärkeäksi, että rakennustyön tarkkailija säädetään pakolliseksi. Rakennustyön tarkkailijan asettamisen voidaan katsoa myös olevan perustajaosakkaalle hyödyksi, sillä ehdotus tulee vähentämään kohteissa olevia virheitä ja siten myös riitatilanteita. Jälkitarkastuksen tavoitteena puolestaan on, että vuositarkastuksessa ilmenneet virheet ja mahdolliset erimielisyydet saadaan joutuisasti selvitettyä ja että sen myötä saadaan kootusti raportti korjaustilanteesta. Tavoitteena on, että virheet korjataan ja että osapuolten välillä ei syntyisi enää yhtä paljon riitoja kuin nykyisin. Sääntely hyödyttää sekä ostajia, asuntoyhteisöä että myyjää. Tämän vuoksi katsotaan, että esitykselle on perusoikeusjärjestelmän kannalta hyväksyttävät ja yhteiskunnallisesti varsin painavat perusteet.

Omaisuuden suojaan ja elinkeinovapauteen kohdistuvan rajoituksen tulee myös olla välttämätön hyväksyttävän tarkoituksen saavuttamiseksi, eikä se saa mennä pidemmälle kuin on perusteltua ottaen huomioon rajoituksen taustalla olevan yhteiskunnallisen intressin painavuus suhteessa rajoitettavaan oikeushyvään. Jo tällä hetkellä asuntokauppalaissa säädetään perustajaosakkaan velvollisuuksista, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Näihin velvollisuuksiin kuuluu esimerkiksi vakuuksien asettamisvelvollisuus. Vastaavasti myyjän velvollisuuksiin jo nyt kuuluu vuositarkastuksen pitäminen. Tämän osalta ehdotettu sääntely tuo lisävelvoitteita perustajaosakkaalle ja myyjälle, mutta uusia velvoitteita ei ole pidettävä kovin raskaina. Esityksen valmisteluvaiheessa näitä ehdotettuja muutoksia on pidetty parhaimpina vaihtoehtoina, kun on arvioitu, miten ostajien ja asuntoyhteisön asemaa voidaan asuntokauppatilanteissa parantaa. Tavoite ei ole saavutettavissa perusoikeuteen vähemmän puuttuvin keinoin.

Perustuslain 19 §:n 4 momentin mukaan julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Kun ehdotettavalla sääntelyllä pyritään nykyistä tehokkaammin turvaamaan yhtäältä myyjien ja toisaalta asunnonostajien asemaa, esitys osaltaan turvaa säännöksessä tarkoitettua jokaisen oikeutta asuntoon.

Lakiehdotusta valmisteltaessa on otettu huomioon perusoikeuksia rajoittavalle lainsäädännölle asetetut vaatimukset, minkä vuoksi lakiehdotus voidaan käsitellä tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä.

Edellä esitetyn perusteella annetaan eduskunnan hyväksyttäväksi seuraava lakiehdotus:

Asetusluonnokset

Valtioneuvoston asetus

asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista

Valtioneuvoston päätöksen mukaisesti, joka on tehty oikeusministeriön esittelystä,

säädetään kuluttajansuojalain (38/1978) 2 luvun 15 §:n 1 ja 2 kohdan nojalla:

1 §

Soveltamisala

Tässä asetuksessa säädetään, mitä tietoja elinkeinonharjoittajan on annettava markkinoidessaan kiinteistöä tai sen osaa, rakennusta tai huoneistoa asumistarkoitukseen tai vastaista asumiskäyttöä varten (asunto) kuluttajille.

Tätä asetusta ei sovelleta kuluttajansuojalain (38/1978) 10 luvussa tarkoitettujen aikaosuusasuntojen markkinointiin. Tätä asetusta ei myöskään sovelleta sopimukseen, jolla huoneisto vuokrataan toiselle käytettäväksi lyhytaikaiseen ja tilapäiseen asumiseen.

2 §

Myytävää asuntoa koskeva ilmoitus

Ilmoitettaessa myytävästä asunnosta on ilmoituksesta käytävä ilmi ainakin:

1) isännöitsijäntodistuksesta, rakentamislupa-asiakirjoista taikka muusta vastaavasta asiakirjasta ilmenevä asunnon tyyppi, kuten omakotitalo-, paritalo-, rivitalo-, kerrostalo- tai vapaa-ajan asunto taikka rakentamaton maa-alue;

2) asunnon sijaintikunta sekä muu asunnon sijaintia tarkemmin ilmaiseva tieto;

3) asumiskäyttöön myytävästä huoneistosta yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala; yhtiöjärjestyksen mukaisen pinta-alan sijaan ilmoitetaan standardin SFS 5139 mukaan tarkistusmitattu huoneistoala, jos mittaus on tehty;

4) asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta rakentamisluvan mukainen huoneistoala ja jollei tätä pinta-alatietoa ole saatavilla, muu saatavilla oleva pinta-alatieto; edellä mainitun sijaan ilmoitetaan standardin SFS 5139 mukaan tarkistusmitattu huoneistoala, jos mittaus on tehty;

5) huoneluku;

6) rakentamattomasta maa-alueesta ja vapaa-ajan kiinteistöstä maa-alueen pinta-ala;

7) suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon arvioitu valmistumisaika;

8) markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot sekä uudiskohteesta myyjänä olevan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.

Sen lisäksi, mitä 1 momentissa säädetään, on ilmoitettava:

1) osaomistusasunnosta ensi vaiheessa myytävän osuuden suuruus ja hinta, onko loppuosuus mahdollista myöhemmin ostaa sekä asunnon käyttöoikeudesta perittävät maksut;

2) asumisoikeusasunnosta asumisoikeusmaksu ja käyttövastike;

3) asuntokauppalain (843/1994) 3 luvun mukaisesta osto-oikeudella myytävästä asunnosta osto-oikeudesta perittävä maksu, asunnon kauppahinta sekä osto-oikeuden saajalta perittävät muut kustannukset;

4) muusta myytävästä asunnosta myyntihinta sekä velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta, tai muu hinnan määräytymisperuste;

5) jos rakennus sijaitsee lunastettavalla vuokratontilla, yhteisön arvio vuokratontin lunastusosuuden hinnasta;

6) jos asunto myydään vuokrattuna;

7) maa-alueen, jolla asunto sijaitsee, hallintamuoto;

Osaomistusasunnolla tarkoitetaan asuntoa, jonka hallinnan saaminen edellyttää osakkeiden tai osuuksien osan ostamista ja vuokra- tai muun sopimuksen tekemistä.

Rakennuksen energiatodistuksesta annetussa laissa (50/2013) säädetään rakennuksen energiatehokkuutta kuvaavan tunnuksen mainitsemisesta ilmoituksessa.

3 §

Vuokrattavaa asuntoa koskeva ilmoitus

Ilmoitettaessa vuokrattavasta asunnosta ilmoituksesta on käytävä ilmi ainakin:

1) isännöitsijäntodistuksesta, rakentamislupa-asiakirjoista taikka muusta vastaavasta asiakirjasta ilmenevä asunnon tyyppi;

2) asunnon sijaintikunta sekä muu asunnon sijaintia tarkemmin ilmaiseva tieto;

3) asumiskäyttöön vuokrattavasta huoneistosta yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala;

4) asumiskäyttöön vuokrattavasta rakennuksesta huoneistoala ja jollei tätä pinta-alatietoa ole saatavilla, muu saatavilla oleva pinta-alatieto;

5) huoneluku ja tarvittaessa vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien huoneiden lukumäärä;

6) vuokra ja vakuus sekä mahdollinen ennakkovuokra;

7) vuokrasopimuksen kesto;

8) markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot sekä tarvittaessa vuokranantajana toimivan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.

Rakennuksen energiatodistuksesta annetussa laissa säädetään rakennuksen energiatehokkuutta kuvaavan tunnuksen mainitsemisesta ilmoituksessa.

4 §

Ilmoituksessa annettava tieto asunnon keskeneräisyydestä tai puutteellisuudesta

Jos asunto on keskeneräinen tai sen varustus on olennaisesti puutteellinen siihen verrattuna, mitä vastaavanlaiseen asuntoon tavanmukaisesti kuuluu, ilmoituksessa on mainittava siitä.

5 §

Esite

esittely Aloitettaessa asunnon markkinointi asunnosta on oltava laadittuna esite. Esite on oltava kuluttajan nähtävänä viimeistään silloin, kun kuluttajille annetaan tilaisuus tutustua asuntoon asunnossa tai muualla (). Esitteeksi asunnosta katsotaan myös yhdistelmä, jossa yhtenä tai useampana luettelona esitetään tiedot useasta samanaikaisesti markkinoitavasta asunnosta.

Esittelyssä on oltava nähtävillä rakennuksen energiatodistus, jos se on asetettava nähtäville rakennuksen energiatodistuksesta annetun lain nojalla.

6 §

Esitteen tiedot myytäessä asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita tai osuuksia, osaomistusasuntoa tai asumisoikeusasuntoa

Asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita tai osuuksia, osaomistusasuntoa tai asumisoikeusasuntoa myytäessä esitteessä on mainittava ainakin:

1) isännöitsijäntodistuksesta, rakentamislupa-asiakirjoista taikka muusta vastaavasta asiakirjasta ilmenevä asunnon tyyppi;

2) onko myytävänä asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet, osaomistusasunto vai asumisoikeusasunto;

3) asunnon osoite ja kerrostaloasunnosta asuinkerros;

4) milloin asunto vapautuu ostajan käyttöön tai mikä on asunnon arvioitu valmistumisaika;

5) jos asunto myydään vuokrattuna, vuokrasopimuksen irtisanomisaika tai jos vuokrasopimus on määräaikainen, määräaikaisen sopimuksen päättymispäivä;

6) 2 §:n 2 momentissa mainitut hintatiedot ja suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon maksuaikataulu;

7) asumiskäyttöön myytävästä huoneistosta yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala; yhtiöjärjestyksen mukaisen pinta-alan sijaan ilmoitetaan standardin SFS 5139 mukaan tarkistusmitattu huoneistoala, jos mittaus on tehty;

8) huoneluku;

9) asumiskustannukset, kuten vastikkeet, vesimaksut ja muut asunnon käytöstä perittävät korvaukset, taikka, jos esitellään suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa, arvio niistä;

10) maa-alueen, jolla yhteisön rakennukset sijaitsevat, hallintamuoto, sekä maa-alueen pinta-ala;

11) jos yhteisö on vuokramaalla, vuokranantajan nimi, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran suuruus ja vuokran tarkistusperuste, mahdollinen sopimukseen perustuva oikeus tai velvollisuus lunastaa vuokramaa taloyhtiölle sekä muut keskeiset lunastusehdot;

12) isännöitsijätodistuksen tai suunnitteilla tai rakenteilla olevasta asunnosta taloussuunnitelman mukainen myytävän huoneiston osuus yhteisön lainoista ja mahdollisuus maksaa tämä osuus pois sekä maininta sellaisista isännöitsijäntodistukseen kirjatuista yhteisön päättämistä nostamatta olevista lainoista, jotka tulevat koskemaan huoneistoa ja joiden osalta huoneistokohtaisesta lainaosuudesta ei ole tietoa;

13) asuinalueen kaavoitustilanne ja viranomainen, jolta voi saada siitä lisätietoja, jollei näiden mainitsemista voida asunnon sijainti huomioon ottaen pitää tarpeettomana;

14) yhteisön yhtiöjärjestyksen mukainen nimi ja myytävinä olevien osakkeiden tai osuuksien numerot tai muut yksilöintitiedot;

15) rakennuksen käyttöönottovuosi tai, jollei se ole selvitettävissä, arvio siitä, kerrosluku, pääasiallinen rakennusmateriaali ja lämmitysjärjestelmä;

16) pientaloasunnosta kattotyyppi ja katon päällystemateriaali;

17) yhteisön kaikkien huoneistojen lukumäärä sekä huoneistojen lukumäärä jaoteltuna asuinhuoneistoihin ja muihin huoneistoihin, kuten liikehuoneistoihin;

18) yhteisölle kuuluvat asukkaiden käytössä olevat pysäköintitilat;

19) yhteisöllä tai sen osakkaalla oleva oikeus lunastaa uudelle omistajalle siirtyvä osake tai osuus ja muut asunnon käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset;

20) onko ostajalla mahdollisuus myöhemmin ostaa loppuosa osaomistusasunnosta ja loppuosan hinta tai sen määräytymisperusteet sekä muut kaupan keskeiset ehdot;

21) yhteisön tiedossa olevat velvoitteet, jotka voivat myöhemmin aiheuttaa ostajalle olennaisia kustannuksia;

22) isännöitsijäntodistuksesta ilmenevät sellaiset yhteisön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai osakkaalle aiheutuviin kustannuksiin;

23) isännöitsijän tai muun vastaavassa asemassa olevan henkilön nimi ja yhteystiedot;

24) markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.

Jos 1 momentin 7 kohdan mukaisesti ilmoitetun pinta-alatiedon oikeellisuudesta on epävarmuutta, esitteessä on mainittava tästä seikasta.

Esitteessä tai sen liitteenä on oltava:

1) suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon rakennustapaselostus;

2) asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 6 luvun 3 §:n 2 momentin 3 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön kiinteistöllä tai rakennuksessa suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden valmistumisajankohdista;

3) asunnon pohjapiirros;

4) jos asunnon hallintaan saanti edellyttää kauppakirjan lisäksi muita sopimuksia, malli sopimuksista.

Esittelyssä on oltava nähtävinä:

1) yhtiöjärjestys taikka osuuskunnan tai asumisoikeusyhdistyksen säännöt;

2) yhteisön viimeinen tilinpäätös sekä yhteisön taloudellisen aseman arvioimiseksi mahdollisesti tarvittavat muut selvitykset taikka, jos esitellään suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa, yhteisön taloussuunnitelma.

Asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita osuuksia asuntokauppalain 3 luvussa tarkoitetulla osto-oikeudella myytäessä esitteessä on tässä pykälässä muuten edellytettyjen tietojen lisäksi oltava:

1) osto-oikeudesta perittävän maksun maksuehdot, osto-oikeuden ajankohta ja kauppahinnan maksuehdot;

2) erottelu osto-oikeuden saajalta perittävistä muista kustannuksista ja niiden perusteista;

3) tiedot osto-oikeuden saajan sopimuksiin perustuvista oikeuksista ja velvollisuuksista sekä näihin sovellettavista laeista;

4) tieto siitä, onko osto-oikeuden saajien hyväksi asetettu vakuuksia tai muita taloudellisia suojajärjestelmiä;

5) rakenteissa olevasta asunto-osakeyhtiöstä, jossa ei ole suoritettu käyttöönottohyväksyntää, tiedot yhtiön rakentamisen rahoittamisesta ja yhtiön taloudellisesta asemasta, kun yhtiön rakennukset hyväksytään käyttöön.

7 §

Esitteen tiedot myytäessä kiinteistöä tai sen osaa taikka vuokraoikeutta rakennuksineen tai sen osaa

Kiinteistöä tai sen osaa taikka vuokraoikeutta rakennuksineen tai sen osaa myytäessä esitteessä on mainittava:

1) onko myytävänä kiinteistö, kiinteistön määräosa tai määräala, vuokraoikeus rakennuksineen tai sen määräosa;

2) milloin kiinteistö taikka vuokraoikeuden kohde rakennuksineen vapautuu ostajan käyttöön;

3) jos kiinteistö myydään vuokrattuna, vuokrasopimuksen irtisanomisaika tai jos sopimus on määräaikainen, määräaikaisen sopimuksen päättymispäivä taikka jos kiinteistöllä sijaitseva rakennus on vuokrattu, vuokrasopimuksen irtisanomisaika tai jos sopimus on määräaikainen, määräaikaisen sopimuksen päättymispäivä;

4) asuinalueen kaavoitustilanne ja viranomainen, jolta voi saada siitä lisätietoja, jollei näiden mainitsemista voida kiinteistön sijainti huomioon ottaen pitää tarpeettomana;

5) kiinteistön tai sen osan taikka vuokraoikeuden tai sen osan hintatiedot;

6) markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.

Edellä 1 momentissa säädetyn lisäksi esitteessä on mainittava maa-alueesta:

1) sijaintikunta, kiinteistötunnus tai laitostunnus sekä lähiosoite;

2) pinta-ala;

3) rakennusoikeus;

4) alueella sijaitsevat rakennukset ja rakennelmat;

5) alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset sekä vuokramaasta vuokranantaja, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran suuruus ja vuokraoikeuden siirtoa koskevat rajoitukset sekä tieto tontin lunastusmahdollisuudesta ja lunastusta koskevat ehdot;

6) kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet.

7) ostajan maksettaviksi tulevat maksut;

8) vallintarajoitukset;

Edellä 1 momentissa säädetyn lisäksi esitteessä on mainittava asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta:

1) rakentamisluvan myöntämisvuosi ja rakennuksen käyttöönottovuosi tai, jollei se ole selvitettävissä, arvio siitä;

2) suunnitteilla tai rakenteilla olevan asuinrakennuksen arvioitu valmistumisaika;

3) pääasiallinen rakennusmateriaali, kattotyyppi ja katon päällystemateriaali;

4) lämmitysjärjestelmä;

5) asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta rakentamisluvan mukainen huoneistoala ja jollei tätä pinta-alatietoa ole saatavilla, muu saatavilla oleva pinta-alatieto. Edellä mainitun sijaan ilmoitetaan standardin SFS 5139 mukaan tarkistusmitattu huoneistoala, jos mittaus on tehty, sekä huoneluku;

6) jos rakennus myydään vakituiseen asumiskäyttöön, sähkölämmitteisestä rakennuksesta edeltävän 12 kuukauden yhteenlaskettu sähkönkulutus (kWh) tai, jos kyseessä on suunnitteilla tai rakenteilla oleva rakennus, arvio siitä, taikka jos rakennus lämmitetään kaukolämmöllä, edeltävän 12 kuukauden yhteenlasketut kaukolämpökustannukset tai, jos kyseessä on suunnitteilla tai rakenteilla oleva rakennus, arvio niistä,

Esitteessä tai sen liitteenä on oltava:

1) suunnitteilla tai rakenteilla olevan rakennuksen rakennustapaselostus;

2) asumiskäyttöön myytävän rakennuksen pohjapiirros.

Esittelyssä on oltava nähtävinä:

1) kartta;

2) maa-alueen vuokrasopimus.

8 §

Vuokrattavaa asuntoa koskevan esitteen tiedot

Vuokrattavaa asuntoa koskevassa esitteessä on mainittava 3 §:ssä säädetyn lisäksi ainakin seuraavat tiedot:

1) vuokrasuhteen tyyppi, jos kyseessä on alivuokrasuhde tai jälleenvuokrasuhde;

2) milloin asunto vapautuu vuokralaisen hallintaan;

3) vuokralaisen käytettävissä olevat asunnon ulkopuoliset tilat, kuten pesutupa ja sauna;

4) isännöitsijäntodistuksesta ilmenevät sellaiset yhtiön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön.

9 §

Voimaantulo

Tämä asetus tulee voimaan päivänä kuuta 20 .

Tällä asetuksella kumotaan asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annettu valtioneuvoston asetus (130/2001).

Asetusluonnokset

Valtioneuvoston asetus

turva-asiakirjoista asuntokaupoissa annetun asetuksen muuttamisesta

Valtioneuvoston päätöksen mukaisesti

muutetaan turva-asiakirjoista asuntokaupoissa annetun valtioneuvoston asetuksen (835/2005) 1 §:n 5 ja 8 kohta, 2 §:n 3 kohta, 4 §:n 1 momentin 8 ja 10 kohta sekä

lisätään 1 §:ään uusi 9 kohta ja 4 §:n 1 momenttiin uusi 11 kohta seuraavasti:

1 §

Turva-asiakirjat uudis- ja korjausrakentamishankkeissa

Asuntokauppalain (843/1994) 2 luvun 3 §:ssä tarkoitettuja turva-asiakirjoja uudis- ja korjausrakentamishankkeissa ovat:

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

5) rakentamislupa ja rakentamislain (751/2023) 61 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetut pääpiirustukset;

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

8) asuntokauppalain 2 luvun 17, 18 b ja 19 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia koskevat vakuusasiakirjat;

9) rakennustyön tarkkailijaa koskeva sopimus.

2 §

Turva-asiakirjat lisärakentamishankkeissa

Asuntokauppalain 2 luvun 3 §:ssä tarkoitettuja turva-asiakirjoja lisärakentamishankkeissa ovat:

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

3) rakentamislupa ja rakentamislain 61 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetut pääpiirustukset;

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

4 §

Uudis- ja korjausrakentamishankkeen taloussuunnitelma

Uudis- ja korjausrakentamishankkeen taloussuunnitelmaan on merkittävä:

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

8) talousarvio, josta ilmenevät yhtiövastikkeen ja asunnon käyttöön liittyvien muiden maksujen arvioidut määrät alkaen kunkin rakennuksen arvioidusta käyttöönottamisajankohdasta;

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

10) selvitys yhteisölle hankituista tai hankittaviksi suunnitelluista osakkeista tai osuuksista muissa yhteisöissä;

11) rakennustyön tarkkailijan palkkio tai sen määräytymisperusteet.

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

———

Tämä asetus tulee voimaan päivänä kuuta 20 .

Asetusluonnokset

Valtioneuvoston asetus

rakennustyön tarkkailijan tehtävistä

Valtioneuvoston päätöksen mukaisesti säädetään asuntokauppalain (843/1994) 2 luvun 22 §:n 2 momentin nojalla, sellaisina kuin ne ovat laissa /20 , seuraavasti:

1 §

Rakennustyön tarkkailijan tehtävät rakentamisvaiheessa

Asuntokauppalain (843/1994) 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetun rakennustyön tarkkailijan tulee toimia osakkeenostajien edun mukaisesti. Tarkkailijan tehtävänä on asuntokauppalain 2 luvun 5 §:ssä tarkoitetussa rakentamisvaiheessa ainakin:

1) perehtyä urakka-asiakirjoihin, rakentamislupaan ja lupapiirustuksiin, rakennustapaselostukseen ja erikoistyöselostuksiin sekä asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetussa valtioneuvoston asetuksessa (xx/xxxx) tarkoitettuun esitteeseen;

2) hankkia perustajaosakkaalta ja urakoitsijalta työn edistymisen seuraamiseen tarvittavat tiedot;

3) laatia tarkkailusuunnitelma tehtäviensä suorittamisesta sekä osallistua asuntokauppalain 2 luvun 20 §:ssä tarkoitettuun osakkeenostajien kokoukseen;

4) osallistua tarvittaessa työmaakokouksiin sekä viranomaistarkastuksiin ja -katselmuksiin;

5) seurata, että hankkeeseen on laadittu tarkastusasiakirja ja että sitä täytetään säännöllisesti;

6) käydä rakennuskohteessa vähintään tarkkailusuunnitelman mukaisesti;

7) seurata, eteneekö rakentaminen suunnitellun aikataulun mukaisesti ja niin, ettei maksettujen kauppahintaerien tai yhtiölle nostettujen lainojen määrät muodostu suuremmiksi suhteessa rakennushankkeen valmiusasteeseen ja yhtiön mahdollisesti omistaman maa-alueen arvoon;

8) seurata, suoritetaanko rakentaminen sopimuksen ja suunnitelmien mukaisesti noudattaen rakentamisluvan hakuhetkellä voimassaolleita rakentamismääräyksiä ja hyvää rakennustapaa;

9) seurata, dokumentoidaanko olennaisia tietoja, materiaaleja ja tapahtumia, kuten piiloon jääviä rakenteita ja asennuksia ennen niiden peittämistä;

10) raportoida tekemistään havainnoista säännöllisesti ja ilman aiheetonta viivytystä kirjallisesti osakkeenostajille, perustajaosakkaalle ja rakennustyön suorittajalle sekä dokumentoida havainnot asianmukaisesti; ja 11) toimittaa kirjallinen lausunto edellä 1–10 kohdan mukaisten tehtävien suorittamisesta sekä työssä tehdyistä havainnoista kuukauden kuluessa yhtiön kaikkien rakennusten käyttöönottohyväksynnästä osakkeenostajille ja perustajaosakkaalle sekä osallistua asuntokauppalain 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettuun yhtiökokoukseen.

2 §

Rakennustyön tarkkailijan tehtävät rakentamisvaiheen jälkeen

Jos rakennustyön tarkkailijan toimikausi ei ole päättynyt, sen tehtävänä on asuntokauppalain 2 luvun 5 §:ssä tarkoitetun rakentamisvaiheen päättymisen jälkeen yhtiön kanssa sovitussa laajuudessa:

1) avustaa yhtiötä asuntokauppalain 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa virheenä ilmoitettavien seikkojen arvioinnissa ja osallistua vuositarkastukseen; ja

2) avustaa yhtiötä asuntokauppalain 4 luvun 18 g §:ssä tarkoitetussa jälkitarkastuksessa virheenä ilmoitettujen seikkojen korjaustilanteen arvioinnissa ja osallistua jälkitarkastukseen.

3 §

Voimaantulo

Tämä asetus tulee voimaan päivänä kuuta 20 .

Asetusluonnokset